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香港樓市分析：樓價跌至八年新低，租金逆勢上揚
現狀總結
- 樓價持續下行：私人住宅售價指數連續3個月下跌，2月按月跌幅擴大至0.8%，按年跌幅5.8%，創2016年7月以來新低。
- 各面積單位普跌：753-1,075平方呎的大單位跌幅最大（按月-1.2%），430-752平方呎的中小型單位跌1%。
- 租金逆市走強：租金按月升0.3%，連漲3個月，按年升幅達4.9%，顯示租賃市場活躍。
關鍵數據解讀
| 指標 | 按月變幅 | 按年變幅 | 趨勢 |
|---|---|---|---|
| 整體樓價指數 | -0.8% | -5.8% | 連跌3月，8年新低 |
| 大單位（753-1075呎） | -1.2% | – | 跌幅最大 |
| 中小型單位（430-752呎） | -1.0% | – | 需求主力承壓 |
| 租金指數 | +0.3% | +4.9% | 連升3月 |
樓價下跌原因分析
- 經濟環境疲軟
- 全球加息週期（如美國聯儲局加息）推高香港按揭利率，削弱購房意願。
- 本地經濟復甦慢於預期，居民收入增長滯後，影響置業能力。
- 政策與供應因素
- 政府持續增加土地供應，未來數年公營房屋落成量上升，分流私人市場需求。
- 樓市「辣招」雖部分鬆綁（如印花稅調整），但市場信心仍未恢復。
- 投資情緒低迷
- 股市波動、移民潮導致高淨值資金外流，高總價物業（如大單位）需求銳減。
- 內地買家比例下降，依賴本地剛需支撐，但高房價與購買力脫節。
租金上漲的背後邏輯
- 買賣市場轉租賃
- 樓價下行週期中，潛在買家轉向觀望，租賃需求短期增加。
- 部分業主「轉售為租」，供應增加但需求同步上升，支撐租金。
- 人口結構變化
- 人才引入計劃（如「高才通」）帶動外來人口居住需求，尤其青睞中小型單位。
- 學生及年輕家庭延遲置業，傾向租房過渡。
- 通脹傳導效應
- 管理費、維護成本上升，業主通過加租轉嫁壓力。
市場影響與未來展望
- 對買家：樓價調整或提供「撈底」機會，但需警惕利率風險及經濟下行壓力。
- 對業主：持有大單位或面臨更大貶值壓力，中小型物業因剛需支撐跌幅較緩。
- 對租客：租金升勢可能持續，需評估長租合約鎖定成本。
短期預測：
若美國年內啟動降息，香港按揭成本有望緩解，樓價跌幅或收窄，但復甦需待2025年後。租金則受惠於人才政策，全年或保持3-5%升幅。
風險提示：
地緣政治、本地消費復甦不及預期、新盤低價推售加劇二手市場壓力。
