內容目錄
簡介「同業拆息」按揭
「同業拆息按揭」是一種以銀行同業拆借利率（如HIBOR、LIBOR等）為基準的浮動利率抵押貸款。適合熟悉金融市場、能承受利率波動的借款人，在低息環境下優勢明顯，但需謹慎評估自身風險承受能力。選擇時應優先考慮設有封頂利率的產品，並密切關注市場動態。
1. 核心概念
- 同业拆息：指銀行之間短期互相借貸資金的利率（例如香港的HIBOR、倫敦的LIBOR），反映市場資金供需狀況，通常每日變動。
- 按揭：即抵押貸款，常見於購房貸款，借款人將房產抵押給金融機構以獲取資金。
同业拆息按揭即貸款利率與「同業拆息」掛鉤，計算方式通常為「拆息率＋固定利差」（如HIBOR + 1.5%），利率隨市場波動調整。
2. 運作機制
- 利率結構：
每月還款利率 = 當前同業拆息（如1個月HIBOR）＋銀行固定利差
例如：若HIBOR為2%，利差為1.5%，則實際利率為3.5%。 - 調整頻率：通常每月或每季根據最新拆息率調整。
- 封頂機制（Cap）：部分產品設有利率上限（如最高不超過P按利率），避免市場利率飆升時還款額過高。
3. 主要特點
優點
- 利率透明度高：拆息數據公開，不易被銀行單方面操控。
- 低息環境下省息：若市場利率走低（如經濟寬鬆期），利息支出可能低於固定利率按揭。
- 靈活性：適合短期持有房產或計劃提前還款的借款人。
缺點
- 利率波動風險：市場資金緊張時（如金融危機），拆息可能急升，導致還款壓力驟增。
- 複雜性：需關注拆息走勢，對利率走勢判斷能力要求較高。
4. 適用場景
- 香港市場：H按（HIBOR按揭）是主流產品，佔新批按揭約8成¹。
- 投資者或高風險承受者：願意承擔利率波動以換取潛在低息優勢。
- 短期貸款需求：如轉按揭、短期過渡性融資。
5. 與其他按揭的比較
| 類型 | 基準利率 | 風險 | 適合人群 |
|---|---|---|---|
| 同业拆息按揭 | HIBOR/LIBOR＋利差 | 利率波動大 | 熟悉市場、能承受風險者 |
| 最優惠利率按揭（P按） | 銀行P利率－折扣率 | 波動較小，但銀行可調整P利率 | 偏好穩定性者 |
| 固定利率按揭 | 鎖定固定利率（如3%） | 無波動風險，但初期利率較高 | 追求還款確定性者 |
6. 風險管理建議
- 選擇有「封頂利率」的產品：限制最高利率，避免極端情況。
- 關注市場趨勢：如央行政策、經濟數據對拆息的影響。
- 對沖工具：可搭配利率期權（Interest Rate Cap）或轉換為固定利率。
7. 實例說明
假設香港某借款人申請H按：
- 貸款利率：HIBOR（1個月）＋1.5%
- 當前HIBOR：2% → 實際利率：3.5%
- 封頂利率：P按－2.25%（假設P=5.25%，則封頂利率為3%）
- 若HIBOR升至3%，實際利率為4.5%，但因封頂機制，利率僅按3%計算。
¹ 根據香港金管局2023年數據，H按佔新批按揭貸款比例約79%。
