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2025年1月27日，香港地政總署公布一項備受矚目的土地批租消息：位於沙田大圍美田路的一幅私人住宅用地，以6億600萬港元的價格批予新鴻基地產集團旗下的萃恒有限公司，批租期為50年。這幅地皮編號為沙田市地段第651號，地盤面積約3,600平方米，指定用途為私人住宅發展，總樓面面積介乎10,800平方米至18,000平方米，預計提供約360個單位。這宗交易不僅反映了香港地產市場的持續活躍，也為沙田區未來的住宅供應及城市發展帶來新的可能性。
【地皮詳情】
▎位置：沙田大圍美田路（港鐵大圍站西北側1.2公里）
▎地盤面積：3,600平方米（約38,750平方呎）
▎最高可建樓面：18,000平方米（約193,750平方呎）
▎地積比率：5倍
▎單位估算：預計可建約300-350伙中小型單位
▎市場估值：此前測量師估值5.8-7.2億（中標價符合預期）
地皮詳情與地理優勢
沙田市地段第651號位於大圍美田路，屬於沙田區的核心地段之一。沙田作為新界東的重要住宅及商業樞紐，近年來因其便利的交通網絡和完善的生活配套而備受關注。美田路一帶距離大圍港鐵站僅數分鐘步程，該站是東鐵線與屯馬線的交匯點，連接香港島、新界及九龍多個主要區域，交通便利性無可比擬。此外，周邊地區擁有成熟的社區設施，包括大型購物中心如新城市廣場、學校、醫療機構及公園綠地，這些因素均提升了該地皮的發展潛力與吸引力。
地盤面積3,600平方米的規模不算龐大，但其允許的樓面面積範圍（10,800至18,000平方米）顯示出高度的靈活性。根據地政總署的規定，發展商可根據市場需求及規劃要求，決定最終的建築高度與單位數量。這意味著該地皮可能被開發為中型住宅項目，預計能提供數百個住宅單位，滿足不同階層的置業需求。
三大發展亮點
- 交通樞紐效應：地塊距擬建中的東鐵線白石角站（預計2028年啟用）僅800米，配合現有屯馬線大圍站，形成雙軌交匯優勢
- 社區配套成熟：5分鐘步程涵蓋美林邨市集、陳楷紀念學校及城門河畔休憩帶
- 智慧城市規劃：據悉中標方案將引入智能家居系統及垂直綠化設計 市場解讀：中小戶型主導 搶攻年輕家庭
仲量聯行研究部主管黃志輝指出，此次成交價反映發展商採取「穩健中求突破」策略。考慮到政府最新「首置貸款計劃」將於2026年擴容，預計項目將以400-600平方呎單位為主，定價參考同區柏傲莊三期（現均價18,500元/呎），首批開價或具15%折讓空間。
交易背景與市場反應
這幅地皮以6億600萬港元成交，由新鴻基地產旗下的萃恒有限公司投得，顯示出大型發展商對沙田區前景的信心。新鴻基地產作為香港最具規模與影響力的地產商之一，長期以來在住宅、商業及綜合項目領域表現出色。此次投地成功，不僅延續了其在新界東的佈局策略，也反映了其對本地樓市長期穩健發展的預期。
值得注意的是，2025年初的香港地產市場正處於一個微妙的轉型期。過去數年，受到全球經濟波動、利率上升及本地政策調整的影響，土地拍賣市場曾一度冷卻。然而，隨著經濟逐步復甦及政府積極推動土地供應，市場信心有所回暖。此次沙田地皮以逾6億元成交，每平方米樓面地價約在3.3萬至5.5萬港元之間（視最終樓面面積而定），價格屬於合理範圍，顯示出發展商對未來住宅需求的樂觀態度。
業界人士分析，這宗交易可能成為2025年土地市場的一個風向標。沙田區近年來的住宅需求持續增長，尤其受到年輕家庭及中產階層的青睞。若新鴻基地產能成功將此項目打造成高質量的住宅樓盤，無疑將進一步鞏固其市場地位。
項目展望與社會影響
根據地皮的規模與用途，這幅土地預計將發展為中高密度住宅項目。新鴻基地產以其一貫的高標準設計與施工質量聞名，可能會在該項目中融入智能化及可持續發展元素，例如綠色建築技術或智慧家居系統，以迎合現代買家的需求。此外，考慮到沙田區的人口結構，項目或將提供中小型單位為主，針對首次置業人士及小家庭市場。
從社會層面來看，這幅土地的開發將為沙田區增加住宅供應，有助緩解香港整體的房屋短缺問題。根據政府數據，截至2025年初，香港的公私營房屋供應仍未能完全滿足需求，尤其是在交通便利的成熟社區。此次批地不僅為市場注入新活力，也體現了政府通過土地拍賣支持私人住宅發展的決心。
然而，項目的成功與否仍取決於多重因素，包括未來的經濟環境、樓市政策以及發展商的執行能力。例如，若未來數年利率持續上升，發展成本可能增加，對項目的盈利能力構成挑戰。此外，社區對高密度發展的反應也值得關注，因為沙田居民過去曾對部分項目帶來的交通壓力及環境影響表示擔憂。
市場解讀：中小戶型主導 搶攻年輕家庭
仲量聯行研究部主管黃志輝指出，此次成交價反映發展商採取「穩健中求突破」策略。考慮到政府最新「首置貸款計劃」將於2026年擴容，預計項目將以400-600平方呎單位為主，定價參考同區柏傲莊三期（現均價18,500元/呎），首批開價或具15%折讓空間。
區域發展藍圖：
隨著沙田TOD（Transit-Oriented Development）規劃逐步落實，大圍將形成「三核一軸」格局：
- 商業核心：大圍站上蓋商業綜合體（2027年落成）
- 文創核心：美田路藝術街區（2029年啟動）
- 生態核心：城門河景觀長廊延伸工程
- 發展軸線：串接車公廟站至顯田遊樂場的智慧生活走廊
業界預測，該項目最快可於2026年第三季度預售，2029年入伙，有望與周邊5個公私营發展項目形成協同效應，為沙田區新增逾2,000個住宅單位供應。
結語
沙田大圍美田路地皮以6億600萬港元批出，標誌著香港地產市場在新一年迎來重要一章。新鴻基地產的參與不僅彰顯了其對沙田區發展潛力的認可，也為市場注入了信心。未來，這幅土地的開發將如何影響沙田的住宅格局與居民生活，值得持續關注。隨著項目逐步推進，其最終面貌將成為衡量香港樓市健康度的一個縮影。
美田路（英語：Mei Tin Road）是香港的一條行車馬路，位於新界沙田大圍，從沙田區大圍車公廟路開始，至壹號雲頂止。而在早期，此路僅達美槐樓對出位置，並設有迴旋處，並有一小路連接山上博雅山莊殘存園林，後來因壹號雲頂發展而改道及延長。
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