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大圍新盤柏傲莊二期近日錄得首宗二手成交個案。6A座中層D室（實用451方呎，兩房）經議價後以920萬易手，較業主2020年一手購入價995萬帳面虧蝕75萬，若計及釐印費及佣金等支出，實際損手逾百萬，成為該屋苑入伙後最受關注的資產縮水案例。
成交剖析
該單位叫價原為950萬，經買賣雙方拉鋸後降價3.2%達陣。按實用呎價20,399元計算，較兩年前同座高層D室成交呎價22,262元下挫8.4%，突顯樓市調整壓力。中原地產分行經理透露，買家為年輕夫婦，看重港鐵上蓋物業的交通優勢，加上發展商招牌品質保證，在全面驗樓後決定承接。
配套優勢
柏傲莊憑藉「三線匯聚」地理優勢（東鐵綫/屯馬綫/城門隧道），5分鐘步程抵達大圍站，基座設有2萬呎商場，配合區內新翠邨街市及大型超市，生活機能完備。項目會所「CLUB PAVILIA」設50米星空泳池、宴會廳等28項設施，屬區內頂級配置。
市場透視
新界東本月二手成交量較上月同期跌15%，平均呎價報15,800元。柏傲莊現有約50個二手放盤，兩房叫價普遍介乎900-1,050萬。是次成交價貼近區內指標屋苑金禧花園（平均呎價18,500元），反映買家出價趨審慎。
個案解讀
柏傲莊貶值個案反映『貴價新房』的流通性風險，當年以溢價約25%購入的投資者現正面臨考驗。隨着利率高企及新盤貼市價推售，預料2024年二手市場將持續受壓，建議業主擴大議價空間以促進成交。
值得注意是，原業主當年選用發展商高成數按揭方案，在加息周期下面臨雙重資金壓力。市場消息指，該盤尚有數個急售盤口，其中7B座低層戶叫價已調整至880萬，較購入價潛在虧損逾百萬，預示新晉屋苑「破底潮」或將蔓延。
