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第一部分：香港地產代理如何賺錢？
香港是全球房地產市場最活躍的城市之一，高樓價、密集的人口和有限的土地供應，使得地產代理行業成為一個競爭激烈但利潤豐厚的領域。然而，這個行業也因其複雜的運作機制和部分從業者的不當行為，長期存在爭議與。本文將深入探討香港地產代理的盈利模式，並揭露行業中常見的爭議行為與潛在問題。
1. 佣金收入：主要盈利來源
地產代理的核心收入來自物業交易的佣金。根據香港地產代理監管局（EAA）的規定，佣金比例並無法定上限，通常由買賣雙方協商。一般而言：
– 住宅物業：佣金約為成交價的1%（買家支付）至2%（賣家支付），部分豪宅或特殊物業可能更高。
– 商業物業：佣金比例較低，約為0.5%-1%，但因成交金額龐大，佣金總額可能極高。
– 租賃交易：佣金通常為半個月至一個月租金，由業主和租客平分。
例如，一套價值1000萬港元的住宅，若佣金比例為1%，代理可獲得10萬港元收入。若代理同時代表買賣雙方（即「雙邊代理」），收入可能翻倍。
2. 「食差價」：灰色地帶的操作
部分代理會通過「低買高賣」賺取差價。例如，業主以800萬港元放售物業，代理若以820萬港元成交，並隱瞞實際成交價，差價20萬港元可能落入代理口袋。儘管此行為違反《地產代理條例》，但在監管漏洞下仍有發生。
3. 轉介費與合作分佣
– 跨區合作：代理將客戶轉介至其他區域的同行，可獲分佣（通常為佣金的20%-30%）。
– 金融服務轉介：代理推薦客戶向特定銀行或財務公司申請按揭貸款，可能收取回扣。
4. 開發商新盤銷售：高額獎金
代理參與新樓盤銷售時，開發商除支付基本佣金外，常設「達標獎金」。例如，每售出一單位可得5萬港元佣金，若月售10套，額外獎金可達數十萬港元。此模式促使代理優先推銷新盤，甚至忽略二手市場客戶需求。
5. 附加服務收入
– 裝修與搬運轉介：代理推薦裝修公司或搬運服務，從中收取介紹費。
– 海外物業銷售：近年流行推銷日本、英國等海外樓盤，佣金比例可達5%-10%。
第二部分：行業與常見爭議
1. 虛假陳述與誤導銷售
– 誇大升值潛力：代理可能以「必升地段」、「政府規劃利好」等話術吸引買家，但實際發展可能延遲或取消。
– 隱瞞不利因素：如凶宅、物業結構問題、周邊工程噪音等，部分代理選擇避而不談。
案例：2021年，有買家購入西環一單位後，才發現大廈外牆即將進行大型維修，需分攤數十萬港元費用，但代理從未告知。
2. 「影子盤」與假房源
為吸引客戶，部分代理會在網上刊登虛假房源資訊，例如標示低於市價的「筍盤」，待客戶查詢時再推銷其他物業。此舉不僅浪費客戶時間，更可能擾亂市場價格透明度。
3. 炒賣「摸貨」與短期轉手
「摸貨」指在物業正式成交前轉售，俗稱「摩貨」。代理可能與投資者合作，以「內部認購」名義低價購入新盤單位，再於短時間內加價轉售，推高樓價。此類操作在樓市熾熱時尤為常見。
4. 「硬銷」與高壓銷售手法
– 製造焦慮：例如聲稱「有另一買家出價更高」或「業主即將反價」，迫使客戶匆忙決定。
– 疲勞戰術：長時間遊說客戶，甚至陪同至深夜，直至簽約為止。
此類手法常見於新盤銷售，部分代理為達業績目標，不惜犧牲客戶利益。
5. 佣金糾紛與「飛單」
– 跳過代理私下交易：買賣雙方為節省佣金，可能在代理牽線後自行成交（俗稱「跳佣」），導致代理白費努力。
– 佣金分配爭議：若多名代理參與同一交易，可能因分佣比例產生衝突，甚至鬧上法庭。
6. 與開發商的默契
部分代理公司為獲取獨家銷售權，可能與開發商達成「默契」，例如：
– 優先推銷特定樓盤：即使客戶需求不符，仍強力推薦某項目。
– 操縱銷售數據：製造「熱銷」假象，如宣稱「首日售出八成單位」，實際銷售率可能低於五成。
7. 無牌經營與違規操作
根據EAA數據，2022年共接獲超過200宗無牌經營投訴。無牌代理常以「物業顧問」名義提供服務，收取佣金後卻無法保障客戶權益。
第三部分：監管機制與消費者自保策略
1. 現行監管制度
– 地產代理監管局（EAA）：負責發牌及處分違規代理，如吊銷牌照或罰款。
– 《地產代理條例》：規定代理須披露佣金比例、物業資料及交易風險。
2. 消費者自保建議
– 查核代理牌照：可於EAA網站驗證代理資格。
– 簽署「睇樓紙」前細閱條款：避免同意過長的獨家委託期。
– 自行核實物業資訊：如查閱土地註冊處記錄、要求提供結構檢驗報告。
– 錄音或攜同第三方見證：尤其在重要交涉時，保留證據以防爭議。
總結
香港地產代理行業在創造經濟價值的同時，也因部分害群之馬損害公眾信任。近年來，監管機構加強打擊違規行為，部分大型代理行亦引入科技手段（如VR睇樓、區塊鏈合約）提升透明度。然而，行業形象的徹底改善仍需從業者自律、消費者警惕與制度完善三方合力。對於普通市民而言，了解代理的盈利模式與潛在風險，是避免成為「羔羊」的第一步。
