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在香港房地產市場中，舊樓（一般指樓齡超過30年的物業）和唐樓（無升降機、低層的戰前或戰後建築）因價格相對低廉，吸引不少預算有限的買家或投資者。然而，這類物業的按揭申請往往比新樓複雜，銀行審批亦較嚴格。
常見問題包括估值困難、結構安全及法律問題，拒批原因多與收入不足或物業風險相關。本文將深入分析舊樓及唐樓按揭的關鍵要點，包括按揭成數、最長還款期、常見問題及拒批原因，助您避開陷阱，順利上車。
一、舊樓及唐樓的定義與按揭挑戰
香港舊樓及唐樓的按揭成數與私樓類似，理論上可透過按揭保險達到最高90%，適用於400萬至1000萬元的物業，且須為自住用途；1000萬至1500萬元的物業則最高80%成數，貸款額上限為900萬港元。然而，由於舊樓及唐樓樓齡較高，銀行對估值較為保守，尤其若物業有結構問題或僭建，實際按揭成數可能低至60-70%。首置客可享更高成數，但需注意唐樓成交量低，估價與放盤價可能有落差，建議預留更多首期。
1. 什麼是「舊樓」和「唐樓」？
- 舊樓：泛指樓齡超過30年的住宅或商住混合樓宇，部分可能缺乏現代化管理或設施。
- 唐樓：多指1950至1970年代興建的4至8層高建築，無升降機、樓梯狹窄，常見於深水埗、旺角等舊區。部分唐樓屬戰前建築，具歷史價值但結構較老舊。
2. 按揭申請的特殊性
- 樓齡高：影響按揭成數及還款期。
- 結構風險：部分舊樓保養不佳，銀行可能要求驗樓。
- 用途複雜：商住混合唐樓可能涉及地契問題。
- 估值困難：同區交易少，銀行估價偏保守。
二、按揭成數：最高可借幾多？
1. 金管局指引下的基本限制
根據香港金管局規定，樓價1,000萬港元以下的住宅，按揭成數上限為六成（首置人士可透過按揭保險計劃借至九成）。但舊樓及唐樓通常受以下限制：
| 樓齡 | 最高按揭成數（非首置） | 備註 |
|---|---|---|
| 30年以下 | 60% | 與一般住宅相同 |
| 30-40年 | 50%-60% | 個別銀行或下調至50% |
| 40-50年 | 40%-50% | 需通過驗樓 |
| 50年以上 | 難獲批或成數極低 | 多數銀行拒批，需尋求財務公司 |
2. 按揭保險計劃（HKMC）適用嗎？
- 舊樓：若樓齡≤50年，可申請按保計劃（如「新按保」），最高借九成（樓價上限400萬港元）。
- 唐樓：即使樓齡≤50年，部分按保公司可能拒保，需逐個案例審批。
3. 影響成數的關鍵因素
- 物業狀況：若驗樓發現結構問題，成數可能再降。
- 地契條款：若地契限制重建或用途，銀行或收緊貸款。
- 借款人條件：收入穩定、信貸評級佳者較易獲批高成數。
三、最長還款期：30年減樓齡？
香港按揭的最長還款期通常為30年，但不得超過買家70歲。對於舊樓及唐樓，由於樓齡較高，銀行可能考慮物業的剩餘壽命，實際還款期可能縮短至20-25年，尤其若物業未有定期維修或有結構問題。唐樓因無升降機，銀行可能對長還款期更審慎，建議買家於申請前查詢銀行政策。
1. 銀行計算公式
一般住宅最長還款期為30年，但舊樓及唐樓需按「75年減樓齡」或「70年減樓齡」計算（以較低者為準）。例如：
- 樓齡40年：75 – 40 = 35年 → 但受限於最長30年，實際還款期為25年（部分銀行設額外限制）。
- 樓齡50年：75 – 50 = 25年 → 還款期可能縮短至15-20年。
2. 實際案例比較
| 銀行 | 樓齡40年舊樓 | 樓齡50年唐樓 |
|---|---|---|
| 銀行A | 25年 | 15年 |
| 銀行B | 20年 | 拒絕申請 |
| 財務公司 | 30年 | 20年 |
3. 借款人年齡限制
- 多數銀行要求「還款期 + 借款人年齡 ≤ 70-75年」。若借款人60歲，最長還款期僅10-15年，月供壓力大增。
四、拒批原因及解決方案
1. 舊樓按揭為何估價不足？
同區近期成交少，銀行依賴保守估算。
解決方法：預備額外首期，或提供裝修合約證明提升估值。
2. 驗樓要求具體包括什麼？
銀行可能委託認可工程師檢查結構、水管、電力系統。
若發現石棉、鋼筋鏽蝕等問題，需先維修才批按揭。
3. 唐樓按揭利率較高？
部分銀行對舊樓按揭加息0.1%-0.3%，或收取高風險附加費。
財務公司利率更高（年利率約4%-8%）。
4. 如何證明物業用途？
解決：提供地契（Occupancy Permit）確認准許居住用途。
商住混合唐樓需提交商業登記及租約（如適用）。
5. 舊樓火險費用較貴？
因重建成本高，保險公司可能提高保費，年均約0.1%-0.15%樓價。
6. 樓齡過高（超過50年），導致按揭成數不足
解決：轉向財務公司或小型銀行，或考慮聯合借款人分擔風險。
7. 物業結構問題，唐樓無升降機或有維修令，銀行視為高風險
解決：先進行維修並取得滿意報告，或與業主協商降低售價。
8. 地契條款不清
解決：委託律師查核地契，確認無違規改建或用途限制。
9. 自僱人士或借款人財務狀況不佳，未能通過壓力測試，特別是高成數按揭申請。
解決：增加擔保人、提供更多資產證明，或選擇較低成數按揭。
10. 物業涉及僭建或法律糾紛
解決：釐清法律責任並還原單位原狀，必要時終止交易。
五、申請貼士：提高按揭成功率
- 預先驗樓：自費聘請認可工程師檢查並修復問題。
- 比較多間銀行：小型銀行或對舊樓審批較寬鬆。
- 準備充足文件：包括維修記錄、地契副本、租金收入證明等。
- 考慮首置資格：透過「新按保」提升成數至九成（樓價≤400萬港元）。
- 諮詢專業人士：按揭經紀或律師可協助處理複雜個案。
結語
舊樓及唐樓雖價格吸引，但按揭申請涉及隱藏風險。買家務必詳細評估物業狀況、自身還款能力，並預留充足資金應對估價不足或維修開支。建議在簽署臨時買賣合約前，先取得銀行「預先批核」，確保按揭順利，避免撻訂損失。
