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業主立案法團（Owners’ Corporation, OC）是根據香港《建築物管理條例》（第344章）成立的法定組織，由同一建築物或屋苑的業主共同組成，主要目的是管理及維護物業的公共事務。
業主立案法團能有效整合資源、維護物業品質，並保障業主權益。對於香港高密度的住宅環境而言，其角色尤為重要，有助於平衡個人利益與社區整體發展。
1. 統一管理公共區域
- 負責建築物內公共設施（如電梯、走廊、花園、停車場等）的日常管理、維修及清潔。
- 確保消防系統、電力設備等符合安全標準，保障住戶安全。
2. 維護物業價值
- 通過定期保養和維修，延長建築物壽命，避免因失修導致樓價下跌。
- 協調大型工程（如外牆翻新、水管更換），提升整體居住環境。
3. 財務管理
- 收取管理費：按業權份數向業主收取費用，用於日常開支及儲備基金。
- 管理儲備金：為未來大型維修或突發事件（如颱風損毀）預留資金，避免臨時攤分費用。
4. 執行公契（Deed of Mutual Covenant）
- 監督業主遵守大廈公契條款，例如禁止違規改建、處理噪音或衛生問題。
- 對違規行為發出警告或採取法律行動，維持社區秩序。
5. 法律代表與決策
- 代表全體業主與第三方（如物管公司、承辦商）簽訂合約，或就爭議提出訴訟。
- 針對重大事項（如更換物管公司、大型工程）召開業主大會，通過投票集體決策。
6. 提升業主話語權
- 集中業主意見，避免開發商或物管公司單方面主導管理事務。
- 在與政府部門溝通（如申請維修資助）時，作為統一的溝通窗口。
7. 法律依據與權力
- 根據《建築物管理條例》，法團具有法人地位，可獨立簽署文件、開設銀行帳戶，甚至以法人名義起訴或被起訴。
在香港，業主立案法團（Owners’ Corporation，簡稱「法團」）是根據《建築物管理條例》成立的合法組織，主要負責管理分層大廈的公共事務（如維修、保安、清潔等）。而「黑社會」則指有組織的犯罪集團，涉及非法活動。兩者看似無關，但在某些情況下，黑社會可能試圖滲透或操控法團以謀取利益。以下是相關背景和可能的關聯分析：
8. 業主立案法團的運作與潛在漏洞
- 法團由業主共同成立，管理委員會（管委會）成員由業主選出，負責決策大廈事務（如招標工程、管理財務等）。
- 潛在風險：若管委會成員被賄賂、威脅，或黑社會成員混入管委會，可能通過以下方式操控：
- 工程圍標：黑社會勾結承辦商，以高價承包維修工程並收取回扣。
- 管理費挪用：非法轉移法團資金。
- 操控選舉：以恐嚇手段影響業主投票，確保「自己人」當選管委會。
8. 黑社會介入法團
香港舊式屋邨維修工程長期存在圍標現象，黑社會或不良商人透過威脅、賄賂控制法團，以天價工程牟利。此案中，法團僅以「外牆石屎剝落需緊急維修」為由，未經透明招標即通過工程，反映制度漏洞（如《建築物管理條例》對法團權力監管不足）
- 香港曾發生多起黑社會介入法團的案例，例如：
- 2018年，警方破獲一個黑社會集團，涉嫌操控多個屋苑法團，通過威嚇業主、偽造文件等手段，騙取超過千萬港元的工程款項。
- 2024年 李鄭屋邨法團委員捱斬案
- 2025年 將軍澳景林邨法團選舉17人有黑幫背景涉恐嚇被捕 包括參選人當選人
9. 政府與法律的應對措施
- 法律條文：《建築物管理條例》要求法團財務透明，並可追究違法行為。若發現黑社會介入，可援引《社團條例》或《刑事罪行條例》起訴。
- 執法行動：香港警方（如O記「有組織罪案及三合會調查科」）會針對黑社會滲透法團展開調查。
- 業主自保：
- 提高警覺，參與法團會議並監察財務報告。
- 發現可疑工程報價或威脅行為，立即向警方舉報。
- 透過民政事務處或法律途徑，申請撤換違規管委會成員。
8. 民政事務總署對業主立案法團的說明
引言
- 管理私人大廈是業主應盡的責任。政府在大廈管理方面的政策，一直是鼓勵和協助業主成立合適的居民組織，例如業主立案法團(法團)，以便他們有效地管理大廈。
- 《建築物管理條例》(第344章)(下稱《條例》)旨在為法團的成立和運作提供法律綱領，以便私人大廈業主成立法團，更妥善地管理目己的物業。
成立業主立案法團的目的
《條例》也清楚訂明法團的職責及權力。法團負有法律責任，妥善管理和維修建築物的公用部分，並須採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物公用部分的管理職責。至於權力方面，法團可決定是否聘請受薪員工、物業管理公司或其他專業機構或人員，協助或由其代表法團執行法團根據《條例》或公契而擁有的職責和權力。法團根據《條例》第18條履行其職責及行使其權力時，須以民政及青年事務局局長按照《條例》第44(1)條發出的工作守則為指引。
香港地少人多，市民大多居住在私人多層大廈或由多幢大廈組成的私人屋苑。這些大廈和屋苑由多個單位組成，單位數目由數百至數千個不等。單位的業主有責任共同管理和維修所居住的大廈或屋苑。如果因為大廈或屋苑管理不善或其公用部分缺乏維修而造成任何意外，有關業主須負上共同及各別的法律責任。
管理和維修建築物並非簡單的事情，涉及的工作繁多，包括清潔公用地方、處理垃圾、保安，以及非經常性的工作，例如聘任物業管理公司和維修建築物等。如建築物並無成立法團，視乎有關建築物公契的規定，建築物所有管理和維修事宜可能須由全部業主共同決定。對於由數百甚至數千個單位組成的大廈或屋苑來說，這不但費時失事，而且不大可行。
要妥善管理建築物，讓業主有一個舒適的居住環境，並使他們的資產不會因建築物管理和維修不善而受到影響，成立法團雖不是唯一的途徑，但卻是最可行的方法。法團是根據《條例》成立的獨立法人組織，在法律上代表所有業主管理建築物的公用部分，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責，並有權任免物業管理公司及監督其工作。
《條例》訂明法團會議可通過有關建築物公用部分的控制、管理和行政事宜，以及有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該等決議對管理委員會(管委會)和全部業主均具約束力。
常見問題與挑戰
- 成立門檻：需由業主大會通過決議，並向土地註冊處註冊。
- 業主參與度低：部分業主可能不積極參與會議或投票，影響決策效率。
- 專業知識需求：大型維修或法律事務可能需要聘請專業顧問（如工程師、律師）。
- 黑社會入侵 : 部分舊樓法團因業主參與度低，容易被少數人（包括黑社會）把持。
