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凶宅是否可以申請按揭 – 全面分析
在香港這樣一個樓價高企、地少人多的城市，買樓對於大部分市民來說都是一項重大的人生決定。然而，有些物業因為曾經發生過兇案、自殺或其他不吉利事件，而被坊間稱為「凶宅」。這些物業往往價格較低，吸引了一些願意接受其背景的買家。但問題來了：這樣的凶宅能否申請按揭？銀行會否因為物業的特殊背景而拒絕貸款？本文將從法律、銀行政策、市場實踐以及實際案例等角度，全面探討這個問題。
一、什麼是凶宅？
1.1 凶宅的定義
在香港，雖然「凶宅」這個詞彙並無明確的法律定義，但一般是指曾經發生過兇殺、自殺、非自然死亡或其他被認為不吉利事件的物業。這些事件通常會被記錄下來，並可能影響物業的市場價值和吸引力。例如：
- 兇殺案：如某單位內發生過兇殺事件。
- 自殺：有人在物業內跳樓或上吊身亡。
- 意外死亡：如火災、煤氣泄漏導致的死亡。
香港：根據《地產代理條例》，地產中介有義務披露物業是否涉及「曾發生死亡事件」，但未明確定義「凶宅」。實務中，若死亡事件嚴重影響物業價值（如兇殺案），即可能被視為凶宅。
台灣：依《民法》第354條，賣方需告知房屋「重大瑕疵」，而凶宅是否屬此範疇，法院多數判決認定需主動揭露。例如，最高法院102年台上字第908號判決指出，若屋內發生非自然死亡，賣方隱瞞即構成詐欺。
中國大陸：法律未明文定義凶宅，但《民法典》規定「誠實信用原則」，若買賣雙方因此產生糾紛，法院可能依據「公序良俗」判定賣方需賠償。
坊間甚至有傳言認為，即使是鄰近單位或同一幢大廈的其他單位，也可能因為「風水」或心理因素被連繫到凶宅的負面影響。
文化與心理影響
華人社會普遍忌諱凶宅，認為其風水不佳或帶來厄運。這種心理認知直接影響房產價值：凶宅市價通常比同區物業低20%-50%，且轉手困難。即使法律未明確規範，市場機制已自然形成「凶宅折價」現象。
1.2 凶宅的市場影響
凶宅的價格通常比同區同類型的物業低10%至50%，視乎事件的嚴重性、公開程度以及市場對該物業的認知而定。對於一些尋求低價入市的買家來說，凶宅可能是一個「筍盤」（即划算的選擇），但前提是他們需要解決資金問題，尤其是按揭貸款。
二、按揭的基本原理與凶宅的關係
2.1 按揭的運作方式
按揭（Mortgage）是一種以物業作為抵押品的貸款。銀行或金融機構會根據物業的估值、借款人的還款能力以及市場風險等因素，決定是否批出貸款以及貸款成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）。在香港，物業按揭通常由銀行提供，並受到香港金融管理局（HKMA）的監管。
2.2 凶宅對按揭的潛在影響
雖然凶宅在法律上並無特殊地位，但它可能影響按揭申請的幾個關鍵因素：
- 物業估值：銀行會委託專業測量師對物業進行估值，而凶宅的歷史可能導致估值偏低。
- 市場流通性：銀行會考慮物業的轉售潛力。如果凶宅難以出售，銀行可能視其為高風險抵押品。
- 心理因素：雖然銀行以理性為主，但部分員工或政策可能間接受傳統觀念影響。
三、法律層面：凶宅與按揭的關係
3.1 香港法律對凶宅的規定
在香港，物業交易受《物業轉易及財產條例》和相關法例規管。賣家和地產代理有責任向買家披露物業的「重大瑕疵」（Material Defect）。然而，是否需要披露凶宅歷史，目前在法律上仍存爭議：
- 披露義務：根據香港地產代理監管局（Estate Agents Authority）的指引，代理應披露已知的重大事件（如兇殺案），但如果是「坊間傳聞」或未經證實的事件，則不一定需要披露。
- 買家責任：香港採取「買者自負」（Caveat Emptor）原則，買家有責任自行調查物業背景。
- 隱瞞的後果：若賣方或地產中介未主動披露凶宅資訊，買方可主張撤銷契約或索賠。
- 舉證責任：買方需證明賣方「明知且故意隱瞞」。實務中，可透過鄰里訪查、新聞報導或警方紀錄佐證。
對於銀行而言，法律並無明文規定禁止為凶宅提供按揭。因此，從法律角度看，凶宅並非不能申請按揭的障礙。
3.2 物業擁有權與按揭資格
只要物業的業權清晰，且符合銀行的抵押要求（例如沒有非法改建或結構問題），其是否為凶宅並不直接影響按揭資格。換言之，凶宅的「不吉利」屬性屬於心理或市場層面，而非法律層面的限制。
四、銀行政策與凶宅按揭
4.1 銀行的審批標準
香港的銀行在審批按揭時，主要考慮以下因素：
- 借款人信用：包括收入、債務比率（Debt-to-Income Ratio）和信貸紀錄。
- 物業估值：由銀行委託的測量師評估物業的市場價值。
- 風險評估：包括物業的流通性和潛在貶值風險。
凶宅的特殊背景可能影響估值和風險評估，但並非所有銀行都會直接拒絕。
4.2 不同銀行的態度
根據市場經驗，香港的銀行對凶宅的態度並不統一：
- 大型銀行（如滙豐、恒生、渣打）：這些銀行通常有較嚴格的內部政策，可能會因為凶宅的低流通性或估值問題而降低貸款成數，甚至拒絕申請。
- 中小型銀行或財務公司：部分中小型機構為了吸引客戶，可能對凶宅採取較寬鬆的態度，只要物業估值合理且借款人信用良好。
- 案例分享：有報道指某些買家成功為凶宅申請到按揭，但貸款成數通常低於市場平均水平（例如只批50%-60%，而非正常的70%-90%）。
香港金管局未禁止凶宅按揭，但銀行內部通常將凶宅列為「高風險物業」。部分銀行可能直接拒貸，或要求提高首付（如貸款成數降至5成以下）、上調利率。
4.3 按揭保險的角色
在香港，若買家需要高成數按揭（例如超過70%），通常需要通過按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）。然而，按揭保險公司（如香港按揭證券有限公司）可能會因為凶宅的特殊性質，拒絕提供保險，從而間接限制高成數按揭的可行性。
五、實際操作：如何為凶宅申請按揭？
5.1 準備工作
若你有意購買凶宅並申請按揭，可以採取以下步驟：
- 查閱凶宅資料庫：坊間有一些網站（如「香港凶宅資料庫」）記錄了疑似凶宅的地址。核對目標物業的背景。
- 聘請專業人士：委託律師和測量師，確保物業的業權和結構無問題。
- 與銀行溝通：在正式申請前，向多家銀行查詢其對凶宅的政策。
5.2 申請流程
- 提交申請：提供個人財務資料和物業資料。
- 物業估值：銀行會安排測量師評估。若測量師認為凶宅歷史影響價值，估值可能偏低。
- 結果通知：銀行會根據估值和內部政策決定是否批核。
5.3 提高成功率的建議
- 選擇中小型銀行：如上所述，它們可能更願意接受凶宅。
- 增加首期：主動提高首付款比例，降低銀行的風險。
- 提供額外證明：如證明物業仍有市場需求（例如附近成交紀錄）。
六、市場案例與經驗教訓
6.1 真實案例
- 淘大花園案例：2003年SARS期間，淘大花園E座因多人死亡而被視為「凶宅」。其後數年，該廈單位價格大幅下跌，但仍有買家成功申請按揭並入市。
- 荃灣某單位：2010年，一個曾發生兇殺案的單位以低價出售，買家通過中小型銀行成功獲得50%按揭。
6.2 教訓與啟示
這些案例顯示，凶宅並非完全無法按揭，但成功與否取決於銀行的態度、物業的具體情況以及買家的財務能力。
七、文化與心理因素的影響
7.1 香港的風水觀念
香港人普遍重視風水，凶宅往往被認為「氣場不佳」，影響居住者的運勢。這種文化觀念可能間接影響銀行和測量師的判斷。
7.2 買家的接受程度
隨著年輕一代對傳統觀念的淡化，部分買家開始視凶宅為投資機會。這可能逐步改變市場對凶宅的看法，進而影響按揭政策。
港台大陸三地政策比較
| 地區 | 法律規範 | 銀行政策 | 市場接受度 |
|---|---|---|---|
| 香港 | 中介需披露死亡事件 | 部分銀行拒貸，成數低、利率高 | 折價20%-40%，投資客較多 |
| 台灣 | 法院認定凶宅屬重大瑕疵 | 貸款成數降10%-20%，需額外擔保 | 自住客少，多用於出租 |
| 中國大陸 | 無明文規定，依誠信原則處理 | 國有銀行多拒貸，民間金融較彈性 | 折價30%-50%，流動性極低 |
八、結論與建議
8.1 凶宅是否能做按揭？
答案是可以，但有條件。凶宅並非法律上的禁區，而是市場和銀行政策的灰色地帶。只要物業估值合理、借款人信用良好，並選擇合適的銀行，申請按揭是有可能的。
購買凶宅雖有價格優勢，但隱藏的法律與金融風險不容忽視。若決定入手，務必做到：
- 徹底查證物業歷史，避免資訊不對稱。
- 預留充足現金，因應銀行貸款成數縮減。
- 諮詢專業律師與地產顧問，完善契約條款。
8.2 給買家的建議
- 做好功課：了解物業背景和市場行情。
- 多方比較：聯繫多家銀行，尋找最佳方案。
- 心理準備：接受可能較低的貸款成數或更高的首期要求。
總之，凶宅按揭的可行性取決於多重因素。雖然挑戰存在，但並非完全不可行。凶宅能否成功辦理按揭，取決於銀行的風險政策與買方的議價能力。在華人社會的文化框架下，此類物業始終屬於「小眾市場」，建議一般買家謹慎評估自身需求與風險承受力後再行決策。
