內容目錄
一、商界巨擘陷資金困局 連環蝕讓引市場震盪
有「香港舖王」之稱的資深投資者鄧成波（波叔），自2020年起屢傳財務壓力，其家族近月更掀起一波「割肉式」物業拋售潮。根據市場消息，鄧氏家族於短短兩週內接連沽出三項核心資產，包括西貢花園巨型舖位、灣仔舖位及荃灣沙咀道地舖，累計套現逾5.56億港元。值得注意的是，這波交易幾乎全數錄得帳面虧損，其中西貢花園巨舖更以4億元易手，較2017年購入價慘蝕3,800萬元，貶值幅度達11%，引發地產界對商業物業市場前景的深度憂慮。
二、西貢花園巨舖交易拆解：區域商業生態劇變之縮影
本次引發熱議的西貢花園舖位交易，涉及地下入口及1樓合共28,439方呎空間。2017年鄧氏以4.38億元從資深投資者李耀華、黎永法手中購入該物業時，正值西貢旅遊業蓬勃發展期，區內特色餐飲及零售業態蓬勃。然而近年受疫情衝擊、旅客銳減及本地消費模式轉變三重打擊，西貢商舖空置率持續攀升。據地產代理數據，該區舖租較高峰期下跌逾四成，而鄧氏持有的巨舖因面積龐大更難覓得單一租戶，最終被迫折價求售。
三、連環「蝕讓潮」時間軸：從旺角到荃灣的資產止血戰
翻查土地註冊處紀錄，鄧氏家族的資產重整計劃早於2022年底已現端倪：
- 2022年12月：以3.51億元出售旺角豉油街61至67號全幢商住項目予亞洲聯合基建（00711），帳面虧損3,472萬元
- 2023年4月初：1.15億元沽出灣仔駱克道舖位，該物業2018年購入價為1.35億元
- 4月中旬：4,100萬元售出荃灣沙咀道地舖，較2019年買入價5,200萬元大幅折讓
- 4月下旬：西貢花園4億元成交，成為本輪套現行動中金額最大但虧損最劇烈的交易
業界分析指，此波「壯士斷臂」式操作反映鄧氏急需現金流緩解債務壓力。據悉，其家族旗下多項物業曾向財務公司抵押借款，而隨着香港進入加息周期，融資成本攀升加劇資金鏈緊張。
四、深度追蹤：鄧氏帝國興衰啟示錄
現年88歲的鄧成波，自1970年代以霓虹燈招牌生意起家，1990年代轉戰物業投資，憑藉精準眼光在金融風暴期間大量收購「銀主盤」，逐步構建橫跨商舖、工廈、酒店及安老院舍的百億資產版圖。高峰期旗下物業逾400項，更涉足證券投資與科技領域，2018年以「五億買舖不眨眼」的豪氣震撼市場。
然而，過度槓桿擴張埋下隱患。2019年社會運動疊加2020年疫情爆發，旅遊區舖租暴跌，鄧氏重倉的銅鑼灣、旺角等核心區舖位陷入長期空置。雪上加霜的是，其近年轉型的安老院舍業務因政策收緊而發展受阻，多個工廈活化項目亦因市況逆轉延遲推售。截至2022年底，市場估算其債務規模可能逾60億元，部分抵押物業的貸款成數更高達七成。
五、專家解讀：商業地產寒冬下的結構性危機
仲量聯行商業部主管嚴偉程指出，鄧氏案例折射出香港商業地產市場的深層次轉變：
- 零售模式革命：電商普及與體驗式消費興起，使傳統大型街舖需求銳減
- 利率週期逆轉：聯匯制度下跟隨美國加息，持有成本激增迫使投資者拋售
- 資本流向轉變：家族辦公室及基金更傾向投資物流地產、數據中心等新經濟資產
- 租賃市場兩極化：民生區小型舖位抗跌力強，旅遊區巨舖淪為「負資產」
第一太平戴維斯研究部主管盛世民補充，目前全港逾萬方呎的「巨無霸」舖位空置率達18.7%，平均租金較2019年下調45%，預計需要至少三年消化存量。而西貢等非核心區的大面積舖位，因缺乏大型連鎖品牌承接，恐面臨更長期的價值重估。
六、市場漣漪效應：投資者信心危機與銀行收緊信貸
鄧氏連環蝕讓已產生外溢影響。多位不具名銀行業人士透露，多家機構正重新評估商業物業抵押貸款風險，對舖位估值普遍下調15-20%，審批條件趨嚴。中環某外資行更內部規定，5,000萬以上舖貸需附加個人擔保。此舉恐引發中小投資者的連鎖拋售，進一步加劇市場跌勢。
另一方面，接盤方動向值得關注。如購入西貢舖位的神秘買家，市場傳聞為本地飲食集團擬打造綜合娛樂餐飲項目；而早前收購旺角項目的亞洲聯合基建，則計劃改建為共享工作空間。這些轉型嘗試能否成功，將成為觀察商業地產未來的風向標。
七、法律與財務視角：家族資產重組的合規性挑戰
隨著鄧氏家族加速資產處置，其交易合法性引發關注。有律師指出，若涉及資不抵債情況，根據《公司條例》第232條，債權人可申請清盤令凍結資產。目前已知鄧氏多間控股公司已進行董事變更，其子鄧耀昇逐步接掌業務，此類架構調整是否觸及「可疑產權處置」（voidable transactions）條款，將成法律界觀察重點。
財務重整專家陳冠宏建議，類似情況企業應考慮債務重組而非賤賣資產，透過與債權人協商展期或債轉股，同時引入戰略投資者。但此方案需建立在資產具長期增值潛力基礎上，對現時商業地產市場而言難度極高。
八、歷史參照與未來預判：香港地產週期的十字路口
回顧過去三十年，香港商業地產曾歷經多次危機：1997年金融風暴、2003年SARS疫情、2008年金融海嘯，每次均出現大幅調整，但隨後因中國經濟騰飛帶動反彈。而今次危機的特殊性在於：
- 中美博弈引發的國際資本流動性收縮
- 中國經濟結構調整對香港轉口貿易的長期影響
- 本地人口老化與人才外流的雙重夾擊
經濟學家關焯照預測，商業物業市場將進入「L型」調整期，價格雖不致崩盤，但需漫長時間消化過剩供應。對於鄧氏家族等高度槓桿投資者，如何平衡資產變現與業務轉型，將是生死存亡的關鍵考驗。
結語：一個時代的褪色與新秩序的孕育
鄧成波家族的財困風波，不僅是個人投資策略的挫敗，更是香港經濟轉型陣痛的縮影。當「舖王神話」褪去光環，揭示的是資本遊戲規則的根本性改變。在虛實經濟深度融合、ESG投資浪潮興起的新紀元，如何重塑商業地產的價值邏輯，將是整個行業亟待破解的世紀命題。
後記
- 根據差餉物業估價署數據，2023年首季香港街舖空置率達12.4%，創1999年以來新高
- 鄧氏家族尚未處置的貴重資產包括：
- 估值逾8億元的銅鑼灣糖街商廈全幢
- 屯門價值6.5億元的工廈活化項目
- 市場傳聞某中資背景基金正洽購鄧氏部分酒店資產，或成危機轉機關鍵
鄧成波（1934年—2021年5月14日），人稱「波叔」，香港商人，以投資大量商舖物業著名，高峰期在香港持有200多項工商舖物業，有「香港舖王」之稱。
鄧耀昇（英語：Stan Tang，1986年—），香港企業家，現任陞域集團主席、易通訊集團（香港股份代號：8031）行政總裁兼執行董事、前松齡護老集團(香港股份代號: 1989)主席及執行董事。父親為鄧成波。
鄧耀昇曾獲得加拿大西安大略大學毅偉商學院國際業務行政人員工商管理碩士及香港理工大學高級管理人員創新領袖碩士。鄧耀昇於2019年又獲得香港商業專業評審中心榮譽院士。
延伸閱讀：
