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一、事件核心概述
已故香港「舖王」鄧成波之子鄧耀昇、鄧耀文因拖欠寶元財務有限公司債務，於2024年5月被高等法院判令償還6,608萬港元本金及6,250萬港元利息（總計約1.28億港元）。因未履行判決，財務公司進一步入禀法院，要求強制出售兩人名下位於鰂魚湧英皇道福昌樓的兩個物業以抵債。
二、法律程序與關鍵點
法院判決依據
根據香港《高等法院條例》，債權人可申請「強制執行令」，要求拍賣債務人資產以清償債務。本案中，財務公司已取得勝訴判決（案號HCMP1672/2024），現進入執行階段。
物業處置方式
財務公司要求以公開拍賣或私人放售形式出售物業，所得款項優先償還債務，剩餘金額歸被告。香港法院通常會委託持牌測量師評估物業市值，確保交易公允。
利息計算爭議
累計利息高達6,250萬港元，推測可能涉及高利息貸款條款（如年利率超過20%）或逾期罰息。此類高額利息在香港受《放債人條例》規管，若利率超出法定上限（48%年息），債務人可申請減免。
三、物業價值與債務覆蓋分析
福昌樓背景：位於鰂魚湧英皇道，屬舊樓地段，一樓單位多為商店或改建住宅。參考2024年市場數據，該區類似物業單價約15-20萬港元/平方公尺。
債務缺口風險：若兩單位總估值低於1.28億港元，出售後仍不足以償債，財務公司可繼續追討其他資產。鄧氏家族持有大量物業，不排除後續有更多資產被追索。
四、潛在影響與產業警示
對地產市場的影響
強制拍賣可能壓低區域樓價，尤其若物業以急售形式成交。鰂魚湧近年商業地產供應增加，舊樓價值波動較大。
對借貸雙方的警示
債權人風險：財務公司需審慎評估抵押物價值，避免過度依賴單一資產；
債務人教訓：高槓桿操作在利率上升週期中風險加劇，繼承資產後需強化財務規劃。
五、後續關注焦點
法院是否會批准強制出售，以及物業估價結果；
鄧氏兄弟是否提出上訴或債務重整；
財務公司是否進一步追討其他抵押資產。
總結：本案反映香港高利借貸與房地產投資的潛在風險，也凸顯司法系統對債務執行的效率。鄧氏家族能否透過資產重組化解危機，將成為觀察香港商業不動產債務鏈的典型案例。
鄧成波（1934年—2021年5月14日），人稱「波叔」，香港商人，以投資大量商舖物業著名，高峰期在香港持有200多項工商舖物業，有「香港舖王」之稱。
鄧耀昇（英語：Stan Tang，1986年—），香港企業家，現任陞域集團主席、易通訊集團（香港股份代號：8031）行政總裁兼執行董事、前松齡護老集團(香港股份代號: 1989)主席及執行董事。父親為鄧成波。
鄧耀昇曾獲得加拿大西安大略大學毅偉商學院國際業務行政人員工商管理碩士及香港理工大學高級管理人員創新領袖碩士。鄧耀昇於2019年又獲得香港商業專業評審中心榮譽院士。
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