內容目錄
收入不足或穩定性不足
- 供款與收入比率（DSR）超標：香港銀行通常要求 月供款額 ≤ 收入50%（視乎物業類型和政策）。若收入不足以覆蓋月供兩倍，可能被拒。
- 收入證明不充分：自僱人士、自由職業者或現金收入者，若無法提供穩定的稅單、公司賬目或銀行流水，可能被視為高風險。
- 試用期或短期工作：銀行偏好長期穩定職業，若剛換工作或處於試用期，可能影響審批。
信用評分不良
- 環聯（TU）信用評分低：逾期還款、過度使用信用卡、破產紀錄、債務重組等會降低評分。
- 負債過高：現有貸款（如私人貸款、車貸）或為他人擔保的債務，可能導致總負債比率超標。
物業估值或類型問題
- 銀行估價不足：若物業估價低於買入價，貸款額會減少，導致首付缺口。例如：
- 買價1000萬港元，銀行估價900萬，按揭成數60% → 最多貸540萬，需補足差價。
- 高風險物業：村屋、唐樓、樓齡過高（如超過50年）、非住宅物業（商舖、工廈）等，部分銀行可能拒批或降低成數。
首付資金來源不明
- 首付不足：例如1000萬以上物業，按揭成數上限50%，若首付低於50%直接拒批。
- 資金合法性存疑：若首付來自非直系親屬贈與、短期借貸，或無法提供清晰來源證明（如銀行流水），銀行可能懷疑洗錢風險。
未能通過壓力測試
- 利率上升下的還款能力：銀行會模擬利率上升2-3%後的DSR（通常要求≤60%）。若收入未能覆蓋，即使符合當前條件也可能被拒。
政策或行政因素
- 金管局按揭限制：如樓價分級制、非永久居民額外印花稅（BSD）等，可能影響成數。
- 文件缺失或錯誤：例如漏交稅單、僱傭合約、地址證明，或收入證明與實際情況不符。
申請人背景因素
- 年齡較大：臨近退休年齡（如55歲以上）可能需縮短還款期或提供擔保人。
- 非永久居民身份：部分銀行對非香港永久居民審批更嚴格，或要求更高首付。
其他原因
- 多次申請按揭：短期內向多家銀行申請可能觸發信貸查詢過多，影響評分。
- 物業用途爭議：若銀行懷疑物業用於非自住（如出租、商業用途），可能調整成數或拒批。
解決建議
- 改善信用評分：償還債務、減少信用卡使用率，並定期查閱環聯報告。
- 增加首付或擔保人：提高首付比例或加入收入穩定的共同借款人。
- 重新評估物業：選擇樓齡較低、估值穩定的物業，或與銀行協商估值。
- 提供額外證明：自僱人士可提交更詳細的財務報表或資產證明。
- 諮詢專業人士：透過按揭中介或財務顧問，尋找適合的銀行及方案。
若申請被拒，建議直接向銀行查詢具體原因，並針對性改善後重新申請。
