「二按」及「加按」的限制及要求

「二按」及「加按」分別

特點	加按	二按
貸款機構	通常是同一間銀行	另一間財務機構（通常並非銀行）
利率	一般較低，與銀行最優惠利率（P）掛鉤	一般較高
審批	較嚴格，需通過壓力測試及信貸評估	較寬鬆，對信貸評級要求可能較低
風險	較低	高，因利率較高及還款壓力較大，且多為浮動利率
申請難度	較高	較低
用途限制	部分銀行要求說明加按資金用途	通常沒有用途限制

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二按（第二按揭）

定義：指在原有第一按揭（由銀行或主要金融機構提供）尚未還清的情況下，業主以同一物業作為抵押，向另一貸款機構申請的第二筆按揭貸款。

限制及要求：

第一按揭機構同意：

• 多數銀行或金融機構在首按合約中會加入「限制條款」，禁止業主在未經書面同意下申請二按。若擅自申請，可能構成違約，導致被要求提前還款。

按揭成數（LTV）總上限：

• 香港金管局規定，物業按揭的總貸款額（一按＋二按）不可超過物業價值的特定比例。例如：
  • 自住住宅：一般最高為樓價60%-90%（視乎樓價及首置身份）。
  • 非自住或投資物業：成數更低（如50%）。

利率較高：

• 二按的貸款利率通常高於一按（可能達6%-12%），且多為浮動利率，增加還款壓力。

還款能力審查：

• 貸款機構會嚴格審核申請人的收入、負債比率（DSR）及信貸紀錄。
• 香港需通過「壓力測試」（假設利率上升3%後，供款不超過月入60%）。

法律文件與手續：

• 需簽訂二按合約，並向土地註冊處登記「二按法定押記」。
• 部分二按機構可能要求購買人壽保險或擔保人。

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加按（增加按揭貸款額）

定義：指在原有按揭未清還的情況下，向同一貸款機構申請增加貸款額，通常基於物業升值或業主還款紀錄良好。

限制及要求：

物業估值與剩餘貸款：

• 加按金額取決於最新物業估值與未償還貸款的差額。例如：
  • 物業現值1,000萬，未還貸款300萬，若銀行批出60%按揭成數，可加按金額為（1,000萬×60%）－300萬＝300萬。

按揭成數限制：

• 與二按相同，受金管局或央行規定的LTV限制。自住物業通常可借更高成數。

還款能力審查：

• 需重新提交收入證明，並通過壓力測試（香港）。
• 若加按用於非自住用途（如投資），審批條件更嚴格。

用途限制：

• 部分銀行要求說明加按資金用途（如裝修、教育、投資等），不可用於炒賣物業。

利率與手續費：

• 加按可能需支付律師費、評估費及重新簽署按揭文件。
• 利率可能高於原有按揭，視市場情況而定。

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風險注意事項

1. 利率波動風險：二按及加按若為浮動利率，加息將大幅增加還款壓力。
2. 樓價下跌風險：若物業市值低於未償貸款總額，可能觸發「負資產」危機。
3. 信貸評級影響：過度借貸可能影響個人信貸評分，影響未來貸款申請。
4. 法律後果：若未能按時還款，貸款機構有權收回物業拍賣。

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實用建議

1. 諮詢專業意見：申請前應與銀行、財務顧問或律師詳細溝通。
2. 比較不同方案：二按機構（如財務公司）條款差異大，需仔細比較利率及隱藏費用。
3. 預留緩衝資金：確保有足夠儲備應對突發情況（如失業、利率上升）。

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常見問題與解答