內容目錄
九龍站豪宅市場錄得重大虧損交易。天璽星鑽高層J室近日以1,488萬港元易手，較業主12年前購入價帳面蒸發406萬，引發市場關注豪宅投資風險升溫。
核心交易分析
– 物業概況：530平方呎2房單位，屬天璽指標性中小戶型
– 財務對比：2013年購入價1,894萬 → 2024年售價1,488萬，貶值21.4%
– 持有成本：若計及釐印費（約5.7%）、經紀佣金及利息支出，實際虧損恐逾600萬
神秘投資客背景起底
該單位原由楓譽投資有限公司持有，其董事吳長顯為順德家具業巨頭。據查，吳氏於2012-2014年豪擲4.4億港元，橫掃九龍站兩大頂豪：
1. 天璽11伙（涵蓋不同戶型）
2. The Austin 3伙（全層收購策略）
此舉曾令其躋身九龍站「殿堂級收租王」，如今部分單位帳面虧損反映豪宅市場深度調整。
市場解讀
– 政策衝擊：買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)壓縮投資客套現空間
– 供需逆轉：九龍站近年供應激增，中環海濱等新盤分流購買力
– 利率風險：美聯儲加息周期加重槓桿投資者持貨壓力
– 行業關聯：內地家具業景氣度下滑或影響投資者現金流
專家觀點
中原地产研究部主管黃良昇指出：「此案反映『後疫情時代』豪宅市場三大轉變：
1. 內地資金跨境配置趨謹慎
2. 中小型豪宅抗跌力遜於特色戶
3. 長線持有成本較預期攀升」
後續影響
市場關注吳氏其餘13個單位動向，若持續減持恐引發九龍站豪宅價格連鎖反應。值得留意的是，同區凱旋門近日亦錄得3宗逾20%帳面虧損個案，顯示頂級豪宅光環漸褪。
（附註：本文所述「帳面蝕讓」未計租金回報，據悉該單位多年來月租約3.8萬港元，提供部分現金流緩衝）
此宗標誌性交易不僅揭露跨境資本的進退策略，更為高槓桿物業投資者敲響警鐘，在經濟周期轉折點下，頂級地段亦難抵系統性風險。
天璽（英語：The Cullinan，英文名從卡利南鑽石來）是香港一個位於港鐵九龍站Union Square第六期的高尚住宅項目，鄰近環球貿易廣場。項目由建築事務所Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）負責。發展商為新鴻基地產和港鐵公司，項目於2008年12月底取得售樓紙。天璽住宅部分（包括天璽I全幢及天璽II的較高樓層）已於2009年3月落成，2009年12月起正式安排入伙；而天璽II較低樓層的服務式住宅港景匯及W酒店，則早於2008年6月及9月開業。
延伸閱讀：
