內容目錄
二按（第二按揭）是指在已有第一按揭貸款的情況下，業主再次以同一物業作為抵押，向其他金融機構或財務公司申請的第二筆貸款。第二按揭的債權人受償順位排在第一位之後，因此風險較高，通常利率和條件也會更嚴格，二按雖能短期解決資金需求，但長期風險極高，需謹慎考慮！
二按的壞處
- 利息成本高
二按的利率通常比一按高，甚至可能達到雙位數，大幅增加還款壓力。 - 還款風險倍增
需同時償還兩筆貸款，若收入不穩或利率上升，容易導致資金周轉困難，甚至斷供。 - 物業被收回風險
若無法償還二按貸款，財務公司有權申請「收樓」，即使一按尚未還清，物業仍可能被強制拍賣。 - 負資產風險
若樓市下跌，物業市值可能低於未償還的兩筆貸款總額，導致業主陷入負資產，難以轉售或再融資。 - 再融資困難
二按可能影響未來向銀行申請貸款，部分銀行會拒絕已有二按的物業作為抵押品。 - 法律與合約限制
- 部分一按合約禁止業主未經同意申請二按，違約可能被銀行追討罰款或提前收回貸款。
- 二按機構若屬非正規財務公司，可能附加隱藏條款或高額手續費。
信貸評級受損
二按屬於高負債，可能影響個人信貸評分，不利未來申請其他貸款。
注意事項
- 申請二按前需詳細評估還款能力，並確認一按合約是否允許。
- 優先考慮與原銀行協商「加按」（增加一按貸款額），利率通常低於二按。
- 若迫不得已申請二按，應選擇信譽良好的機構，並仔細審閱合約條款。
常見問題與解答
申請二按有什麼風險?
利率較高，還款壓力大
二按屬於「次級貸款」，風險較一按（首按）更高，因此利率通常較高（可能高達8-10%甚至更高）。
若同時償還一按和二按，每月供款金額大幅增加，可能超出負擔能力，導致資金鏈斷裂。
違約風險與物業被收回
若未能按時還款，二按機構有權向法院申請「收樓令」，即使一按仍在正常還款，物業仍可能被強制拍賣。
部分二按合約可能設有「交叉違約條款」，若一按違約，二按也會觸發違約。
物業貶值導致「負資產」
若樓市下跌，物業市值低於未償還的一按＋二按總額，將陷入負資產。此時轉按或出售可能無法抵債，需自行填補差價。
轉按或再融資困難
二按通常需獲得一按銀行同意，否則可能視為違約。
若未來想轉按至其他銀行，新銀行可能拒絕承接二按，或要求先清償二按債務。
隱藏條款與費用
部分發展商二按設有「低息蜜月期」（例如首2-3年低息），其後利率大幅上升，或附加高額手續費、罰息條款。
發展商二按轉按的可行嗎?
若已申請發展商二按，想轉按至其他金融機構，需注意以下限制：
合約限制條款
發展商二按合約通常設有「鎖定期」（例如3年），期間禁止轉按，否則需支付高額罰款（如貸款額的2-5%）。
部分合約要求轉按時必須「全數清償二按」，導致實際難以操作。
銀行接受度低
多數銀行對承接有發展商二按的物業持保守態度，可能直接拒絕，或要求先清還二按。
即使接受，新按揭成數會扣減二按金額，導致可轉按額度有限。
物業估值與壓力測試
轉按時需重新評估物業市值，若樓價下跌，可能無法獲得足夠貸款額。
借款人需通過新銀行的壓力測試（利率＋3%），若收入不足，轉按可能失敗。
成本效益考量
轉按需支付律師費、評估費、新按揭保險等成本，若僅為節省少量利息，可能得不償失。
發展商二按雖可能降低首期門檻，但隱藏長期財務風險，轉按限制也多。若非短期內有充足資金清償二按，或樓市前景極度樂觀，一般建議優先選擇傳統銀行一按，或降低購房預算以避開二按需求。
實務建議
詳細審閱合約條款
- 確認二按利率變化、鎖定期、罰息等細節，避免被「低息初期」誤導。
評估長期還款能力
- 模擬利率上升後的供款壓力（如加息2-3%），確保財務穩健。
預留應急資金
- 準備至少6-12個月的供款備用金，應對收入中斷或樓市波動。
諮詢專業意見
- 透過獨立財務顧問、律師或測量師分析合約與市場風險，避免盲目接受發展商二按。
考慮替代方案
- 若需資金周轉，可比較其他選項（如加按一按、私人貸款等），未必需冒二按風險。
