內容目錄
一、賣樓完整流程（分階段說明）
1. 前期準備階段
- 物業估價
透過銀行或專業估價行了解市值，避免定價過高或過低影響成交速度。 - 整理與維修
清潔單位、修繕明顯瑕疵（如漏水、牆面剝落），必要時可做簡單翻新（如油漆）提升吸引力。 - 專業拍攝與文案
委託地產代理或攝影團隊拍攝高質素照片，並撰寫突出賣點的描述（如交通便利、景觀佳）。
2. 放盤與推廣階段
- 選擇放盤方式
- 自行放盤：透過網上平台（如本網站）節省佣金及增加曝光率。加快放售，但需自行處理查詢與議價。
- 委託地產代理：支付佣金（通常為樓價1%），由代理安排宣傳、帶客睇樓及協商條款。
- 設定靈活成交期
根據自身需求（如換樓時間）與市場反應調整，常見成交期為60-90日。
3. 睇樓與議價階段
- 安排睇樓時段
保持單位整潔明亮，可準備樓書或設施清單（如傢電包含項目）供買方參考。 - 議價策略
預留約3%-5%議價空間，同時堅持底價避免急於成交而虧損。
4. 簽署法律文件階段
- 臨時買賣合約（臨約）
- 買方支付「細訂」（樓價3%-5%），賣方需提供身份證明及物業資料。
- 明確列明「必買必賣」條款、交吉狀態、責任劃分（如大廈維修費分攤）。
- 正式買賣合約
- 買方簽臨約後14日內簽正約並付「大訂」（連細訂共10%）。
- 賣方律師需準備樓契、查清物業產權（如是否有違建、僭建問題）。
5. 成交與交樓階段
- 處理尾數與交匙
- 成交日買方透過律師支付餘款（通常為樓價90%）。
- 確認款項到賬後，移交鑰匙並簽署「交收備忘錄」。
- 處理附帶事項
- 結清管理費、水電煤等雜費，提供結算單據給買方。
- 如連租約出售，需提供租客聯絡資料及押金轉讓安排。
二、賣樓主要開支明細
| 項目 | 費用範圍 | 備註 |
|---|---|---|
| 地產代理佣金 (網上放盤沒有此項支出) | 樓價1% (500萬樓價需要支付地產代理5萬元佣金) | 可議價，若買方無代理，部分情況佣金或由買方支付。 |
| 律師費 | 約$8,000-$15,000 | 處理合約、查契及轉讓手續，複雜個案（如遺產物業）費用較高。 |
| 賠償費用 | 視情況而定 | 若賣方違約（如拒絕交易），需雙倍退訂並賠償買方損失。 |
| 維修費用 | 視單位狀況而定 | 建議預留約$10,000-$50,000處理基本修繕，避免買方壓價。 |
| 贖契費用 | 銀行手續費約$3,000-$5,000 | 如物業仍有按揭，需先還清貸款並取回樓契。 |
三、賣樓前關鍵注意事項
- 產權清晰度
- 確認樓契完整無缺，如有遺失需提前補辦。
- 檢查物業是否有未解決的法律問題（如訴訟、釘契）。
- 稅務規劃
- 如持有物業未滿3年，須繳付額外印花稅（SSD），稅費由賣方承擔。
- 若為聯名物業，需所有業主簽署文件。
- 財務銜接
- 如換樓，需協調買賣成交期，避免「摸頂」風險（賣樓後樓價急升）。
- 租客處理
- 如連租約出售，需提前通知租客並確認租約條款（如「買賣不破租賃」）。
四、常見問題提醒
- 「交吉」與「不交吉」差異
交吉出售須清空單位並終止租約；不交吉則需披露租約細節，可能影響買家貸款成數。 - 買方貸款風險
若買方未能獲批按揭，賣方可沒收訂金並重新放盤，但需在臨約中明確條款。
建議行動：簽署文件前務必由律師審核條款，並保留所有溝通記錄。若市場波動較大，可設定「必買必賣」條款保障自身權益。
