內容目錄
1. 定義與起源背景
「呼吸Plan」是香港房地產市場對特定高風險按揭產品的戲稱，直譯為「呼吸就能申請的計劃」，其核心特徵在於審批條件極度寬鬆，甚至被調侃「只要會呼吸就能獲批」。此類產品興起於2010年代中後期，當時香港樓價飆升，發展商為刺激新盤銷售，聯手財務機構推出「高成數按揭計劃」，目標客群為首付不足但急於置業的買家。
2. 運作機制剖析
該計劃的設計架構突破傳統銀行按揭限制，具體運作模式包含四大特點：
– 超高槓桿：貸款成數可達樓價85%-95%（傳統銀行限於50%-60%），例如800萬港元物業，首期僅需40萬（5%）即可入市
– 初期優惠利率：首2-3年設「蜜月期利率」，低至1.5%-2.5%，遠低於當時H按約2.75%水平
– 彈性審核標準：豁免壓力測試、不查收入證明，僅以簡單聲明代替
– 雙軌還款設計：前期只需償還利息（Interest-only），後期才開始償還本金
3. 風險結構解構
此類產品的潛在風險呈階梯式爆發特徵：
階段性風險
– 利率跳升陷阱：優惠期後利率可飆升至P+2%（約7%），月供金額可能暴增200%
– 再融資障礙：轉按至傳統銀行時，若樓價下跌或收入審查未過，將面臨「斷供危機」
– 負資產漩渦：2022年香港樓價累跌15%，採用呼吸Plan的買家槓桿率普遍超過80%，極易陷入負資產
隱藏條款風險
– 發展商回贈綁定：部分計劃要求買家必須選用指定裝修/律師服務，實際成本增加
– 提前還款罰則：3年內轉售需繳付貸款額3%-5%作為罰金
– 交叉違約條款：若延遲繳付管理費等雜費，可能觸發貸款提前到期
4. 市場影響數據
根據金管局2023年報告：
– 涉及呼吸Plan的未償還貸款總額達620億港元
– 約23%借款人月供佔收入比率超過70%（國際警戒線為40%）
– 2022年Q4相關產品斷供率升至1.8%，較傳統按揭高4倍
– 採用此類計劃的買家中，35歲以下佔比達62%，反映年輕族群風險集中
5. 監管演變歷程
面對系統性風險，監管機構採取漸進式收緊：
– 2019年：金管局將發展商按揭風險權重從15%提升至100%
– 2021年：引入「還息不還本」計劃上限（最長5年）
– 2023年：強制要求披露「利率壓力測試模擬結果」
6. 真實案例警示
2022年九龍某新盤買家個案：
– 購入680萬單位，採用95%按揭（首期34萬）
– 前3年月供8,500港元（利率2%）
– 第4年起利率升至7%，月供飆至25,300港元
– 因無法負擔被迫蝕讓，最終損失首期+裝修費逾百萬
7. 替代方案比較
| 比較項目 | 呼吸Plan | 傳統按揭 | 居屋按揭 |
| 最高成數 | 95% | 60% | 90% (政府擔保) |
| 壓力測試 | 豁免 | 必須 | 必須 |
| 利率波動 | 3年後大幅上升 | 跟隨市場波動 | 固定+浮動 |
| 提前還款限制 | 3-5年內罰息 | 通常無限制 | 有限制 |
| 適用對象 | 收入不穩/首付不足 | 穩定收入族群 | 合資格公屋輪候者|
8. 專業建議
– 槓桿管理：總負債比率應控制在月收入50%以內
– 利率壓力測試：至少模擬升息3%後的承受能力
– 逃生路線規劃：預留相當於24個月月供的流動資金
– 法律審查：需特別注意「交叉違約」條款定義
9. 市場趨勢前瞻
隨著美國升息周期持續，呼吸Plan的違約風險可能進一步顯現。金管局已研擬將發展商按揭納入《銀行業條例》規管，未來審批標準將趨向嚴格。潛在買家應審慎評估長期還款能力，避免陷入債務螺旋。
此類金融創新產品猶如「糖衣毒藥」，短期雖降低置業門檻，但長期可能引發個人財務危機與系統性風險。消費者需牢記：任何忽略現金流壓力的槓桿操作，終將在經濟周期逆轉時付出代價。
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