安泰亞洲入稟高院追討佐敦旺角兩商廈
本港地產界再掀豪門債務風波，已故「舖王」鄧成波家族第二代接班人鄧耀升，遭財務公司以抵押物業追討巨額債務。安泰亞洲有限公司昨（3日）分兩案向高等法院原訟庭遞交傳訊令狀，要求鄧耀升及其關聯企業清償拖欠款項，並交出位於旺角彌敦道及佐敦德興街的兩處商用物業，據市場估算涉案總值逾2.3億港元。此案不僅揭露疫情後商用物業市場的流動性危機，更引發市場對鄧氏家族資產管理策略的質疑。
鄧氏商業帝國傳承現裂痕
鄧氏家族掌門人鄧成波2021年5月辭世後，留下估值逾300億港元的龐大物業王國，其幼子鄧耀升作為指定接班人，近年頻頻主導資產重整。據公司註冊處資料顯示，現年43歲的鄧耀升目前擔任逾200間公司董事，主要透過「陞域集團」統籌酒店、商舖及養老產業佈局。然而此次涉訟的「港滙信貸」與「振海投資」卻未見於集團公開架構，顯示債務操作存在表外融資嫌疑。
抵押物業細節全解剖
首案涉事物業為旺角彌敦道704號集成商業大廈8樓全層，該廈屬逾50年樓齡的商住混合項目，8樓現規劃作寫字樓用途。土地註冊處資料顯示，該層面積約8,600平方呎，2022年5月抵押時估值約1.1億港元，按商用物業一般抵押成數推算，貸款額應在6,600萬至8,800萬港元區間。
次案抵押標的為佐敦德興街7-8號寶來大廈某全層單位，該廈毗鄰港鐵佐敦站，屬乙級寫字樓熱點。據差餉物業估價署最新數據，該區同類型物業平均呎價約12,000港元，以標準層面積5,500平方呎計算，估值約6,600萬港元，預估貸款額介乎3,960萬至5,280萬港元。
借貸條款暗藏玄機
法庭文件揭露關鍵融資條款：兩筆貸款均簽訂於2022年5月，正值香港第五波疫情後商用物業估值低谷期。條款包含罕見的「雙重追索權」設計——既對抵押物業行使止贖權，同時保留對借款人個人資產的追償權。資深商業律師梁家駒分析：「此類條款常見於高風險借貸，反映財務公司對借款人還款能力存疑。」
更值得關注的是利率條款，據悉該筆融資採用「H+5.5%」浮動利率結構，以2022年5月當時一個月HIBOR（香港銀行同業拆息）3.08%計算，實際年利率高達8.58%，遠高於當時主流銀行的4.5%-6%商用物業貸款利率，顯示此屬典型高息過渡性貸款。
債務雪球如何滾動
消息人士透露，鄧耀升此次涉訟債務源自2021年的併購融資。當時鄧氏以「振海投資」名義，斥資9.8億港元收購尖沙咀一幢服務式公寓，其中3.5億港元透過短期過橋貸款籌措。原計劃於2022年底透過物業證券化償還，卻遭遇美國暴力加息導致REITs市場冰封，最終被迫將其他資產抵押續貸。
財務報表顯示，鄧耀升旗下「陞域集團」2023年中期流動負債較2022年激增47%，現金流覆蓋率跌至0.8倍警戒線。評級機構惠譽早於去年10月便警示，該集團有超過15億港元債務將於2024年到期，流動性壓力正持續惡化。
法律戰的多維度影響
是次訴訟可能觸發連鎖反應：根據《物業轉易及財產條例》第53條，若法庭裁定財務公司勝訴，抵押物業將進入公開拍賣程序。但業內人士指出，當前商廈空置率高達14.6%，兩處物業恐需折價25%-30%才能脫手，可能造成資產減值虧損。
更嚴峻的是《公司條例》第327章下的個人擔保條款，若鄧耀升被證實以個人名義簽署無限擔保，其名下其他資產包括半山豪宅蔚皇居、價值逾億的藝術品收藏都可能遭凍結。這將嚴重動搖市場對陞域集團的運營信心，恐引發債權人集體索償。
監管紅燈悄然亮起
金管局資料顯示，2023年第三季非銀行貸款機構的壞賬率飆升至5.7%，創12年新高。此次事件主角安泰亞洲，正是近年積極擴張的另類融資機構，其母公司據傳與東南亞私募基金有密切股權關聯。立法會金融界代表陳振英質疑：「部分財務公司利用複雜離岸架構規避《放債人條例》利率上限，亟需監管機構介入調查。」
豪門債務危機的歷史迴響
翻查司法機構紀錄，鄧氏家族近十年涉及46宗民事訴訟，其中2018年鄧成波就曾因3.6億港元貸款違約，遭星展銀行申請押記令。此次二代接班人再度捲入債務糾紛，不免令人聯想2016年「重慶李嘉誠」張松橋的債務危機模式——透過多重抵押維持現金流，最終引發交叉違約。
專家把脈商業地產困局
仲量聯行研究部主管黃國祥指出：「核心區商廈租金較2019年高位已回落38%，估值倒掛現象普遍。業主若採用高槓桿融資，極易陷入負資產狀態。」他建議持有者應加速業態轉型，譬如將傳統寫字樓改造為數據中心或醫療樓層，以提升現金流覆蓋能力。
鄧氏集團的沉默與市場騷動
其主要合作銀行滙豐及中銀香港，近日已悄悄收緊對地產相關貸款的審批尺度，要求借款人追加保證金比例。證券市場隨即反應，多隻香港地產股昨日普遍下挫，其中領展（0823.HK）跌2.7%，反映投資者避險情緒升溫。
這場牽動百億資產的司法角力，不僅考驗鄧耀升的危機處理能力，更將成為後疫情時代香港商業地產融資模式的壓力測試。隨著6月高等法院首次聆訊日期逼近，債權人與鄧氏家族的博弈勢將掀起更多資本暗湧。
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