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在香港，業主可能會遇到租客欠租、違反租約條款甚至淪為「租霸」的情況。為保障自身權益，業主可透過法律途徑向土地審裁處申請收樓令，終止租約、收回物業並追討欠租。本文將詳細探討收樓程序的步驟、所需時間、租客反對的可能性，以及遺留物品處理和特殊情況（如租客突然還款）的應對方法。
一、業主收樓的法律基礎與程序概述
根據香港《業主與租客（綜合）條例》（第7章），若租客在租金到期後15天仍未支付，業主有權申請終止租約並收回物業。此外，若租約中包含「沒收條款」（Forfeiture Clause），業主可在租客違約（如欠租）時啟動收樓程序。然而，業主必須依循法定程序，不能擅自換鎖或驅逐租客，否則可能觸犯法律。
收樓程序主要分為三個階段：
- 提交申請至土地審裁處；
- 申請判決書；
- 執行收樓令狀。
整個流程最快約需3個月，但具體時間因案件複雜性（如租客是否反對）而異。以下逐一分析每個步驟。
二、收樓程序詳解
1. 提交申請至土地審裁處
- 步驟內容：
- 業主需準備加蓋印花的租約副本、欠租證明（如付款紀錄或通知函）等文件，向土地審裁處提交收樓申請。
- 申請提交後，業主需將申請通知書副本送達租客。這包括：
- 郵寄通知書至租客地址；
- 連續3日在欠租單位門口張貼通知書副本。
- 完成送達後，業主需在數天內到土地審裁處宣誓，證明已妥善通知租客。
- 所需時間：約1至2週，視乎文件準備及送達效率。
- 注意事項：若租客不在單位或拒收通知，連續張貼3天的要求可作為合法送達的證明。
2. 申請判決書
- 步驟內容：
- 租客收到申請通知書後，有7天時間提出反對。若無反對，業主可直接向土地審裁處申請判決書，審裁處通常在2至3天內批出。
- 若租客提出反對，案件將進入聆訊程序。聆訊排期約需2週至1個月，視乎法庭日程及案件複雜性。
- 所需時間：
- 無反對：約2至3天；
- 有反對：半個月至1個月以上。
- 案例分析：如租客僅提交簡單反對理由（如「業主未給足夠通知」）但未出庭，法庭多會駁回反對，直接判業主勝訴。
3. 執行收樓令狀
- 步驟內容：
- 獲得判決書後，業主需申請收樓令狀（Writ of Possession），由執達主任（Bailiff）執行。
- 執達主任會排期上門收回單位，並清點現場物品。
- 所需時間：1至2個月，視乎執達主任的排期及地區工作量。
- 注意事項：執達主任執行時，業主無權自行進入單位或移動物品，必須全程由法庭人員處理。
總時間估計
- 最快情況：若租客不反對且執達主任排期順利，整個流程約3個月。
- 延遲情況：若租客多次反對或法庭、執達主任排期緊張，可能延長至6個月或更久。
三、追討欠租的時間問題
法律規定的等待期
根據《業主與租客（綜合）條例》，除非租約另有規定，業主可在租客欠租第15天後啟動沒收租賃權的程序。這是法例隱含的契諾，無需額外證明。然而，實際追討欠租需視乎具體情況：
- 若直接協商，業主可自行設定7天或14天的寬限期；
- 若走法律途徑，則以第15天為起點，向土地審裁處申請。
實務建議
業主應在欠租初期即發出書面催款通知，並保留證據。若租客仍未付款，第15天後即可啟動收樓程序，以免拖延損失。
四、執達主任收樓後的遺留物品處理
清點與記錄
執達主任執行收樓當日，會逐一清點單位內所有物品，並記錄於物品清單表。此清單不區分物品歸屬（租客或業主），僅反映現場狀況。
物品處理方式
- 有價值物品：
- 業主可向土地審裁處申請「變賣令」（Order for Sale）。
- 申請獲批後，需等待7個工作天，方可根據清單變賣物品，用以抵消欠租損失。
- 無價值物品（如舊傢俬、衣物）：
- 業主需申請「棄置令」（Order for Disposal）。
- 同樣需等待7個工作天後，方可合法棄置。
- 法律風險：若業主未獲法庭命令擅自處理物品，租客可提起民事索償，追究業主責任。
建議
業主應妥善保存執達主任的清單，並嚴格遵循法庭程序，避免法律糾紛。
五、租客突然還清欠租的處理
法律依據
根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，租期內首次欠租的租客可申請「沒收租賃權的濟助」（Relief from Forfeiture）。若獲批，法庭會給予租客寬限期支付欠租及業主法律費用。具體情況如下：
- 寬限期：可在申請聆訊時或收樓命令發出後指定。
- 效果：若租客在期限內繳清所有款項，租約將「復活」，恢復原有條款，業主無法繼續收樓。
- 限制：此濟助僅限首次欠租適用。若租客多次欠租，除非有充分理由（如經濟困難且具證明），法庭通常不予批准。
案例情境
假設業主已取得判決書，但執達主任尚未執行收樓，租客突然還清欠款並申請濟助。若法庭批准，收樓程序將終止，租約繼續生效。此情況雖對業主不利，但屬法律保障租客的機制。
應對策略
- 業主可在租約中加入嚴格條款（如明確取消寬限權），但需符合法律規範。
- 若租客申請濟助，業主應準備證據（如多次欠租紀錄），反駁其資格。
六、租客反對收樓的常見情況與應對
反對案例分析
- 未出庭反對：租客提交反對但未到庭，法庭多判業主勝訴。
- 虛假理由：如聲稱「已還款」但無證據，反對通常被駁回。
- 多次反對：如前述案例，租客屢次上訴但無理據，僅拖延時間。
業主應對
- 保留證據：租金紀錄、通知函、通信記錄等可作為法庭依據。
- 尋求專業協助：如中原測量師行等機構可提供法律意見及代辦服務。
- 心理準備：多次反對可能增加時間成本，業主需耐心應對。
七、總結與建議
程序優勢與挑戰
- 優勢：香港法律為業主提供清晰的收樓途徑，保障物業權益。
- 挑戰：租客反對、物品處理及特殊情況（如濟助）可能延長流程，增加成本。
實務建議
- 預防為主：簽訂租約時明確條款，並篩選信用良好的租客。
- 及早行動：欠租初期即發出警告，必要時迅速啟動法律程序。
- 專業支援：委託律師或物業管理團隊處理複雜案件。
香港的租務糾紛處理需平衡雙方權益，業主在依法行事的前提下，應保持耐心與策略性，方能有效解決問題。
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