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在香港，租客反對業主收樓（即業主終止租約並收回物業）的方法取決於具體情況，包括租約類型、租賃條款以及法律程序。以下是一些租客可以採取的步驟和注意事項，幫助他們應對業主收樓的情況：
法律依據與租客權利
《業主與租客（綜合）條例》（第7章）
- 此條例規定了業主與租客的權利義務，尤其針對住宅物業的租賃關係。
- 固定租期：若租約未到期，業主通常無權單方面終止，除非租客違反條款（如拖欠租金、破壞物業等）。
- 周期性租約（如月租）：業主需根據條例發出有效通知（如「終止租賃通知書」），並符合法定通知期（通常為一個月）。
租約條款優先
- 租客應仔細審視租約中關於「終止租約」的條款，例如：
- 是否允許業主在特定情況下提前收樓（如自住、重建等）。
- 終止通知的格式與期限是否符合法律要求。
業主合法收樓的條件
業主若需收樓，須符合以下條件之一：
- 租客違約（如欠租、非法使用物業等）。
- 租約到期後未續約，且業主已發出有效終止通知。
- 業主援引《條例》中的「正當理由」：
- 自住或直系親屬居住。
- 物業需重建或大幅維修。
- 租客同意終止租約（需書面證明）。
租客反對收樓的具體步驟
確認業主的收樓理由是否合法
- 若業主以「自住」為由收樓，租客可要求其提供證明（如宣誓聲明），並質疑其真實性（例如業主是否擁有其他物業可供居住）。
- 若業主聲稱「重建」，需提供建築許可或相關文件。
檢查終止通知的合法性
- 通知須以書面形式送達租客，並符合法定通知期（通常為一個月）。
- 若通知格式錯誤或未按條例要求發出，租客可視其為無效。
向土地審裁處提出反對
- 若業主已向土地審裁處申請「收樓令」（Possession Order），租客需在指定期限內（通常為14天）提交「抗辯書」，並提供證據（如按時交租記錄、業主未履行義務等）。
- 可申請法律援助（如符合資格）或聘請律師協助。
爭取調解或協商
- 在審裁處聆訊前，雙方可嘗試透過調解達成協議（如延長租期、調整租金等）。
針對非法驅逐行為報警
- 若業主未經法律程序強行換鎖、斷水電或騷擾租客，租客可報警並向法庭申請禁制令。
收集證據
- 保留租金支付紀錄、租約副本、業主通知信等文件，這些可能成為反對收樓的關鍵證據。
- 若業主行為不當（如騷擾或非法進入單位），租客可拍照、錄音或報警作為證據。
實際案例中的策略
- 拖欠租金的情況：若業主以欠租為由收樓，租客可在法庭上證明已支付欠款，或請求寬限期補交。
- 租約未到期：若租約仍在有效期內，租客可主張業主無權提前收樓，要求維持租賃關係。
常見抗辯理由
- 業主未履行法定程序（如未發出有效通知）。
- 收樓理由不真實（如虛假聲稱自住）。
- 租客已修復違約問題（如補交租金）。
- 業主未妥善維護物業（違反租約中的維修責任）。
注意事項
- 保留所有書面證據，包括租約、交租記錄、通訊記錄等。
- 切勿自行搬離，除非收到法庭的收樓令。
- 尋求專業協助：
- 聯絡香港社區組織協會（SOCO）或法律援助署。
- 諮詢熟悉租務法的律師。
避免對抗性行為
租客不應自行鎖門或拒絕交還單位，這可能導致法律後果。
- 時間敏感：收到業主或法庭通知後，租客需迅速採取行動，因為法律程序有嚴格時限。
使用法律程序
- 申請表上寫下理由，提交反對通知收樓
- 收樓程序完成後，在棄置令，提交反對通知
- 再次提出反對，稱業主未有給予足夠時間清場
首次拖欠租金的濟助
首次拖欠租金的租客，可向法院或土地審裁處申請寬限期。通常，法庭會給予租客一個機會，在指定時間內支付全部欠租及業主的法律費用。這段寬限期可能在申請聆訊時設定，或在收回物業管有權的命令發出後的一段特定期間內執行。此機制被稱為「對因欠租而通過訴訟沒收租賃權的濟助」，受香港《高等法院條例》（第4章）第21F條規管。可向法院或土地審裁處申請寬限期。通常，法庭會給予租客一個機會，在指定時間內支付全部欠租及業主的法律費用。這段寬限期可能在申請聆訊時設定，或在收回物業管有權的命令發出後的一段特定期間內執行。此機制被稱為「對因欠租而通過訴訟沒收租賃權的濟助」。
總結
租客反對收樓的關鍵在於確認業主的行動是否符合法律要求，並積極透過法律途徑維護權益。在租約條款清晰、業主無正當理由的情況下，租客有權拒絕搬遷，並透過土地審裁處爭取合理權益。
總之，租客反對業主收樓的關鍵在於依據租約和法律條文，採取合理合法的手段。如果情況複雜，建議盡早諮詢專業人士（如律師或物業顧問），以保護自身權益。
