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供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio , DSR） / 又稱：( Debt-To-Income ratio ,DTI, )是金融機構與個人管理債務風險的核心工具， 是衡量個人或家庭每月債務還款金額佔其總收入比例的指標，常用於評估借款人的償債能力與財務風險。
香港銀行批出按揭的供款佔入息比率（DSR）計法？
每月按揭供款 ÷ 每月入息 × 100% ，不多於月入之一半(50%)，便合乎要求。
| 任何物業類別 | 自用或非自用 |
| 供款佔入息比率 | ≦50％ |
| 供款壓力測試 | 暫取消 |
*最新修訂2024年10月16日生效 資料僅供參考，一概以有關當局最新公布為準。
*在審批H按（HIBOR按揭）時，銀行以封頂息率（現時普遍為3.5%）計算每月供款
例子:購入一個$500萬的住宅單位，入息要求需要多少 ？
基本參數
- 樓價: $5,000,000
- 按揭成數: 70%（貸款金額 $3,500,000）
- 按揭利率: 3.5%（H按封頂利率）
- 還款年期: 30年
總結表格
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 貸款金額 | $3,500,000 |
| 月供（3.5%） | $15,715 |
| 壓力測試月供（6.5%） | $22,131 |
| 最低月入要求 | $36,885 |
| 最低年薪要求 | $442,620 |
注意事項
- 以上計算假設 無其他負債，若已有按揭或貸款，入息要求會更高。
- 實際審批可能考慮 職業穩定性、信用評級等因素。
- 若選用「按揭保險」借更高成數（如9成），入息要求會大幅提高。
建議向銀行或專業理財顧問索取精確評估。
DSR 的定義與計算
- 公式：DSR =(每月總債務供款每月總收入) / (每月總收入每月總債務供款)×100%
- 分子：包含所有固定債務支出（如房貸、車貸、信用卡最低還款、個人貸款等）。
- 分母：通常指稅前月收入，部分機構可能採用「穩定收入」（如固定薪資，不計入獎金等非固定收入）。
影響DSR的關鍵因素
- 利率波動：若選擇浮息按揭（如H按），利率上升可能推高供款，導致DSR超標。
- 還款年期：年期越長，每月供款越低，DSR會較低；反之則升高。
- 其他負債：如信用卡債務、私人貸款等，銀行會將所有債務一併計算。
如何應對DSR限制？
- 增加首期：降低貸款額，直接減少每月供款。
- 延長還款期：例如從20年延至30年，攤分後每月供款減少。
- 增加共同借款人：若配偶或家人有穩定收入，可合併計算入息。
- 提前清還其他債務：減少總負債，釋放DSR空間。
影響DSR的關鍵因素
- 債務類型：是否涵蓋所有負債（如信用卡、消費貸）或僅特定貸款（如房貸）。
- 收入認定：是否包括非固定收入（如佣金、投資收益）。
- 家庭負擔：若多人共同還貸，可能以「家庭總DSR」計算。
DSR的局限性
- 靜態指標：未考慮未來收入波動（如失業）或支出增加（如醫療費用）。
- 區域差異：不同國家對DSR的計算標準與容忍度不同（例如香港金管局要求DSR不超過70%）。
- 忽略其他負擔：未計入生活開支（如教育、保險），可能高估償債能力。
如何改善DSR？
- 增加收入：通過兼職、提升技能等提高月收入。
- 減少債務：優先償還高利率貸款，或延長還款期以降低月供。
- 審慎借貸：避免同時申請多筆貸款，控制負債比例。
注意事項
- 銀行計算入息時，通常只接受「固定月薪」或「可證明的穩定收入」，佣金、花紅等浮動收入可能打折計算。
- 若DSR超標，銀行可能要求追加擔保人、提高首期，甚至拒批貸款。
建議
申請按揭前，可先以銀行提供的「供款計算機」估算DSR，並預留緩衝空間應對利率變化。
