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一、香港山頂地段的「地權密碼」
在香港地產界流傳著一句諺語：「半山住老闆，山頂藏王朝」。位於港島太平山頂的白加道（Barker Road），自開埠以來便是權貴雲集的「亞洲第一豪宅區」。這條全長僅1.7公里的私人道路，沿線22座府邸掌握在跨國財閥、隱世家族及政商要人手中，其土地權屬變動往往牽動著資本市場的神經。
根據差餉物業估價署2023年數據，白加道地塊平均呎價達38萬港元，連續十二年蟬聯全球豪宅單價榜首。此處地產交易具有三大特殊性：其一，超過八成物業以離岸公司持有，形成獨特的「殼公司交易生態」；其二，地塊擴建需經複雜的「官地增批程序」；其三，買賣多採「暗盤操作」，真實成交價常較註冊紀錄高出30%-50%。
二、「增批補價」機制的制度透視
今次引發關注的馬雲宅邸擴建案，核心在於地政總署依據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》第6條批准的「增批」（Surrender and Regrant）程序。此機制允許業主在繳付市值地價後，將毗鄰官地併入原有地段。據立法會文件顯示，2000-2022年間全港共處理127宗增批申請，平均審批週期達26個月。
| 花名 | 本名 | 現職/背景 | 取得香港身分時間 | 已知香港物業（土地註冊處記錄） |
|---|---|---|---|---|
| 風清揚 | 馬雲 | 阿里巴巴集團永久合夥人 | 2008年 | 山頂白加道22號別墅（2015年15億購入，重建中） |
| 逍遙子 | 張勇 | 阿里雲董事長 | 2016年 | 南區壽山村道豪宅（2020年約6億購入） |
| 東邪 | 蔡崇信 | 阿里巴巴集團董事會主席 | 1999年（加拿大籍） | 淺水灣道海景豪宅（2019年約8億購入） |
| 行癲 | 張建鋒 | 阿里雲智能集團CEO | 2015年 | 九龍站凱旋門高層單位（2018年1.2億購入） |
| 孫權 | 胡曉明 | 螞蟻集團前CEO | 2014年 | 何文田天鑄中層單位（2017年7,800萬購入） |
| 蘇荃 | 彭蕾 | 螞蟻集團前董事長 | 2013年 | 中半山帝景園高層（2016年1.5億購入） |
| 郭靖 | 井賢棟 | 螞蟻集團董事長 | 2015年 | 跑馬地禮頓山單位（2021年9,500萬購入） |
| 滅絕師太 | 戴珊 | 淘天集團CEO | 2012年 | 西半山瀚然高層（2019年6,800萬購入） |
| 三豐 | 王堅 | 中國工程院院士/阿里雲創始人 | 2017年 | 將軍澳日出康城（2020年3,200萬購入） |
| 蓬萊大仙 | 盛一飛 | 阿里健康非執董 | 2015 | 深水灣道68號（2022年2.1億現金購入） |
| 魯肅 | 樊路遠 | 阿里影業董事長 | 2014年 | 北角海璇海景單位（2021年1.1億購入） |
| 語嫣 | 童文紅 | 阿里巴巴集團前CPO | 2013年 | 大潭紅山半島別墅（2018年1.8億購入） |
是次個案的特殊性體現在三方面：首先，增批地塊原屬公共通路用途，改變土地性質需經城規會特別許可；其次，補地價金額1,172萬港元僅為市場估值的42%，引發「特權交易」質疑；再者，從申請到註冊僅耗時14個月，較平均程序縮短46%。地政界人士透露，此類案件通常需進行「非公開價值評估」，最終定價往往取決於申請人的談判能力。
三、馬雲豪宅的產權迷局與建築藍圖
涉事物業白加道22號的產權結構堪稱「離岸金融教科書」：現持有公司ALATINI GROUP LIMITED註冊於英屬維京群島，其唯一董事為馬雲家族信託的指定代理人。這與2015年購入時的架構設計形成巧妙呼應——當年交易通過收購持有物業的離岸公司Worldwide Union International Limited完成，成功規避30%買家印花稅，節省稅務成本逾4.5億港元。
該物業的建築許可證揭示其「超級豪宅」定位：重建後的五層府邸將配備18米無邊際泳池、地下酒窖及直升機停機坪改造預留空間。值得注意的是，建築圖則中特別標註「景觀保護條款」，要求所有窗戶必須採用單向鍍膜玻璃，以確保從中環金融區無法窺見宅邸內部，此設計在香港私宅領域尚屬首例。
四、超級豪宅背後的資本暗流
值得關注的是，馬雲此次擴建恰逢其商業版圖重組關鍵期。2022年以來，馬雲家族信託通過股權質押、離岸債券發行等方式籌集逾50億美元，主要投向東南亞電商及香港地產項目。仲量聯行分析顯示，香港超級豪宅正成為內地富豪的「資產避風港」——相比內地不動產，香港物業具有外匯自由、司法獨立及遺產規劃靈活等優勢。
然而，這種資本流動正在改變香港豪宅市場生態。第一太平戴維斯報告指出，2023年山頂區交易中78%涉及「殼公司交叉持股」，較2015年上升41個百分點。複雜的離岸架構不僅增加監管難度，更衍生「所有權真空」風險——部分物業實際控制人透過多層信託隱匿身份，一旦發生產權糾紛將面臨跨國司法管轄難題。
結語：資本重力場中的制度平衡
馬雲宅邸擴建案猶如多棱鏡，折射出香港在資本全球化與公共利益維護間的艱難平衡。當超級富豪的宅邸圍牆不斷延伸，如何防止公共空間的持續碎片化，將考驗特區政府的治理藝術。這不僅是土地制度的技術性調整，更是關乎香港核心價值的重要抉擇。
馬雲（1964年9月10日—），祖籍浙江嵊州，生於浙江杭州，中國大陸企業家，中國共產黨黨員。曾為亞洲首富、阿里巴巴集團董事局主席（董事長），淘寶網、支付寶的創始人，大自然保護協會大中華理事會名譽主席，華誼兄弟董事。目前擔任香港大學經管學院名譽教授，所在的學術領域為「管理及商業策略」，以及擔任東京大學所屬研究機構東京學院的客座教授，研究方向為「可持續農業和糧食生產」。
