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在購買新樓盤時，發展商或金融機構常推出創新的按揭方案吸引買家，例如「漸進式按揭」和「發展商二按」。這些方案看似降低初期入市門檻，但潛藏風險需謹慎評估。以下分析兩者的運作模式、優缺點及適用情境：
1. 漸進式按揭（遞增式按揭）
運作模式
按揭初期（如首2-3年）還款額較低（甚至只還利息），後期逐步遞增至正常水平。部分方案可能與「呼吸PLAN」結合，初期提供極低利率，後期轉為市場利率。
優點
✅ 減輕初期負擔：適合短期資金緊張但預期收入成長的買家（如年輕家庭）。
✅ 加快上車：低首期配合低初期供款，降低入市門檻。
風險與缺點
⚠️ 後期供款飆升：若收入未如預期增長，可能無法負擔後期高額還款。
⚠️ 利率波動風險：若方案含浮動利率，加息周期下壓力更大。
⚠️ 轉按困難：若樓價下跌或收入證明不足，後期可能無法轉按至傳統銀行。
適合對象
- 確定未來收入顯著上升（如晉升、轉職高薪行業）。
- 計劃短期持有物業（如投資收租後轉售）。
2. 發展商二按（高成數按揭）
運作模式
買家向銀行申請一按（通常60-70%），再向發展商申請二按（10-30%），總貸款成數可達80-90%。初期或提供低息優惠，但優惠期後利率通常高於市場（如P+2%以上）。
優點
✅ 低首期入市：成數高，適合首期不足但想「借盡」的買家。
✅ 避開壓力測試：部分二按不計入銀行壓力測試，審批較寬鬆。
風險與缺點
⚠️ 高息陷阱：優惠期後利率可能飆升，供款暴增（例：貸款500萬，利率由2%升至6%，月供多逾萬元）。
⚠️ 雙重還款壓力：需同時償還一按與二按，現金流脆弱。
⚠️ 樓價下跌風險：若市場調整，物業變負資產，二按或要求補差價。
⚠️ 轉售限制：部分合約設罰息期，提前還款需付高昂手續費。
適合對象
- 短期內資金周轉靈活（如預計獲分紅、生意收入）。
- 對樓市前景極度樂觀，相信升值可抵銷利息成本。
綜合分析：搏得過嗎？
關鍵考量點
- 收入穩定性：若職業風險高（如自僱、佣金制），慎防後期供款失控。
- 利率走勢：若處加息周期，高槓桿方案風險倍增。
- 樓市預期：若看淡後市，高成數按揭易陷負資產。
- 逃生門計劃：是否預留足夠儲備應對突發狀況（如失業、加息）？
替代方案
- 傳統銀行高成數按揭：雖需通過壓力測試，但利率較低且穩定。
- 家人資助首期：降低貸款成數，減少利息支出。
- 延後入市：累積更多首期，避免過度借貸。
「漸進式按揭」 常見問題與解答
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什麼是漸進式按揭？
漸進式按揭是一種還款方式「由少漸增」的貸款模式。初期每月供款金額較低，隨後逐步增加，適合預期收入會穩定上升的借款人（如年輕上班族）。
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適合哪些人申請？
收入初期較低但未來有增長潛力的人（如剛入職場者）。
計劃短期內減輕還款壓力，但能承受後期供款上升的人。 -
優點與缺點？
優點：前期還款壓力小，可配合收入增長調整。
缺點：後期供款金額可能大幅增加，若收入未達預期，恐有斷供風險。 -
利率如何計算？
多數採用「浮動利率」，與市場利率掛鉤，後期利率上升可能進一步推高還款額。
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能否提前還款或轉按？
需視合約條款，部分銀行允許提前還款，但可能收取手續費；轉按則需符合新貸款機構條件。
「發展商二按」 常見問題與解答
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什麼是發展商二按？
指購房時，若銀行一按貸款額不足，由房地產開發商提供額外的第二按揭貸款，補足買家首期缺口。
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與銀行二按有何區別？
發展商二按：利率通常較高，可能有優惠期（如首2-3年低息），後期大幅上升。
銀行二按：利率較低但審批嚴格，需通過壓力測試。 -
申請條件為何？
通常限於購買該發展商的樓盤。
需通過發展商審核（較銀行寬鬆，但可能要求更高首付）。 -
風險有哪些？
優惠期後利率飆升，供款負擔加重。
若樓價下跌，可能因「二按」導致負資產風險。
提前還款可能面臨罰息條款。 -
是否需要律師處理？
是的，二按涉及法律文件，需由律師樓辦理相關手續。
綜合比較
| 項目 | 漸進式按揭 | 發展商二按 |
|---|---|---|
| 利率風險 | 後期供款增加 + 浮動利率影響 | 優惠期後利率大幅上升 |
| 適合對象 | 收入預期穩定增長者 | 首期不足、短期需低供款者 |
| 靈活性 | 可配合轉按或提前還款 | 綁定發展商樓盤，轉售可能受限 |
重要提醒
- 簽約前務必細閱條款，尤其是利率調整機制與罰息規則。
- 建議諮詢獨立財務顧問或律師，評估個人還款能力與風險。
- 市場波動時，二按或漸進式按揭可能加劇財務壓力，需謹慎規劃
結論：高風險工具，需量力而為
「漸進式按揭」與「發展商二按」本質是「以時間換空間」，適合收入明確增長且抗風險能力強的買家。若選擇這類方案，務必：
- 詳細計算優惠期後的最壞情況供款，
- 預留至少12個月應急儲備金，
- 避免借盡成數，預留樓價下跌緩衝。
建議：簽約前諮詢獨立理財顧問，比較不同方案長遠成本，勿因「低首期誘因」忽略長期負債風險。
