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東涌霸地王
2024年7月，高等法院一紙判決為持續逾二十年的東涌地權爭議畫下句點。被民間稱為「東涌霸地王」的陳尊遺孀鄧克玲，在與九龍倉集團旗下Forestside Limited的土地所有權訴訟中終告敗訴。這場涉及2.18公頃土地、跨越半世紀的司法攻防，不僅暴露香港逆權侵佔制度的實踐難題，更折射出新界土地治理的深層矛盾。
涉及新界土地爭議的標誌性案件近日塵埃落定。自稱在東涌三幅合計逾2.1萬平方米地皮「務農」逾半世紀的男子陳尊，其遺孀代表提出的逆權侵佔訴訟，遭高等法院裁定敗訴。
如果我講嘅係大話，天打雷劈！
高等法院農地糾紛案昨日續審出現激烈交鋒。被告方律師在交叉盤問原告鄧女士時，援引農業專家證人報告指出，其丈夫陳先生自2001年起已實質放棄涉案農地耕作，相關區域植被呈現長期荒廢狀態。鄧女士嚴詞反駁，強調丈夫持續管理農地達二十年，更在部分農地區域架設金屬圍欄防範野豬侵擾。
法庭攻防戰在被告律師出示關鍵證據時進入白熱化。辯方當庭出示多張攝於2005至2009年間的歷史照片，顯示所指稱的圍欄設施根本不存在。面對證據矛盾，鄧女士當庭情緒激動地以手指天立誓：「我每句證詞皆屬實情，若有半句虛言，願遭天打雷劈！這些年農地點滴俱是親身經歷！」其誓言迴盪法庭引發短暫騷動。
據庭審記錄顯示，本案涉及長達二十年的農地權屬爭議，關鍵爭點在於實際耕作行為的連續性認定。主審法官已要求雙方就新呈證據提交補充書面陳詞，案件將於本週五續審。
法官周家明在判詞中直指關鍵證據存在重大矛盾，更揭露當事人涉嫌虛假陳述的細節。
案件脈絡與法理爭議
本案源於陳尊2011年向九倉旗下Forestside Limited提起的逆權侵佔訴訟，主張自1962年起持續佔用涉案地皮。根據香港《時效條例》，逆權侵佔需滿足「實際佔有」與「排他性控制」兩大要件，且需連續行使權利超過12年。然而案件審理期間（2015年）陳尊病逝，由其配偶鄧克玲續訴。
司法審查三大疑點
法官在長達32頁的判決書中，系統性指出原告方三大法律缺陷：
- 地籍證據矛盾：涉案地塊原始登記為池塘地形，陳聲稱抵港當年即開展耕種，卻無法解釋如何在未經填塘工程情況下直接農作。地政總署歷史航拍圖像顯示，該區域直至1980年代仍存大片水域。
- 管理能力存疑：兩幅爭議地塊直線距離達380米，總面積相當於3個標準足球場。法官質疑單一農戶如何有效管理，且現場既無圍欄界標，亦缺乏農作物產銷紀錄等佐證。
- 證詞可信度崩壞：關鍵證人鄧書平承認從未見地塊設有圍障；鄧克玲庭上稱「會望住唔畀人用」的管理方式，被法官直斥「連基本保安措施都不存在」。更發現陳氏夫婦對佔用起始年份的陳述前後不一。
爭點一：佔用起始日期的證據力
陳方主張自1962年持續使用土地，卻無法提供任何官方文件佐證。法庭指出：
- 1960年代東涌尚屬邊陲，農戶多無正式租約
- 但陳未能解釋如何在魚塘環境實施耕作
- 所謂「種樹固土」說法與當時地理條件矛盾
爭點二：實質管有的認定標準
根據Leung Kam Ho v. Grandeur International Group案確立的原則，佔有人必須展現「如同真實業主」的管理行為。法官發現：
- 2.18公頃土地被道路分隔，缺乏統一圍欄
- 證人證實可自由進出捕魚捉蟹
- 所謂「看守」僅限口頭威嚇，無實際管制措施
爭點三：排他性使用的證明
關鍵在於是否排除「真正業主」行使權利。證據顯示：
- 九倉子公司1998年曾派員巡查並豎立告示牌
- 2005年地政署查獲非法傾倒時，陳未主張權屬
- 多年來未繳納差餉或地稅
爭點四：佔用行為的合法性
法官援引Wong Tak Yue v.張氏家族案指出，非法活動不構成「逆權侵佔」基礎：
- 傾倒建築廢料屬刑事罪行（《廢物處置條例》）
- 填塘造地需經城規會批准
- 部分區域被改作貨櫃存放，超出農業用途
爭點五：繼承訴訟的正當性
本案特殊在原告於訴訟期間身故。法庭確認：
- 逆權侵佔屬「人身權利」，原則上不可繼承
- 但根據《高等法院規則》第15章，遺產代理人可接續未完訴訟
- 關鍵在於佔有狀態是否在原告生前已完成時效
證據鏈崩解：證人供詞矛盾全記錄
判決書揭露陳方證據的多處致命傷：
農業主張的現實悖論
- 土壤檢測顯示重金屬超標，不宜耕作
- 農作物照片經鑑定為短期擺拍
- 所謂「灌溉系統」實為非法接駁政府水管
時間證人的記憶謬誤
主要證人鄧書平聲稱「兒時常去捉魚」，但：
- 其出生年份（1971年）與陳主張的佔用起始日相差9年
- 未能具體描述1960年代地貌
- 承認從未見過任何農作物
遺孀證供的前後矛盾
鄧克玲在交叉詢問時出現重大瑕疵：
- 初期聲稱「每日巡邏」，後改口「每月查看」
- 無法說明三塊地皮的具體分界
- 承認部分區域被第三方用作停車場
法官心證：為何認定「公然說謊」？
司徒敬法官在判詞第147段嚴詞指出：
「原告方試圖將臨時性、間歇性的使用行為，包裝成持續六十年的排他管有。這種以訴訟手段掠奪土地的行徑，嚴重悖逆逆權侵佔制度的立法原意。」
司法審查的三大鐵證
- 航拍圖對比：1984-2010年間地塊用途多次變更
- 水務署記錄：2003年才首次接獲用水申請
- 環保署檔案：2005-2010年開出7張廢物處理罰單
社會迴響：民間團體的兩極反應
判決引發各界熱議：
- 新界原居民協會：支持法庭捍衛產權制度
- 土地正義聯盟：憂判例壓縮弱勢者空間
- 法律界人士：建議修訂《時效條例》釐清農業佔用標準
學界觀點：香港科技大學社會學系教授李明輝分析：
「此案反映後殖民時代的土地治理困境。當『原居民特權』遇上『發展商囤地』，底層移民只能遊走法律邊緣求生，最終淪為制度衝突的犧牲品。」
歷史鏡鑑：香港逆權侵佔案例比較
透過比較近三十年重要判例，可見司法標準趨嚴：
成功侵佔案例
- Wong Roy v. 香港政府（1998）：連續60年家族墓地使用，具宗教祭祀證據
- 李阿彩案（2005）：搭建寮屋並持續維修，獲鄰里證詞支持
失敗案例關鍵
- 李德仁案（2012）：停車場經營欠缺排他性
- 李太案例（2019）：未經許可的植樹不被視為管有行為
法律經濟學視角：逆權侵佔的社會成本
本案耗費司法資源逾1,200小時，凸顯制度性問題：
- 新界約有2,400公頃「祖堂地」權屬不清
- 地政總署積壓逾5萬宗土地糾紛
- 每宗逆權侵佔案平均審理期達6.8年
改革呼聲：測量師學會建議
- 設立「土地歷史檔案專庫」
- 導入衛星影像作為時效證據
- 建立佔用登記預警系統
國際比較：英美法系的制度演進
對照其他普通法地區的發展：
- 英國2012年修法縮短農地時效至30年
- 新加坡要求佔有人公示主張滿12年
- 澳洲維多利亞省引入「善意佔有」要件
司法啟示錄：給業主與佔用者的備忘錄
本案提煉出重要法律原則：
給業主的防禦策略
- 每5年進行地籍巡查
- 對侵佔行為發書面警告
- 在土地設置數位監控設備
給佔用者的風險提示
- 保存水電費單等佔用證明
- 建立連續性的使用紀錄
- 避免從事非法改造行為
未來戰場：遺孀的上訴可能
儘管敗訴，法律界關注後續發展：
- 可援引《時效條例》第17條「殘疾人延期」規定（陳尊晚年患癌）
- 或以「程序瑕疵」爭執證據採用標準
- 但法界普遍評估翻盤機率低於15%
深度反思：土地正義的未竟之路
這場跨越兩代人的訴訟，終結於法庭的事實認定，卻未平息制度性爭議。當城市發展吞噬新界村落，司法如何在產權保護與社會公義間平衡？本案留下的，不僅是敗訴的判決書，更是對香港土地治理的深刻叩問。
司法見解與社會警示
判決書特別強調「土地使用≠法律佔有」原則，指出被告公司雖長期未驅離陳氏，不等同默許權利轉移。此案凸顯鄉郊土地管理漏洞，判詞警示「以破壞環境方式主張土地權益」的潛在風險。值得關注的是，陳氏自承透過傾倒建築廢料（倒泥頭）擴充用地，此舉已涉嫌違反《廢物處置條例》。
後續影響
敗訴方須承擔對方訟費，據業界估算可能逾千萬港元。法律界人士分析，此判例將強化地權人定期巡查的義務，並對「藉長期使用主張地權」的舉證提出更高要求。規劃署資料顯示，涉案地塊現被劃為「未決定用途」地帶，隨東涌新市鎮擴展，其發展潛值備受關注。
案件編號：HCA2055/2011
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