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按揭保險計劃（Mortgage Insurance Plan） 是一種金融機制，讓購房者以較低首付實現置業的重要工具，幫助購房者在首付比例較低的情況下，仍能獲得銀行或金融機構的房屋貸款，同時降低貸款方的風險。尤其適合短期資金不足但收入穩定的買家。但需注意長期財務負擔，並根據自身情況評估是否划算。在申請前，建議諮詢專業人士或銀行機構，全面了解條款與成本。以下是詳細說明：
什麼是按揭保險計劃？
按揭保險計劃的核心是通過保險公司為銀行提供保障。當購房者因首付不足而需要申請較高成數的貸款（例如超過房價的60-70%）時，銀行通常會要求購買按揭保險。這份保險的受益人為銀行，若借款人未來無力償還貸款導致違約，保險公司會向銀行賠償部分損失。
計劃背景與運營機構
推出時間：1999年3月
現營運機構：香港按證保險有限公司（按證保險公司），自2018年5月1日起承接業務。
母公司關係：按證保險公司為香港按揭證券公司（由香港政府透過外匯基金全資持有）的附屬公司。
計劃目的
促進市民置業安居（降低首付壓力）。
維護銀行業穩定（分擔高成數按揭風險）。
推動本地債券及退休規劃市場發展。
關鍵運作機制
按揭成數上限突破：
- 一般銀行按揭成數受限於金管局規定（通常為6成以下）。
- 透過此計劃，銀行可提供 最高達8成按揭（首期僅需20%）；
- 特殊情況：符合條件者（見下方）可獲 最高9成按揭（首期10%）。
保險保障範圍：
- 按證保險公司承保銀行貸款中 超過7成按揭的部分，降低銀行風險。
按揭保險的用途與好處
- 降低首付要求
傳統貸款通常要求購房者支付房價的20-30%作為首付，但通過按揭保險，首付可降至5-10%（具體比例依地區政策而定），降低購房門檻。 - 保護銀行風險
高成數貸款對銀行風險較大，保險分擔了銀行潛在的壞賬損失，使其更願意批准高比例貸款。 - 促進房地產市場流通
幫助首付資金不足的買家（例如年輕人或首次購房者）進入市場，提升交易量。 - 靈活的貸款條件
部分計劃允許將保費計入貸款總額分期支付，減輕購房者初期資金壓力。
常見的按揭保險類型
- 香港按揭保險計劃（HKMC）
由香港按揭證券公司（HKMC）提供，允許首付最低10%即可購房（適用於樓價1,000萬港元以內的物業），貸款成數最高達90%。 - 美國的PMI（Private Mortgage Insurance）
適用於首付低於20%的常規貸款，保費由借款人支付，直到貸款餘額降至房價的78%後可取消。 - 加拿大的CMHC保險
由政府機構提供，首付低至5%即可購房，但需支付一次性或分期保險費。
費用與成本
- 保費計算：通常按貸款金額的百分比收取（例如1-5%），並受貸款成數、還款年期等因素影響。
- 支付方式：可分為一次性支付或分期攤還（計入每月還款額中）。
- 退保機制：部分地區允許在房價上漲或貸款餘額降低後取消保險（如美國的PMI）。
注意事項
- 長期成本增加
保費會增加整體貸款成本，需權衡低首付與額外支出的利弊。 - 資格限制
通常需符合收入審核、信用評分及物業類型等條件（例如自住房才適用）。 - 地區差異
不同國家或地區的按揭保險政策差異較大，需詳細了解當地規定。
申請條件與限制
基本適用範圍：
- 適用於自住物業，且須通過銀行壓力測試。
9成按揭額外條件：
物業價格上限：
現行樓價上限為 1,000萬港元（2023年標準）。
申請人資格：
所有抵押人 無持有其他香港住宅物業（首置身份）。
申請人須為 固定受薪人士（排除自僱或非固定收入者）。
貸款額上限：
最高貸款額為 900萬港元（適用於樓價1,000萬物業）。
潛在風險：
- 高成數按揭可能增加長期還款壓力，需謹慎評估收入穩定性。
- 樓價下跌時，需注意負資產風險。
常見問題（FAQ）
如何判斷是否符合「首置」資格？
申請時名下無任何香港住宅物業（境外物業不影響）。
非固定收入者能否申請？
9成按揭僅限固定受薪人士，但8成按揭可開放予自僱人士（需提供更嚴格的入息證明）。
計劃是否適用於二手樓？
是，一、二手住宅均適用，但樓齡過高可能影響審批。
保費能否退還？
若提前清還貸款，可申請按比例退還部分保費。
