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按揭預先批核（Pre-approval）是銀行或金融機構在買家正式申請按揭前，根據其財務狀況進行的初步審核，評估可批出的最高貸款額度、利率及還款條件。這項服務讓買家清楚自己的購房預算，並在找房時更有針對性，提升交易成功率。
按揭預先批核的好處
鎖定利率與條件
部分銀行會在預先批核時提供「利率保留期」，避免市場利率波動影響最終貸款條件。
明確購房預算
根據批核金額，買家可篩選符合預算的房產，避免因貸款不足而交易失敗。
提升議價能力
賣家或開發商傾向接受已獲預批的買家，因其財務能力已獲確認，交易風險較低。
加快正式申請流程
預先批核後，正式申請時只需補充最新文件（如物業資料），審批速度更快。
減少財務風險
避免簽訂臨時買賣合約後，才發現貸款被拒，需賠訂金或違約的風險。
收入不穩定者
非固定收入、收入證明不全、有負債紀錄者。
特殊物業買家
樓齡過高、業權複雜（如遺產物業）、有僭建或結構問題的單位。
申請方法
- 選擇金融機構
比較不同銀行的按揭利率、優惠及條款，選擇最適合的機構。 - 提交申請及文件
透過線上平台、分行或中介提交預先批核申請表及所需文件（見下方清單）。 - 等待審核
通常需 3-7 個工作日，銀行會評估收入、負債、信貸評級等。 - 獲取結果
成功批核後，銀行會提供書面或電子通知，列明可貸額度及條件。
所需文件
一般需準備以下基本文件（視乎機構要求可能略有差異）：
身份證明
- 身份證／護照副本
收入證明
- 最近 3-6 個月薪資單
- 稅單（如適用）
- 僱主信（註明職位、月薪及任期）
- 自僱人士：公司財務報表、利得稅單
- 僱主證明或在職名片
資產證明
- 最近 3-6 個月銀行月結單（顯示存款及收支紀錄）
- 其他資產（股票、基金、物業等）證明
現有負債資料
- 信用卡欠款、其他貸款還款紀錄
物業資料（如已選定）
- 臨時買賣合約（若已簽訂）
批核結果
- 成功批核：銀行會提供「預先批核信」，列明可貸金額、利率、還款期及附帶條件（如物業需通過正式估值）。
- 有條件批核：可能需要補交文件（如更新收入證明）。
- 拒絕批核：可向銀行查詢原因（如收入不足、信貸評分低），改善後重新申請。
預先批核的有效期
- 一般為 3-6 個月，不同銀行可能有差異。
- 若有效期內利率或財務狀況有變（如失業、新增負債），銀行可能重新審核。
- 逾期需重新提交申請，建議在有效期內完成物業交易。
注意事項
- 非最終承諾：預先批核不等於正式批款，最終貸款仍需通過物業估值及文件覆核。
- 避免多次申請：短時間內向多家銀行申請可能影響信貸評分。
- 市場變化：若利率上升或政策收緊，正式批核條件可能與預先批核不同。
常見問題
按揭預批需時多久？
一般預批需時約2週
銀行審核標準按揭申請（如6成按揭），若文件齊全且無複雜財務背景，通常2週內可完成初步審批。
關鍵影響因素
✅ 文件完整性（如收入證明、稅單、物業資料）
✅ 申請人信用評分
✅ 銀行當前的審批案件量
高成數按揭保險（如8-9成按揭）
延長至3-4週不等
因需同步通過銀行及按揭保險公司（如香港按證保險公司）審核，流程更複雜。
額外審核重點
✅ 物業估值是否符標準
✅ 申請人還款能力壓力測試
✅ 保費計算與保險條款確認
有沒有加速審批的方法?
提前備妥文件清單
必備文件：身份證明、3-6個月入息證明（薪資單/銀行流水）、稅單、僱主信、物業臨約。
自僱/非固定收入者：需加備2年財務報表及強積金紀錄。
主動跟進與溝通
提交後3-5天聯繫銀行確認文件是否齊全。
若涉及按揭保險，可詢問銀行是否需要補充額外資料（如裝修報價單）。
避免常見延誤原因
❌ 文件模糊或缺漏頁數
❌ 收入證明與銀行流水不符
❌ 物業估值低於預期（可預先委託銀行評估）
預先批核需要費用嗎？
一般免費，但部分機構可能收取手續費，需提前確認。
預批後是否必須接受該銀行的按揭？
否，買家仍可比較其他銀行條件，但需重新提交申請。
若物業價格超過預批金額怎麼辦？
需補足首期差額，或重新申請更高貸款額（需符合財務能力）。
按揭預批等於正式批出按揭嗎？
按揭預批是銀行基於申請人提供的初步資料（如收入、信貸紀錄等）作出的「有條件批准」，僅表示申請人符合基本貸款資格，但不等同於最終結果。其效力類似「資格預審」，受後續實際情況影響。
關鍵變動因素
收入穩定性：若正式申請時收入下降（如轉職、佣金減少）或負債增加，銀行可能下調貸款額或拒批。
物業估值與狀況：銀行最終會按「實際成交價」或「估價報告」批核，若樓價下跌或物業存在僭建、結構問題，可能觸發重審甚至撤銷預批。
政策與利率變化：若市場利率上升或銀行收緊按揭政策，預批時的條款可能失效。
風險管理建議
鎖定預批期限：多數銀行預批有效期為3個月，需在期內完成交易。
預留緩衝空間：購房預算應低於預批額度10%-15%，避免因估價不足導致資金缺口。
徹底驗樓：簽約前委託專業人士檢查物業，排除僭建、違規改建等潛在問題。
保持財務狀態：預批後避免新增貸款（如車貸、信用卡分期），維持穩定收入來源。
正式批核的差異點
銀行在放貸前會進行物業實質審查（如委託測量師行評估），並要求提交最新收入證明（如近期薪資單）。若發現資料與預批階段不符，可能要求補交文件或調整條款。
預批時並未購入物業，如何提供物業地址？
以「目標單位」地址申請
即使尚未簽訂臨時買賣合約，仍可選擇您正在考慮的具體單位地址（例如某樓盤的特定座數及樓層）進行預批。銀行會根據該地址的估價和物業條件初步審批貸款額及利率。
同類物業替代的靈活性
若最終購入的物業與預批地址不同，只要符合以下條件，銀行通常會維持原有條款：
同一屋苑或相鄰社區（例如從A座改為B座）
單位面積與樓層相近（價差在10%以內）
物業類型相同（如均為二手住宅、一手樓花等）
需注意的關鍵細節
重新估價機制：即使條款不變，銀行仍會對實際購買物業進行正式估價，若估價低於預期，貸款額可能相應下調。
樓花期限制：若預批用現樓地址，後改買樓花，需確認銀行是否接受樓花按揭政策。
文件補充：成交時需提交正式買賣合約取代預批時的臨時地址。
無特定目標的替代方案
若完全無心儀單位，可提供：
區域內參考案例：例如「XX區約500萬兩房單位」作為說明
與按揭經紀合作：透過專業人士協助篩選符合預算的模擬物業地址
風險管理建議
預批後若改買高價物業（如從500萬改買800萬單位），需重新申請按揭
保留10-15%預算緩衝，避免因估價不足影響首期
預批結果有效期通常為3個月，時效內完成購房較穩妥
實務操作範例：
小明欲購買A屋苑單位，預批時用「A屋苑3座10樓B室」申請，獲批70%按揭及H+1.3%利率。兩週後改買同屋苑5座8樓C室（面積相同、成交價低2%），銀行直接沿用原有條款，僅需補交正式合約與驗樓文件。
建議與銀行或專業按揭顧問詳細溝通，根據個人財務狀況制定預批策略，更能靈活應對市場變化。
