逆按揭（安老按揭）

安老按揭計劃是什麼？

安老按揭計劃（又稱「逆按揭」或「逆向抵押貸款」）是香港政府為長者設計的一項金融產品，由香港按揭證券有限公司（HKMC）於2011年推出。其核心概念是讓擁有物業的長者將房產抵押給銀行，換取定期支付的款項（如每月現金、一筆過貸款或信用額度），以補充退休後的收入。長者仍可繼續居住在原物業中，直至身故或永久搬離，之後銀行才會處置物業以償還貸款及利息。

安老按揭是「以房養老」的雙面刃：既能緩解長者的經濟壓力，也可能削弱遺產傳承。決策前需全面評估個人健康狀況、家庭需求及物業市場前景，並確保理解所有條款細節，避免晚年陷入財務或被動局面。

逆按揭適合希望「活化」物業資產以改善退休生活的業主，但需綜合評估財務需求、家庭規劃及長期風險。建議申請前諮詢專業財務顧問或律師。

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安老按揭計劃的申請資格及運作方式

1. 申請資格：
   通常適用於55歲或以上（視乎銀行條款）的香港永久居民，且持有未抵押的住宅物業。
   若抵押物業為 未補地價的資助房屋（如居屋、租者置其屋計劃單位），申請人年齡須達 60歲或以上。
   
2. 財務要求 :
   申請人須 無破產紀錄，且 未涉及破產呈請程序。
   不可有 債務重組（IVA） 或類似財務協議在身。
   
3. 物業要求 :
   物業類型：必須為香港的 住宅物業（私人住宅或資助房屋）。
   樓齡限制：物業樓齡須在 50年或以下。若超過50年，部分機構可能要求提交驗樓報告。
   使用狀態：物業須為 自住用途，不可出租或空置，且 無轉售限制（如「額外印花稅」鎖定期）。
   資助房屋特別條款：未補地價的資助房屋需先取得 房委會／房協書面批准。
   
4. 聯名申請
   最多接受 3名合資格業主 聯名申請，常見為配偶、子女或親屬。
   物業須以 「聯權共有」（Joint Tenancy） 形式持有，所有業主需共同簽署按揭契約。
   
5. 公司持有物業
   若物業由 香港註冊有限公司 持有，該公司可作為申請人，但需符合以下條件：
   公司股權結構簡單（如家族公司）；
   所有股東及董事同意申請；
   提供公司註冊證明及財務狀況文件。
   
6. 物業估值 :
   貸款額度取決於物業估值、申請人年齡及選擇的 年金計劃（每月領取、一筆過或混合模式）。
   
7. 抵押物業：
   長者將物業抵押給參與計劃的銀行，銀行根據物業估值、申請人年齡、利率等因素計算每月可獲款項。
8. 領取方式：
   可選擇終身領取、固定年期（如10年、20年）或混合模式。
   
9. 還款條件：
   當長者身故、永久搬離或出售物業時，銀行會出售物業以償還貸款本金、利息及相關費用。若出售所得高於債務，剩餘金額歸遺產繼承人；若不足，則由HKMC承擔差額（銀行無追索權）。

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安老按揭的優點分析

穩定退休收入

• 將「不動產」轉為「流動資金」，解決長者現金流不足的問題，尤其適合無子女供養或儲蓄有限的人。
• 款項可選擇每月固定金額，幫助應對日常開支或醫療費用。

保留居住權

• 長者無需搬離原有住所，維持生活品質，避免因賣樓後租金上漲或搬遷的壓力。

靈活財務安排

• 可選擇一筆過貸款（如應急醫療費用）或信用額度，按需要提取資金。
• 若選擇終身領取，活愈久領愈多，對長壽者較有利。

風險由政府部分承擔

• HKMC提供保險機制，若物業貶值導致出售後不足以還款，差額由HKMC承擔，繼承人無需補償。

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安老按揭的潛在弊端

利息累積侵蝕遺產價值

• 貸款利息會隨時間複利增長，可能大幅減少物業最終剩餘價值，影響繼承人權益。若長者短期內身故，繼承人可能需提前還款以保留物業。

物業價值波動風險

• 若樓市下跌，即使有HKMC保障，繼承人仍可能失去物業或僅獲少量剩餘資產。

提前終止成本高

• 若長者中途想贖回物業（如家庭原因），需一次性償還本金加利息，可能因資金不足而難以實現。

可能影響社會福利資格

• 定期領取的款項可能被視為收入，影響申請長者生活津貼或綜援的資格。

家庭糾紛隱患

• 若未與家人充分溝通，繼承人可能因物業處置問題產生矛盾。

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適合對象與注意事項

• 適合：無子女、需穩定現金流、物業價值高但其他資產較少的長者。
• 不適合：計劃將物業留給子女、或預期短期內需動用物業者。

重要建議：

1. 仔細計算長期利息成本與領取金額的平衡（可透過銀行提供的模擬工具）。
2. 與家庭成員充分溝通，並諮詢獨立財務顧問或法律意見。
3. 比較不同銀行的條款（如利率、手續費、彈性等）。

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計算公式與步驟

1. 確定按揭本金（P）
   • 物業估值（V）：
     • 若 V≤800V≤800 萬港元：
       P=V×100%P=V×100%
     • 若 800800 萬 < V≤2500V≤2500 萬港元：
       P=800×100%+(V−800)×50%P=800×100%+(V−800)×50%
     • 若 V>2500V>2500 萬港元：
       P=800+(2500−800)×50%=1650P=800+(2500−800)×50%=1650 萬港元
2. 確定支付期數（n）
   • 年金年期：選擇固定年限（如10年、15年），或根據申請人年齡估算剩餘壽命（如80歲預期壽命15年，n=15×12=180n=15×12=180 月）。
3. 選擇利率計劃
   • 浮息：與市場利率（如HIBOR）掛鉤，每月變動。
   • 定息：固定利率，通常高於浮息計劃的初始利率，但長期穩定。
4. 計算每月年金（M）
   使用現值公式，將按揭本金 PP 分攤至每月支付：M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr：月利率（年利率 ÷ 12）
   • nn：總支付月數

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關鍵因素影響

• 物業估值：V↑⇒P↑⇒M↑
• 年金年期：n↓⇒M↑n↓⇒M↑（支付期越短，每月分攤越多）
• 申請人年齡：年齡 ↑⇒n↓⇒M↑
• 利率計劃：定息通常使用較低利率 r↓⇒M↑r↓⇒M↑，故每月年金較高。

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舉例計算

案例參數

• 物業估值：1200萬港元
• 年金年期：15年（n=180n=180 月）
• 申請人年齡：75歲
• 利率計劃：定息（年利率3% → 月利率0.25%）

步驟

1. 按揭本金（P）：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=1000萬港元
2. 每月年金（M）：M=10,000,000×0.00251−(1+0.0025)−180M=10,000,000×1−(1+0.0025)−1800.0025​
   • 計算分母：
     (1.0025)−180≈0.644，故 1−0.644=0.356
   • 結果：M≈10,000,000×0.0025 / 0.356≈70,225港元/月

• 高物業價值、短期年金、高齡申請人、定息計劃將顯著提升每月年金。
• 實際計算需根據銀行提供的利率與精算模型調整，建議諮詢專業機構獲取精確報價。

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常見問題與解答

下列事件發生時將構成暫停事件：

(a) 您違反相關的政府租契或大廈公契；
(b) 您沒有支付管理費、差餉及地租等；
(c) 您沒有為物業購買火險及其他嚴重損毀的保險；
(d) 您未能對物業作出妥善保養及維持其良好狀況；
(e) 您沒有遵守與物業相關的任何法律、規則及規例；
(f) 您沒有遵守任何政府當局或樓宇管理人就物業發出的任何命令及通
知；
(g) 您未能提供關於您的物業所需包含之確認事項的《年度聲明》；
(h) 您為任何受益人（相關之《安老按揭契據》下的貸款機構除外）設
定任何關乎您物業的押記或其他利益，除非您事先獲得您貸款機構
的書面同意；
(i) 您的任何作為或不作為以致對物業的價值產生不利影響，或損害相
關之《安老按揭契據》下的抵押權益；或
(j) 您違反其於相關的《貸款協議書》或任何相關法律文件下之任何責
任，或就安老按揭貸款向貸款機構提供任何不正確或具誤導性的資
料。
備註：
如您有多個物業作為您安老按揭貸款的抵押品，任何一項關於您其中一個
物業的暫停事件，均會構成您整個安老按揭貸款的暫停事件

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到期事件

下列事件發生時將構成到期事件：
(a) 您在沒有獲得您貸款機構的書面同意下，將您的物業出租；
(b) 您及您安老按揭貸款的所有共同借款人（如有）均已離世；
(c) 您或您安老按揭貸款的其他共同借款人（如有）中任何一人被裁定
破產，或受個人自願安排所規限；
(d) 如暫停事件有可能被糾正，而您未能於該暫停事件發生後的 6 個月
內將其糾正；
(e) 發生一項無法被糾正的暫停事件；
(f) 您的物業被香港政府或任何有關當局收回；
(g) 有關您物業的政府租契被終止而沒有續期；
(h) 任何合資格人士已書面確定您的物業不能再被安全地使用；
(i) 您的物業或您物業所在的樓宇經已完全或在相當程度上倒塌；
(j) 您的物業依法被強制出售，而該出售已經完成；
(k) 您物業的聯權共有業權已經被分割；或
(l) 您自願將物業的空置管有權交予貸款機構。
備註：
如您有多個物業作為您安老按揭貸款的抵押品，任何一項關於您其中一個
物業的到期事件，均會構成您整個安老按揭貸款的到期事件。