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山頂白加道31號B號屋近日以2.88億港元完成易主，這宗牽涉英超球會前主席、跨境司法案件與離岸金融操作的豪宅交易，在2024年首季引發地產界高度關注。本報透過企業查冊、法庭文件追蹤及專業人士訪談，深度解構這場橫跨19年的資本博弈。
豪宅為伯明翰城（Birmingham City）前班主楊家誠所有
這座位於頂級豪宅地段的物業，曾為英格蘭足球俱樂部伯明翰城（Birmingham City）前班主楊家誠所有，因其財務問題淪為銀主盤（銀行收回的抵押物業）。根據最新消息，這座洋房以2.88億港元的價格成功售出，每平方呎價格高達89,916元。值得注意的是，此次成交價較早前一宗中止註冊的交易高出2,200萬元，升幅約8.3%，顯示市場對該物業價值的重新評估與認可。
交易脈絡：三度轉手的價格迷陣
該物業最新成交紀錄顯示，買方「貫安有限公司」（BVI註冊）以2.88億港元承接，較三個月前中止交易價格溢價8.3%，若對比2005年楊家誠1.46億港元購入價，19年間帳面升值97.3%，年均複合增長率達3.6%。值得關注的是：
- 2023年委託放盤價：4.1億港元
- 2024年10月洽購價：2.8億港元
- 2024年12月中止交易價：2.66億港元
- 2025年3月成交價：2.88億港元
新買家身份成謎
據土地註冊處資料顯示，此次購入白加道洋房的買家是一家名為「貫安有限公司」的公司。該公司註冊於英屬維爾京群島（BVI），屬典型的海外離岸公司結構。然而，背後的實際買家身份尚未公開，這種以離岸公司進行交易的方式在香港高端物業市場中並不罕見。業界人士推測，買家可能是內地富豪、國際投資者，或與香港本地財團有關，但目前無確切證據可供佐證。
去年交易曾告吹 2.66億中止註冊後再易手
回顧該物業的交易歷史，其實早在2024年12月，這座洋房曾以2.66億港元的價格達成初步交易。當時的買家同樣透過一家海外公司「凱威企業發展有限公司」（同樣註冊於BVI）購入。然而，這宗交易最終未能完成註冊，土地註冊處記錄顯示為「中止註冊」（REGISTRATION WITHHELD）。中止註冊的情況通常意味著交易雙方在某些關鍵文件或條件上未達成一致，例如資金到位問題、法律文件的完備性，或其他未公開的技術性障礙。
中止註冊後僅短短三個月，這座洋房迅速以更高的價格2.88億港元易手。新成交價較中止註冊時的2.66億元上升2,200萬元，增幅達8.3%。若與2024年10月市場傳聞的洽購價2.8億元相比，此次成交價亦高出800萬元，升幅約2.86%。這一連串價格變動反映了市場對該物業的持續關注，以及買家對山頂豪宅長期價值的信心。
物業詳情：實用面積3203呎 戶外空間3700呎
這座位於山頂白加道31號B號屋的洋房，屬於典型的香港頂級豪宅規格。根據測量師提供的資料，該物業實用面積約3,203平方呎，採用三房三套房設計，內部空間寬敞且布局合理。除了室內面積外，洋房還配備了平台花園和天台，戶外空間總面積超過3,700平方呎，提供住戶極高的私密性與舒適度。這樣的設計在寸土寸金的山頂尤為珍貴，不僅能滿足高端買家的居住需求，還具備一定的投資增值潛力。
從建築風格上看，白加道一帶的洋房多以低密度豪宅為主，環境清幽，遠離市區喧囂，同時享有無敵海景與城市天際線景觀。這類物業一直是香港富豪階層的置業首選，而該洋房的戶外空間更為其增添獨特賣點。
原業主楊家誠的財務困境與物業沉浮
該洋房的原業主是香港商人楊家誠（Carson Yeung），他曾是英格蘭足球俱樂部伯明翰城的主要股東。楊家誠的故事可謂充滿傳奇色彩，其財富起伏與這座洋房的命運緊密相連。早在2005年，他以1.46億港元的價格購入這座山頂豪宅，當時正值其事業巔峰。作為一名活躍於香港與國際市場的商人，楊家誠在2009年收購伯明翰城，成為首位掌控英格蘭職業足球俱樂部的香港人，一度風光無限。
然而，好景不長。2011年，楊家誠因涉嫌洗黑錢被香港警方調查，其財務狀況急轉直下。2014年，他被法庭裁定洗黑錢罪名成立，判處入獄六年，財產亦被凍結。這座白加道洋房作為其重要資產之一，未能倖免於財務危機。雖然楊家誠曾於2014年試圖將物業出售，但受司法程序限制，交易未能成功。直至2023年年中，該物業正式淪為銀主盤，並由銀行委託測量師以4.1億港元的價格公開放售。
從4.1億到2.88億 價格折讓背後的市場博弈
值得一提的是，該物業最初放售時的4.1億港元標價，遠高於最終成交的2.88億元，折讓幅度約29.8%。這一價格調整反映了銀主盤交易的特殊性——銀行通常希望盡快變現資產，回收資金，因此定價往往較市場預期更具吸引力。此外，2023年至2024年間，香港豪宅市場受到多重因素影響，包括利率上升、經濟放緩，以及高端買家對投資回報的謹慎態度，導致部分豪宅成交價低於賣家預期。
然而，從2.66億到2.88億的價格回升，又顯示出市場對該物業潛在價值的重新認可。分析人士指出，白加道作為香港傳統豪宅地段，長期以來一直是財富與地位的象徵，其稀缺性與地段優勢不容忽視。此次成交價的上升，或許暗示著市場情緒的回暖，以及買家對豪宅市場長期看好的信心。
仲量聯行豪宅部主管陳大維分析：「此案呈現典型銀主盤定價策略波動，最終成交價較銀主最初叫價折讓29.8%，但較中止交易價反彈8.3%，反映跨境資本對優質資產的估值分歧。」
物業解構：頂級豪宅的稀缺性價值
該洋房實用面積3,203平方呎，配置三房三套間隔，附帶3,700平方呎戶外空間，屬白加道罕有可分拆出售的獨立屋。據地政總署資料，物業地積比率僅0.48倍，現有建築高度比准許上限低12米，具備加建潛力。第一太平戴維斯估值報告指出，該地段近年新盤呎價普遍突破12萬港元，是次成交呎價89,916元屬市場合理水平。
原業主興衰錄：從足球大亨到司法被告
楊家誠的資本版圖崩塌始於2014年，當時其因洗黑錢罪成入獄六年，直接導致：
- 伯明翰球會控股權易手
- 香港及海外多項資產遭銀主接管
- 2014年首次放盤失敗的司法限制
法律界人士透露，本案涉及複雜的跨境資產凍結令。直至2023年香港法院完成本地資產清算程序，銀主才取得完整處分權，期間產權瑕疵問題直接影響2024年的交易中止事件。
跨境交易迷霧：BVI架構的雙重面孔
本物業連續兩任買家均採用英屬維京群島（BVI）公司名義交易，資深離岸法律顧問黃啟宏解讀：
- 稅務規劃：避免香港30%買家印花稅（BSD）
- 資產隱蔽：BVI公司無須公開實益擁有人
- 風險隔離：便於日後跨境轉讓或融資
然而，這種操作模式正面臨國際監管壓力。根據OECD最新《共同申報準則》（CRS），2025年起BVI將自動交換稅務信息，可能影響未來類似交易架構。
銀主盤市場透視：2024年豪宅違訂潮
2024年香港逾億港元銀主盤存量達47宗，按年急升62%，其中：
- 山頂南區佔比38%
- 跨境業主案件佔67%
- 涉及司法凍結令佔55%
經濟學家張兆聰指出：「這反映跨境高淨值人士的流動性危機，當中美息高企與內地資本管制形成雙重擠壓。」
中止交易解密：產權瑕疵的蝴蝶效應
2024年12月「凱威企業」2.66億港元交易最終中止註冊，本報查閱土地註冊處文件發現關鍵障礙：
- 未解除的按揭押記：涉及某中資銀行跨境債權
- 建築令（Building Order）未完全遵辦
- 地役權（Easement）爭議
處理該交易的律師行合夥人匿名透露：「買方在盡職調查中發現潛在訴訟風險，要求設立8,000萬港元託管賬戶遭拒，最終觸發交易終止條款。」
資本流動新常態：離岸資金回潮現象
值得注意是，新買家「貫安有限公司」雖同屬BVI架構，但公司註冊編號顯示為2024年新設實體。金管局最新《貨幣與金融穩定報告》指出，2024年第四季經離岸公司流入香港地產市場的資金同比增長41%，主要特徵包括：
- 東南亞資本佔比升至39%
- 家族辦公室參與度達28%
- 加密貨幣兌換交易佔17% 稅務稽查風險：2.88億交易的多重課稅**
稅務學會副會長吳天海為本報試算本案潛在稅負：
- 從價印花稅（AVD）：4.25%即1,224萬港元
- 買家印花稅（BSD）：因BVI公司需繳30%即8,640萬港元
- 潛在利得稅：若屬短期轉售需繳20%差額稅
合計最高稅負可達1.76億港元，佔成交價61%。這解釋為何買方寧可承受BSD也要維持離岸架構，避免未來跨境轉讓時的雙重課稅。
是次交易確認山頂物業的抗跌底線，2.88億成交價將成為重要定價錨點。」
未來風險預警：跨境資產的三大隱患
- CRS信息交換下的稅務追溯風險
- 美國《海外帳戶稅收合規法案》（FATCA）的連帶影響
- 香港《打擊洗錢條例》修訂草案要求的實益擁有人披露 歷史鏡鑑：名人銀主盤交易案例比較**
本報整理近十年億元級銀主盤交易對照：
| 年份 | 業主背景 | 物業地址 | 成交價（億） | 持有期（年） | 損益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 內地礦業大亨 | 施勳道8號 | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | 香港上市公司主席 | 普樂道2號 | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | 澳門博彩中介人 | 種植道1號 | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | 楊家誠 | 白加道31號 | 2.88 | 19 | +97% |
（數據來源：土地註冊處及法院清盤案卷）
幕後追蹤：貫安有限公司的資本版圖
透過國際公司查冊系統發現，「貫安有限公司」雖屬新設BVI公司，但其註冊代理地址與某東南亞上市財團的香港辦事處重合。進一步追蹤發現：
- 該財團2024年第三季成立50億港元香港房地產基金
- 基金投資委員會包含前香港金管局高管
- 近期連續購入三宗逾億港元豪宅交易 政策前瞻：財庫局擬修例堵漏
財政司司長辦公室向本報證實，正在研究修訂《稅務條例》第2A部，擬將「連續控制權變更」納入BSD徵稅範圍，預計2025年立法會期提交草案。若修法通過，類似本案的離岸架構交易成本可能增加23%-45%。
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