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太子汝州街3號全幢商住物業以2200萬「斬倉價」易手，較五年前購入價暴跌73%的驚人折損，不僅是「舖王」鄧成波家族投資版圖的冰山一角，更成為解構香港樓市劇變的顯微鏡。這場涉及6100萬真金白銀蒸發的交易，究竟折射出哪些市場深層病徵？
從神話到地獄的價格曲線
2019年8月，這棟4層高、總實用面積4096方呎的唐樓，在社會運動與中美貿易戰雙重陰影下，仍以8300萬天價成交，每呎造價突破2萬元大關。當時業界普遍解讀為「資金避險需求旺盛」的明證，卻沒想到竟是樓市最後的煙火。
對照最新成交價，呎價僅5371元，相當於高峰期的26.8%。若以樓層拆算，每層價值從2075萬腰斬至550萬，跌幅速度超越1997年金融風暴時期。值得關注的是，物業現時月租約5萬元，按成交價計算租金回報率僅2.7厘，仍低於按揭利率，反映接貨者賭的是長線資產升值而非現金流。
鄧成波家族的財務體檢報告
鄧氏家族近三年已累計沽貨套現逾80億，這次賤賣不過是資產重組的冰山一角。細究其持貨成本：當年8300萬購入價若按七成按揭、2.5厘息計算，五年利息支出已達726萬，加上差餉、維修及空置成本，實際虧損恐逼近7000萬。
更值得玩味的是交易時機選擇。選擇在美國聯儲局醞釘降息前急售，可能反映集團面臨的流動性壓力。據業內人士透露，該物業去年曾叫價3800萬求售，半年內再劈價42%，顯示持有者對市場預期極度悲觀。
實地考察發現，汝州街周邊正經歷結構性轉型。昔日以五金、裝修材料店舖為主的街道，近年受深水埗文創區擴張影響，逐漸被咖啡店、設計工作室取代。但轉型陣痛期導致商舖空置率達18%，較五年前倍增。
更致命的是民生消費模式改變，距離物業500米內的藥房、兌換店在疫情後倒閉逾三成。樓上住宅單位租金更從2019年平均每呎45元，跌至現時32元，跌幅近三成，形成商住雙殺局面。
政策市下的隱形殺手
政府「促進就業交通補貼計劃」2020年實施後，意外改變上班族居住選擇。補貼範圍擴大到港島東的效應，使太子站周邊通勤人口五年減少12%。同時，市建局「需求主導」重建政策偏向油旺地區，令汝州街這類非優先重建區陷入發展真空。
值得關注的是，2023年生效的排水管制條例，使這類戰前唐樓的翻新成本激增40%。有測量師估算，該物業若要達現代化標準，需額外投入逾500萬改裝費，直接削弱投資價值。
國際資本流動的暗湧
對比同期海外物業市場，新加坡烏節路商舖同期僅回調15%，東京銀座商舖更逆勢上漲9%。反映香港零售地產承受的壓力具有特殊地域性。跨境電商免稅額提升至800元後，本地藥妝、電子產品零售額按年跌23%，直接衝擊街舖需求。
外資基金持貨比例變化更值得警惕。太子區外資持有的商住物業比例，從2018年的31%暴跌至現時7%，顯示國際資本正在系統性撤離次核心區。
價值重估的數學模型
以現時成交價反推估值邏輯：若按4%資本化率估算，物業需創造88萬年淨收益，即月租需達7.3萬，與現時5萬租金存在46%缺口。這暗示買家可能預期：
- 政府放寬舊樓重建比例
- 社區轉型完成後租金躍升
- 美元轉弱帶動資產價格重估
該成交價已低於土地價值，相當於以每呎樓面地價4200元購入，較同區住宅用地最新標價低58%，存在「土地價值捕獵」的投機性質。
未來啟示錄
這場6100萬的昂貴教訓，為市場敲響三重警鐘：
- 非核心區資產流動性風險加劇
- 舊樓持有成本進入跳升週期
- 社區經濟轉型期可能長達十年
當「Location, Location, Location」的投資金律遭遇社區功能重構，傳統估值模型面臨失效危機。或許真正的啟示在於：在後疫情時代的香港，沒有永遠的核心區，只有不斷重新定義的價值坐標。那些仍用2019年眼光估值資產的人，終將成為市場的活體教材。
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