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在香港，「業主立案法團」（簡稱「法團」）是根據《建築物管理條例》（第344章）成立的法定組織，代表全體業主管理大廈的公共事務。其權力及職責主要源自相關法例及大廈公契（如有），以下是法團的主要權力概述：
| 權力類別 | 具體內容 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 公共區域管理 | 保持清潔，控制和管理公共部分 | 第14、18條 |
| 保險與財務 | 購買火災保險，追回欠款 | 第18(2)(d)條 |
| 法律行動 | 申請禁制令，訴訟管理公司或違約業主 | 第45條及附表10 |
| 委任與監督 | 委任/解僱物業管理公司職員，監督其工作 | 無明確條文，基於法人身份 |
1. 管理大廈共有部分
- 維護及修繕：負責大廈公共區域（如電梯、走廊、外牆、天台等）的維修、保養及改善工程。
- 清潔與保安：聘請清潔公司、保安人員，管理公共設施（如停車場、會所）的運作。
- 制定規則：制定大廈管理守則（如噪音管制、垃圾處理），並要求業主及住戶遵守。
2. 財務權力
- 徵收管理費：向業主收取管理費，以支付大廈日常開支及儲備基金。
- 處理資金：開設銀行賬戶管理資金，並按條例規定保存財務紀錄及定期向業主公布賬目。
- 追討欠款：對拖欠管理費的業主採取法律行動（如向土地審裁處申請追討）。
3. 執行公契條款
- 若大廈有公契（Deed of Mutual Covenant），法團有權執行公契內的條款，例如制止違規改建、非法佔用公共空間等行為。
- 必要時可向法院申請禁制令，或向相關業主索償。
4. 召開業主會議
- 業主大會：法團需按條例召開年度業主大會（AGM）及特別業主大會（EGM），討論重大事項（如大型維修、修改管理預算等）。
- 決策權：重大決定（如動用儲備基金、進行超過20萬港元的工程）需經業主大會投票通過。
5. 委聘管理公司
- 法團可通過招標或協商方式委聘物業管理公司，並監督其服務表現。
- 若管理公司未履行合約義務，法團有權終止合約。
6. 法律訴訟權
- 法團可以自身名義提出訴訟或應訴，例如：
- 對違反公契或管理守則的業主提出民事訴訟。
- 就第三方（如承包商）的疏忽或違約行為索償。
7. 其他權力
- 購買保險：為大廈公共區域購買火險、第三者責任保險等。
- 處理投訴：協調業主或住戶之間的糾紛（如漏水、噪音問題）。
- 合規監管：確保大廈符合政府法規（如消防條例、樓宇安全標準）。
8. 法團權力的限制
- 須遵守法例及公契：法團不可越權行事，所有決策需符合《建築物管理條例》及公契規定。
- 受業主監督：
- 業主可通過業主大會否決法團決議。
- 業主可查閱法團會議記錄及財務報表。
- 申訴機制：若業主認為法團濫權，可向民政事務處、土地審裁處或法院提出申訴。
9. 意想不到的細節
一個意想不到的細節是，法團的主席雖然負責主持會議和代表法團對外，但根據法例，主席無獨立法定權力，決策需通過業主會議投票。這意味著，單靠主席的決定無法執行重大事項，違反此規定可能涉及法律責任，對業主參與管理有重要影響。
10. 當前狀況與爭議
截至2025年4月3日，業主立案法團的權力在香港運作中偶爾會引發爭議，例如管理公司與業主之間的權力分配問題。一些業主認為管理公司權重過大，法團難以有效監督，而成立法團被視為解決此問題的有效方法。然而，成立程序繁複，且需業主高度參與，導致部分大樓未能成功成立法團。
11. 常見爭議與處理
- 權力濫用：例如法團未經業主大會批准進行高額工程，業主可要求召開特別會議或申請司法覆核。
- 財務不透明：業主有權向法團索取賬目，必要時可向民政事務處舉報。
- 管理糾紛：若法團與管理公司發生衝突，可尋求法律意見或透過調解解決。
如有具體爭議，建議諮詢法律專業人士或向民政事務總署的「大廈管理聯絡小組」尋求協助。
