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債務雪球滾動 二按三按終爆煲
根據高等法院文件顯示，鄧耀邦（鄧成波之子）旗下正品商事、正品營銷及正笙三家有限公司，早於今年4月已遭頒令強制清盤。這三家公司的清盤令猶如推倒第一塊骨牌，觸發工銀亞洲啟動債權保障程序。
值得關注的是，被接管物業涉及的抵押結構異常複雜。持有悦品度假酒店的百歲堂有限公司，在2021年1月向工銀亞洲進行二按融資，而海濱廣場所屬的華域投資，更涉及二按及三按的疊加抵押。資深債務重組律師梁允信指出：「這種多層次抵押結構在銀根寬鬆時期尚可運作，但遇上市況逆轉，極易引發連環違約。」
海濱廣場「死亡螺旋」 九年貶值近四成
被市場戲稱為「鬼城」的荃灣海濱廣場，見證香港零售地產的盛衰輪迴。本報翻查土地註冊處紀錄，這座位於沙咀道368號的商場，過去十年經歷三次易手：
2012年：新世界發展以5億元賤賣予宏安集團
2015年：宏安以8.2億元轉售鄧成波家族
2024年：現時估值跌至9億元
令人咋舌的是，鄧氏家族接手後雖多次嘗試轉型，卻始終無法擺脫「死場」魔咒。2017年擬改作醫療中心胎死腹中，2018年引入喪屍主題遊戲場僅維持半年。現時商場空置率超過九成，日間仍需開啟全場照明，每月基本營運開支高達80萬元。
世邦魏理仕最新估值報告顯示，該物業現時呎價僅2,884元，較2015年購入價貶值37%，若計入持有期間的利息及裝修支出，實際虧損可能超過5億元。第一太平戴維斯研究部主管盛世民分析：「海濱廣場的困境反映二線商場的結構性問題，在電商衝擊及消費模式改變下，這類物業恐成『永久負資產』。」
悦品酒店活化夢碎 疫情成最後稻草
另一被接管物業屯門悦品度假酒店的命運同樣坎坷。鄧氏家族2013年以5億元購入原為工業大廈的物業，耗資3億元進行活化改裝，2019年以四星級酒店姿態開業。不料遇上社會運動及疫情雙重打擊，2022年入住率長期低於三成。
酒店業界消息透露，管理層曾嘗試轉型爲隔離酒店，卻因屯門地理位置偏遠未能取得政府合約。2023年放售叫價14.8億元，較總投資額8億元高出85%，被市場譏爲「幻想價」。仲量聯行酒店部董事總經理陳耀璋指出：「屯門區缺乏商務客源，度假型酒店需依賴跨境旅客，在陸港通關緩慢下根本難以生存。」
接管程序啟動 債權人進退維谷
羅兵咸永道作為接管人，現正面臨艱難抉擇。以海濱廣場爲例，若以現時9億元放售，扣除二按三按債務及法律費用後，鄧氏家族恐血本無歸。更棘手的是，市場上同類物業積壓嚴重，據差餉物業估價署數據，2023年全港零售物業空置率達12.8%，創二十年新高。
工銀亞洲現有兩個選項：一是割價求售盡快套現，但需承受巨額虧損；二是投入資金改造物業，卻可能陷入「無底洞」式注資。熟悉接管程序的德勤合夥人周志偉表示：「這類不良資產處置通常需要18-24個月，期間持有成本可能吞噬剩餘價值。」
鄧氏帝國黃昏 非核心區物業陷困
鄧成波家族近年的資產拋售潮，實爲香港地產市場轉型的縮影。統計顯示，自2020年以來，該家族已累計出售超過60項物業，套現約150億元，多數成交價較賬面值低30%-50%。然而快速去槓桿仍追不上市場貶值速度，截至2023年底，其持有的非核心區商用物業平均估值較高峰期下跌45%。
經濟學家關焯照指出：「鄧氏案例暴露香港地產商的兩大誤判——高估非核心區改造潛力，低估利率上升周期持續性。當3%時代的融資成本遇上5%時代的資產回報率，資金鏈斷裂只是時間問題。」
結構性困局難解 港商用物業路在何方？
本次接管事件引發業界對香港商用物業市場的深層次反思。隨着遠程辦公普及及消費模式轉變，傳統商場需求結構出現根本變化。中原地產研究部數據顯示，2023年全港商場人流較2018年下跌28%，但體驗式消費空間的租金抗跌力較傳統零售強3倍。
城市大學建築科技學部教授陳漢雲建議：「二線商場必須進行『空間基因改造』，例如轉型為數據中心、冷鏈倉儲或教育樞紐。政府也需修改城規條例，為舊商業區注入新功能。」
鄧氏家族的財務危機，既是個別企業過度槓桿的教訓，更是香港地產經濟轉型的時代註腳。當「Location, Location, Location」的金科玉律遭遇數位化浪潮，如何為混凝土空間注入新價值，將是整個行業必須面對的生存課題。海濱廣場的霓虹燈終將再度亮起，但照亮的不應只是空蕩蕩的商舖，而是香港地產業破繭重生的新方向。
