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香港二手樓市疲弱：愛琴海岸與帝峯．皇殿案例分析
香港樓市近年來進入調整期，二手市場成交疲軟，部分物業即使持貨多年，升值幅度亦遠低於過往高峰期。本文以屯門愛琴海岸及奧運站帝峯．皇殿的兩宗成交個案為例，探討當前市場狀況、投資回報現實，以及影響樓價的潛在因素。
案例一：愛琴海岸海景三房呎價跌至8,865元
屯門愛琴海岸2座中層C室最近以547萬元易手，實用面積617平方呎，呎價約8,865元。這是一間三房間隔單位，面向西南享有海景，並附有雅致裝潢，具一定吸引力。該物業最初叫價620萬元，放盤後吸引同屋苑換樓客洽購。買家趁樓價低位伺機入市，經過議價，最終減價73萬元成交，減幅達11.8%。
原業主於2012年11月以550萬元購入此單位，持貨超過12年，帳面僅虧蝕3萬元，跌幅不足1%。表面上看似損失輕微，但若計入通脹、交易成本（如印花稅、佣金）及物業維護費用，實際虧蝕可能高達30萬元。根據中銀網上銀行估價，該單位現值約543萬元，而恒生銀行估價則為556萬元，顯示成交價落在合理範圍內，反映市場對該類單位的估值已趨穩定。
案例二：帝峯．皇殿開放式單位530萬成交，15年升幅不足一成
另一宗成交來自奧運站帝峯．皇殿6座中層D室，一個實用面積333平方呎的開放式單位，以530萬元售出，呎價約15,915元。該單位面向南望開揚景，原業主叫價580萬元，放盤3個月後獲投資者接洽。值得注意的是，單位目前有租戶居住，買家無法實地睇樓，但因價格相宜且符合投資需求，仍決定以530萬元連租約購入，減價50萬元。
原業主於2010年7月以484.1萬元購入此單位，持貨15年，帳面獲利45.9萬元，升幅僅9.5%，遠低於市場預期。香港置業高級區域董事黃慶龍指出，這宗交易屬市價成交，單位目前月租1.65萬元，計算下來新買家可享約3.7厘的租金回報。若將過去15年的租金收入納入考量，原業主整體回報應不止帳面上的45.9萬元，但即使如此，與過往樓市黃金期相比，升值幅度仍顯疲弱。
區域比較：奧運站VS新界東北的冰火兩重天
同為開放式單位，不同區位表現差異顯著。參考2023年成交紀錄：
| 區域 | 典型呎價 | 平均持有期 | 租金回報率 |
|---|---|---|---|
| 奧運站 | 16,000-18,000 | 8.2年 | 3.1% |
| 屯門 | 12,500-14,000 | 4.5年 | 4.8% |
| 啟德 | 19,000-22,000 | 6.8年 | 2.6% |
奧運站困境解析
- 豪宅區錯配：區內大型屋苑如柏景灣、君滙港多以家庭客為主，開放式單位難以融入社區定位
- 替代產品競爭：同價位可選東涌昇薈一房戶（450呎約600萬），吸引升級租客
- 基建紅利耗盡：高鐵通車及西九文化區概念炒作褪去，缺乏新增利好刺激
市場背景：二手樓市為何疲軟？
上述兩宗交易反映了當前香港二手樓市的普遍現象：價格下調壓力大，持貨多年也未必能錄得顯著升幅。究其原因，可從宏觀經濟、政策環境及市場供需三方面分析。
- 經濟環境與利率影響
自2022年起，全球進入加息周期，香港作為聯繫匯率制度的經濟體，跟隨美國加息步伐，HIBOR（香港銀行同業拆息）屢創新高。樓按利率上升直接增加了置業成本，降低了買家的入市意欲。對於投資者而言，高息環境亦削弱了物業投資的吸引力，因為租金回報未必能抵銷資金成本上升的影響。例如，帝峯．皇殿單位的3.7厘回報看似不錯，但在高息環境下，與其他金融產品相比仍不夠突出。 - 政策調控與市場信心
香港政府近年推出的多項樓市政策，如額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），提高了交易成本，抑制了短線炒賣行為。同時，2023年政府放寬部分按揭成數及壓力測試要求，雖刺激了一手市場成交，但對二手市場的提振作用有限。買家傾向觀望，賣家則因市場冷淡而被迫減價，導致議價空間擴大，如愛琴海岸單位減幅達11.8%。 - 供需失衡與區域差異
屯門及奧運站的物業成交顯示出明顯的區域特性。愛琴海岸位於屯門，屬新界西區，近年受惠於基建發展（如屯門至赤鱲角連接路），但整體二手市場仍受大量新盤供應競爭影響，買家選擇增加，舊樓議價壓力加劇。相比之下，帝峯．皇殿位於九龍奧運站，屬市區核心地段，交通便利且生活配套完善，但開放式單位近年需求下降，年輕買家更偏好一房或兩房間隔，導致該類單位升值潛力受限。
投資回報分析：帳面與實際收益的差距
從投資角度看，這兩個案例的回報表現均不理想，且凸顯了帳面利潤與實際收益的差異。
- 愛琴海岸：持貨12年實蝕30萬
愛琴海岸單位的帳面虧蝕僅3萬元，但實際回報需考慮多項隱性成本。以2012年至2025年的通脹率估算（假設年均2%），550萬元的購買力已貶值約30%，即相當於損失約165萬元。此外，交易涉及的印花稅、佣金及物業管理費等開支，進一步侵蝕利潤。若單位期間曾出租，按屯門區三房單位平均月租約1.5萬至2萬元計算，12年租金收入可能介乎216萬至288萬元，足以抵銷帳面損失並錄得一定收益。然而，扣除裝修及維護成本後，實際回報仍遠低於過往樓市高峰期的預期。 - 帝峯．皇殿：15年升幅不足一成
帝峯．皇殿單位的帳面升值9.5%，看似略有賺頭，但15年的時間成本極高。以年均回報率計算，僅約0.6%，遠低於同期銀行定存利率或股票市場平均回報。若計入租金收入（每月1.65萬元，15年約297萬元），總收益可達340餘萬元，表面回報率提升至約70%。然而，扣除稅費、管理費及裝修支出後，淨回報仍難以突破一倍，反映出開放式單位在當前市場的局限性。
樓市展望：短期調整還是長期趨勢？
綜合上述案例，香港二手樓市短期內難言樂觀。根據差餉物業估價署數據，2024年全年樓價指數持續下跌，截至2025年4月尚未見明顯反彈跡象。屯門及奧運站的成交案例顯示，即使是具備海景或市區優勢的物業，價格仍需大幅下調才能吸引買家入市。對於賣家而言，持貨多年卻無顯著升值的情況，可能迫使更多業主選擇止蝕離場，進一步加劇市場供應壓力。
然而，長期來看，香港樓市仍有一定支撐因素。首先，土地供應短缺仍是核心問題，政府雖加快推地，但新盤落成需時，二手市場仍具一定吸引力。其次，隨著全球經濟逐步復甦，若利率環境在2025年後轉向寬鬆，資金或重新流入樓市，帶動價格回升。此外，港府積極推動北部都會區及大灣區發展，屯門等新界區有望受惠於基建利好，潛在升值空間值得關注。
隨著政府推動「簡約公屋」及放寬首置按揭，細戶型市場可能出現結構性轉變：
- 下行情景（機率40%）
– 北部都會區新增10萬伙供應，進一步分流租客
– 2025年前開放式單位呎價再跌10-15% - 橫行情景（機率50%）
– 發展商改裝納米樓為共享公寓，提升租金收益
– 政府推出「空置稅」逼使業主降價放租，穩定回報率 - 上行情景（機率10%）
– 內地重啟「專才計劃」帶動20萬人才來港，刺激租務需求
– 虛擬資產炒家將細單位作為法幣出入金渠道，催生短炒熱潮
投資建議：謹慎入市，把握時機
對於有意置業或投資的買家，這兩個案例提供了一些啟示。首先，當前市場議價空間較大，買家可趁低位入市，但需關注物業的出租潛力及區域發展前景。例如，愛琴海岸的海景三房適合家庭自住或長線收租，而帝峯．皇殿的開放式單位則更適合短線投資者，依靠租金回報彌補升值不足。其次，投資前應充分計算實際成本與收益，避免被帳面數字誤導。最後，密切留意政策及利率變化，把握市場轉向的時機，才能在疲弱市況中尋找機會。
結語
愛琴海岸及帝峯．皇殿的交易案例，生動反映了香港二手樓市的現狀：價格下調、升值放緩、回報趨平。無論是屯門的三房單位還是奧運站的開放式單位，持貨多年的業主均未能實現理想收益，顯示市場已從過往的高增長階段進入調整期。對於買家而言，這或許是低位入市的機會；對於賣家來說，則需重新評估持有策略。未來樓市走向，仍取決於經濟復甦速度、政策調整力度及區域發展潛力，值得持續觀察。
細戶型市場正從「投機工具」轉型為「現金流資產」，唯有主動管理方能突圍。正如華爾街諺語所言：「沒有壞的資產，只有錯誤的定價策略。
帝峯．皇殿 簡介
帝峯．皇殿（英語：The Hermitage，英文名從埃爾米塔日博物館來），位於香港九龍大角咀海泓道1號的一個私人高尚住宅屋苑，於奧海城三期上蓋，共設6座物業，提供964個住宅單位，而最高的為第一座，樓高55層。項目由信和置業、南豐發展及華人置業發展，屋苑由馬梁建築師事務所負責總體設計，並由丹下憲孝負責詳細設計，2011年2月落成，2011年5月入伙，管理費為平均每平方呎約$3.2，由信和置業旗下的「帝峯 · 皇殿物業管理有限公司」作物業管理。
