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香港樓價長期高企催生的「呼吸Plan」，2023年成為最熱門民生話題之一。這個由香港按揭證券公司推出的「按揭保險計劃」，因標榜「呼吸都借到錢」的低門檻引發社會激辯，其運作機制與社會效應值得深入剖析。本文將從金融機制、市場效應、世代矛盾三個層面，解構這場全民借貸狂潮背後的深層矛盾。
一、債務金融化的完美陷阱
呼吸Plan本質是將傳統按揭結構拆解重組的金融創新。通過將貸款分為「發展商二按」與「銀行一按」，首3年僅需償還1.68%利息的設計，完美利用行為經濟學中的「現時偏誤」心理。這種「先甜後苦」的還款模式，成功將平均供款負擔率從65%壓低至初期35%，創造出「買樓無痛化」的錯覺。
財務工程背後隱藏精密計算：假設買入800萬物業，首期僅需10%即80萬，但第4年起按揭成數需降至70%。這意味著買家必須在36個月內籌措240萬差額，相當於每月儲蓄6.6萬元，遠超香港家庭收入中位數2.75萬元的現實。金融機構巧妙將風險轉嫁消費者，形成結構性債務陷阱。
二、樓市生態的扭曲效應
呼吸Plan觸發市場機制失靈。2023年新盤銷售數據顯示，選用呼吸Plan比例高達78%，直接刺激開發商將定價策略調整至「呼吸Plan臨界點」。屯門新盤「飛揚」開價較同區二手樓溢價42%，卻仍錄得超額認購，顯示金融工具正反向支配定價權。
這種信貸擴張產生「毒癮式」市場依賴。金管局數據揭露，呼吸Plan用戶中有23%月入低於3萬元，卻購置700萬以上物業。當2025年首批呼吸Plan進入還本期，預計將有15%買家面臨斷供風險，這種「次級房貸」模式與2008年美國次貸危機形成危險對照。
三、世代矛盾的總爆發
在呼吸Plan已成Z世代批判社會的符號。年輕網民創造「呼吸青年」一詞，既指被迫參與樓市賭局的無奈，也暗諷地產霸權下的生存困境。這種集體情緒在「香港樓市痛苦指數」創歷史新高92.7點的背景下，演化出獨特網絡次文化。
社會價值觀出現根本裂變。傳統「上車=成功」的觀念正被解構，熱門帖文「呼吸Plan係咪新世代賣身契」獲35萬瀏覽量，反映青年對階級流動的絕望。這種情緒與政府力推的「明日大嶼」計劃形成諷刺對照，加深世代間的信任鴻溝。
四、「先甜後苦」的利率陷阱：數據拆解長期風險
發展商利用買家「短視心理」設計利率結構。根據中原按揭研究部數據，2022年使用呼吸PLAN的買家中，僅12%能在罰息期前成功轉按，其餘88%被迫承受高息，導致以下問題：
1. 負資產風險：
假設買入價800萬，貸款90%（720萬），若樓價下跌15%，帳面價值680萬，貸款餘額約690萬（3年後），即陷入負資產。2023年Q2負資產案例中，呼吸PLAN佔比達45%。
2. 債務螺旋：
以7.375%利率計算，每100萬貸款年利息達$73,750，相當於每月$6,146。若無法轉按，5年額外利息支出高達$368,760（以100萬貸款計）。
3. 轉按門檻過高：
傳統銀行按揭成數上限60%，若要轉按呼吸PLAN的90%貸款，樓價需升值50%才能達標（原值800萬需升至1,200萬），在2023年樓市調整期幾乎不可能。
五、新按保政策：逃生門或風險轉嫁？
2019年施政報告放寬按揭保險，確實為呼吸PLAN買家提供緩衝：
政策要點：
– 1,000萬以下物業可保至80%
– 保費結構：1.15%-4.35%（視乎成數與還款期）
– 適用於現樓（需發展商即供計劃配合）
實例驗證（恒大‧珺瓏灣案例）：
– 買入價：568萬（折實後）
– 呼吸PLAN貸款：90%（511.2萬）
– 第3年貸款餘額：465萬
– 新按保要求：物業估值≥582萬（較買入價高2.5%）
– 轉按後月供：$19,147（利率3.5%），較呼吸PLAN第4年$35,500下降46%
市場影響：
– 按證公司數據顯示，2022年呼吸PLAN轉按保案件數同比升120%
– 但隱憂在於：銀行體系承擔發展商原有風險，若樓價下跌，按保賠付率恐上升
六、監管空白與市場扭曲效應
呼吸PLAN盛行反映三大監管漏洞：
1. 規避HKMA指引：
銀行按揭需遵守供款佔入息比率（DSR）上限50%及壓力測試，但財務公司不受限，導致過度借貸。
2. 資訊不對稱：
發展商銷售時罕有提供長期供款表，買家易低估風險。消委會2022年調查顯示，僅23%呼吸PLAN用戶清楚知悉第4年後利率。
3. 槓桿疊加：
部分買家同時使用呼吸PLAN與財仔貸款，總負債比率（DTI）可達150%，遠超健康水平。
七、理性抉擇：買家應對策略
1. 壓力測試自我把關：
即使發展商豁免，應自行以長期利率（如7%）計算DSR，確保不超過60%。
2. 逃生路線規劃：
蜜月期首年即開始儲備轉按資金，目標在3年內償還本金至樓價70%以下。
3. 分散風險工具：
考慮利率對沖產品（如定息按揭），或保留至少12個月供款儲備金。
八、未來展望：政策改革與市場趨勢
– 利率正常化衝擊：
隨著美息上升，2024年P利率或升至6.5%，呼吸PLAN利率將突破8%，違約風險加劇。
– 監管收緊預期：
金管局或要求財務公司參照銀行審批標準，或設定最高貸款成數（如70%）。
– 市場淘汰機制：
若樓價持續調整，2025年前可能爆發呼吸PLAN斷供潮，促使發展商收斂高風險貸款。
這場由呼吸Plan引發的社會大討論，實質是香港深層結構矛盾的總暴露。當住房問題從民生議題異化為金融商品，反映的不僅是市場失靈，更是資本主義發展模式的根本危機。青年用戲謔對抗絕望的同時，也為城市未來敲響警鐘——當呼吸都需要計劃，或許正是時候重新思考「安居」的真正意義。
「呼吸PLAN」本質是發展商在樓市泡沫期的促銷工具，其風險結構猶如「定時炸彈」。儘管新按保提供緩衝，但根本問題在於槓桿過度擴張。買家須認清「免審查」背後的代價，而政策制定者更需在刺激樓市與金融穩定間取得平衡。未來數年將是檢驗這套模式可持續性的關鍵時期。
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