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2025年3月24日，新世界發展旗下的清水灣傲瀧（Mount Pavilia）錄得9宗撻大訂事件，涉及總額逾4.2億港元的交易。這些單位原本於2019年至2021年間簽訂臨時買賣合約，買家採用了長達1,440天的「董事長付款計劃」，享有長成交期及提前入住優惠。然而，這些買家最終選擇放棄交易，導致單位流標。發展商隨即宣布將這9伙單位連同一伙特色戶重新推出市場，減價幅度介乎17%至51%，並於3月28日以先到先得形式發售。這一事件迅速引起市場關注，被視為香港樓市近年罕見的大規模撻訂案例之一。
撻訂單位詳情
這9伙撻訂單位的實用面積介乎423至2,699平方呎，原售價從1,054.1萬港元至6,610.5萬港元不等，呎價則介乎19,086至26,914港元。重售時，價格調整至804.3萬至6,138.3萬港元，呎價降至19,014至24,209港元，減幅在17%至32%之間。此外，一伙位於1座7樓A室的特色戶更大幅減價，該單位實用面積1,920平方呎，附帶1,478平方呎天台，原價1.44億港元，現減至7,118萬港元，降幅高達51%，成為此次事件中最引人注目的案例。
1. 何謂「撻大訂」？
- 指買家簽署臨時買賣合約後放棄交易，損失已支付的定金（通常為樓價5%-10%）。此次涉及的9宗案例中，買家可能因財務規劃變動、按揭審批困難，或對後市預期悲觀而選擇違約。
2. 為何重售降價高達51%？
- 市場環境變化：香港樓市近年受加息、經濟增速放緩及移民潮影響，整體交投淡靜，發展商需大幅調整價格以吸引買家。
- 項目定位因素：傲瀧屬低密度豪宅盤，原定價偏高（2017年開售時平均呎價約2萬港元），在當前市場需求轉向中小型單位的情況下，需大幅折讓才能去庫存。
- 開發商策略：發展商（新世界發展）可能急需套現以改善現金流，或為新項目騰出資源，故選擇「割價促銷」。
3. 長成交期的風險
傲瀧的「董事長1440付款計劃」允許買家在簽約後長達近4年的時間內完成交易，並提供提前入住優惠。這一計劃在2019至2021年的樓市上升期頗具吸引力，特別是針對投資者或希望延後付款的買家。然而，隨著近年香港經濟環境轉變，包括加息、股市波動及疫情後經濟復甦緩慢，部分買家可能因財務壓力或對市場前景信心不足而選擇撻訂，放棄已支付的訂金（通常為樓價的10%至15%）。
4. 豪宅市場疲軟
清水灣傲瀧定位為高端住宅項目，以低密度大宅及特色單位為主打，吸引不少名人入住，如周柏豪、關智斌及袁偉豪等，被稱為「明星屋苑」。然而，豪宅市場近年需求明顯放緩。根據市場數據，2024年香港豪宅成交量較疫情前的高峰期下跌約30%，主要受到資金外流、高息環境及投資者轉向其他資產的影響。傲瀧的撻訂事件或反映了這一趨勢的加劇。
5. 樓價下跌壓力
自2022年起，香港樓市整體進入調整期，部分地區二手樓價跌幅超過20%。傲瀧所在清水灣雖以環境清幽、私隱度高著稱，但其二手市場近期亦出現顯著貶值。例如，一宗2024年10月的傲瀧3房套單位成交價為1,308萬港元，較購入價下跌約27%；另有單位更以蝕讓逾400萬港元放盤。這種價格下行趨勢可能令早期買家對持有物業的信心動搖，進而選擇撻訂止損。
6. 事件影響與後續觀察
- 對市場信心衝擊：大幅降價可能加劇市場觀望情緒，潛在買家或期待更多樓盤跟進減價。
- 豪宅市場分化：中低價位物業需求相對穩定，但高端豪宅因買家群體縮小，去化周期可能進一步拉長。
- 開發商定價策略調整：未來新盤定價或更貼近市場承受力，並增加靈活付款方案以降低撻訂風險。
7. 市場反應與影響
買家觀望情緒加劇
傲瀧大幅減價可能令市場進一步觀望。對於有意購入傲瀧的買家而言，51%的降幅暗示樓價仍有下行空間，可能促使他們等待更低價格。而對於其他豪宅項目的持貨業主，這一事件或加劇蝕讓壓力，影響二手市場穩定。
發展商信心受考驗
新世界作為香港主要發展商之一，其旗艦項目傲瀧出現大規模撻訂及減價，無疑對其品牌形象及市場信心構成挑戰。業界人士指出，若其他項目效仿此策略，可能引發連鎖反應，加劇樓市競爭。
清水灣區域影響
傲瀧事件對清水灣整體樓市亦有潛在影響。該區以豪宅及低密度住宅為主，傲瀧呎價跌穿9,000元的二手成交案例（見2025年3月25日報道）已創區域新低。若減價趨勢持續，其他屋苑如白石臺、碧雲苑等或需跟隨調整價格，形成區域性樓價下行壓力。
8. 深層因素與未來展望
經濟環境的不確定性
香港樓市受制於全球經濟走勢，美國聯儲局加息周期尚未結束，港元與美元掛鉤導致本地按揭利率高企（2025年3月Hibor約4.5%），增加了置業成本。同時，中港經濟聯繫減弱及內地資金流入減少，亦削弱了豪宅市場的支撐力。
政策與市場調節
香港政府近年放寬樓市「辣招」，如降低印花稅及放寬按揭成數，試圖提振樓市。然而，這些措施對豪宅市場的影響有限，傲瀧撻訂事件表明，即使是知名項目也難以完全抵禦市場下行壓力。未來若政府推出更多針對豪宅的刺激政策，或能緩解類似情況。
傲瀧的長期前景
儘管短期內面臨挑戰，傲瀧的長期價值仍具潛力。其優越的地理位置、完善的設施及「明星效應」仍是吸引買家的賣點。若市場逐步穩定，減價單位或成為自用型買家的入市機會，帶動項目消化庫存。
9. 數據補充
- 傲瀧此次重售單位中，個別戶型從原價5,300萬港元降至2,600萬港元，降幅確達51%，屬近年罕見。參考中原地產數據，2023年香港整體樓價已從2021年高位回落約15%，部分豪宅跌幅更超過20%。
總結：
清水灣傲瀧連錄9宗撻大訂並以高達51%的減幅重售單位，是香港樓市當前困境的一個縮影。這一事件不僅反映了豪宅市場的疲軟與投資者信心的動搖，也凸顯了發展商在高息環境下的應對壓力。對買家而言，這或許是入市良機，但亦需警惕市場波動風險。對新世界發展而言，如何平衡清盤速度與品牌形象，將是未來數月的關鍵挑戰。而對整個香港樓市來說，傲瀧的命運或將成為觀察市場走向的重要風向標。
此事件凸顯樓市進入深度調整期，尤其豪宅市場需更長時間消化庫存。對於買家而言，需審慎評估自身財務能力及市場風險；對投資者來說，短期內或可關注發展商加速去庫存帶來的折讓機會，但中長期仍需觀察利率政策及經濟復甦進展。
延伸閱讀：
傲瀧（英語：Mount Pavilia），位處於香港西貢清水灣半島大埔仔清水灣道663號（香港科技大學後方），是新世界及普基共同發展的豪華住宅屋苑，由王董建築師事務設計，2011年9月新世界發展負責與政府達成補地價協議，作價66.4億元，以項目總樓面積1078517平方呎計，即每方呎樓面價約6,148元，物業地盤面積719035平方呎，分為21座及6座住宅大樓，共提供680伙單位，於2016年第4季落成。屋苑早於2016年1月已獲批預售樓花同意書，不過要到2017年4月尾，才推出首批單位招標。
