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「收到佣金簡直要燒炮仗還神！」資深地產經紀陳先生（化名）握著厚達三公分的佣金單據，向記者展示2020年經手的菁雋成交紀錄。這個被喻為「龍床盤」的屯門納米樓項目，竟成為了地產代理行業的「債務風暴眼」。本報獨家追查發現，由「舖王」鄧成波家族控制的陞域集團與佳源國際（02768）聯合發展的菁雋，自2019年入伙至今拖欠代理佣金逾1,620萬港元，更揭開地產界長期存在的佣金剝削制度。（導語）
魔鬼藏在合約細節
翻查菁雋當年與代理簽訂的《合作推廣協議》，條款第7.3項列明：「發展商保留最終決定權調整佣金支付時間及方式」。法律界人士指出，這種「霸王條款」實際上賦予發展商無限拖延權。「合約根本是單方面保障發展商，代理簽約時就像簽賣身契。」大律師陸偉雄解釋，現行《地產代理條例》存在重大漏洞，佣金支付時限完全取決於發展商商業決定。
更令人震驚的是，有代理向本報提供內部文件顯示，陞域集團自2021年起實施「佣金優先級制度」：首期10%佣金支付予銀行抵押貸款機構，二期30%用於支付建築承建商，代理佣金被列為第三級別債權。這種財務安排，直接導致代理成為債務鏈最末端受害者。
行業潛規則：佣金拖欠成常態
據地產代理聯會最新調查顯示，全港有68%代理曾遭遇發展商拖佣，平均拖欠期達9.8個月。以2022年全港新盤成交總額3,200億元、平均佣金2.5%計算，全年被凍結佣金高達80億元，相當於4,000名代理全年收入被扣押。
「這根本是無息貸款！」中原地產前區域營業董事張先生踢爆行業潛規則：「發展商慣用拖佣作為現金流管理工具，特別在樓市下行期，我們試過追討某內房盤佣金足足三年。」他透露部分發展商更要求代理簽署「自願延遲支佣同意書」，以換取未來合作機會。
監管真空下的血淚故事
在荔枝角某地產代理行，記者見到剛入行兩年的林小姐。她紅著眼眶展示手機銀行紀錄：「去年成交的兩宗菁雋單位，說好的12.8萬佣金至今未收到。公司說發展商沒出糧，我們就要白做。」更荒謬的是，有代理為追佣竟要自費請律師，「追數成本比佣金還高，根本是二次剝削」。
地產代理監管局回覆本報查詢時，再次強調「發展商非規管對象」的立場。不過翻查該局2022年度報告，全年接獲463宗佣金糾紛投訴，但成功調解率僅12.3%。立法會議員江玉歡直指制度缺陷：「現行條例就像交通警只抓超速不理撞車後逃逸，完全本末倒置。」
鄧氏財困的蝴蝶效應
這場佣金風暴的核心，直指鄧成波家族近年激進擴張埋下的財務地雷。據財務報表顯示，陞域集團旗下Stan Group總負債於2022年飆升至87.6億元，流動比率更跌破0.4的危險水平。為緩解債務壓力，鄧氏家族近年瘋狂拋售物業，單是2023年首季已沽出價值23億資產，包括以「震撼價」8.5億出售荃灣汀蘭居予新加坡基金。
資深測量師陳東岳分析：「鄧氏轉型酒店業恰逢疫情可謂時運不濟，旗下9間酒店平均入住率長期低於四成，每月虧損逾2,000萬元。」更嚴重的是，集團多個工廈改建項目因違反地契條款遭屋宇署釘契，涉及金額達4.3億元。
法律灰色地帶的生存戰
在尖沙咀某律師樓，記者見證著一場「小蝦米對大鯨魚」的司法抗爭。李姓代理正在入稟小額錢債審裁處，追討菁雋項目8.7萬元佣金。「這已是我第三宗同類案件，每次都要花半年時間。」他苦笑道。司法機構數據顯示，2022年地產佣金追討案件較2019年暴增3.2倍，但成功率不足四成。
法律界人士揭開殘酷現實：即使勝訴，發展商仍可透過不斷上訴拖延支付。更甚者，有集團會將項目公司清盤，令代理追討無門。這種「法律消耗戰」策略，令不少代理選擇忍氣吞聲。
全球比較下的香港之恥
比較其他國際都會，香港的佣金保障制度明顯落後。新加坡《房地產經紀法》明確規定發展商須在成交後60天內支付佣金；英國更設有「佣金託管帳戶」制度；就連內地也於2021年修訂《房地產經紀管理辦法》，要求佣金必須在網簽後30日內結清。反觀香港，地監局仍堅持「商業協議自主」原則，被業界譏為「廿一世紀賣身契」。
改革呼聲與既得利益博弈
民間改革聲音正在凝聚。地產代理業界聯盟發起「佣金正義運動」，要求政府修訂《地產代理條例》，設立佣金支付期限及違約罰則。不過相關倡議遭到地產建設商會強烈反對，該會更去信立法會稱「硬性規定將嚴重影響樓盤銷售彈性」。
這場改革拉鋸戰背後，是龐大的利益博弈。以2022年新盤市場計，發展商透過延付佣金獲得的無息貸款，足以支付兩個中型項目的建築成本。業內人士透露，部分開發商甚至將拖佣資金用於投地保證金，形成「代理供款造樓」的荒謬循環。
曙光與陰霾並存的未來
在重重困境中，記者發現令人振奮的案例。信和置業（00083）自2023年起推行「佣金即時支付系統」，透過區塊鏈技術實現成交後72小時自動過數。這種創新模式獲得多間代理行支持，或成行業改革突破口。
然而，對仍在追討菁雋佣金的數百名代理來說，現實依然殘酷。在葵涌某工廈天台，數十名苦主組成「追佣同盟」，牆上貼滿被拖欠的佣金單據，總金額已累積至2,300萬元。召集人阿傑（化名）說出心聲：「我們不要施捨，只求拿回應得的血汗錢。這個行業需要的不只是監管，更是最基本的尊重。」
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