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奢侈品帝國與「天價租金」的狂歡
由英皇國際持有，月租從2015年高峰期的750萬元，暴跌至如今的150萬元，跌幅高達八成。這一驚人變化不僅反映了香港零售市場的劇烈震盪，更揭示了疫情、消費模式轉變及經濟環境對核心商業區的深遠影響。
這條全長僅300米的街道，曾是全球零售業的「風向標」。2013年，國際房地產顧問公司戴德梁行發佈報告，將羅素街評為「全球最貴商舖地段」，每平方呎租金高達2,630港元，超越紐約第五大道與巴黎香榭麗舍大道。彼時，這裡是頂級奢侈品牌的兵家必爭之地——Prada、Gucci、Louis Vuitton等國際品牌旗艦店林立，櫥窗燈火徹夜通明，遊客拖著行李箱掃貨的場景隨處可見。
「750萬月租」的瘋狂邏輯
2015年，英皇國際旗下的羅素街22至24號全幢商舖，以月租750萬港元租予意大利內衣品牌LA PERLA，創下當時全港單一商舖租金紀錄。按物業面積約10,000平方呎計算，呎租高達750港元，堪稱「寸金尺土」的極致體現。這筆交易的背後，是香港零售業的黃金十年（2004-2014）：自由行政策帶動內地豪客「爆買潮」，奢侈品銷售年均增長逾20%，商舖業主坐享租金年漲30%的暴利。
從750萬到150萬的殘酷現實
疫情只是最後一根稻草
2020年9月，LA PERLA結束長租合約，羅素街22至24號開始以短租形式招攬租客，但始終無人問津。直至2024年，該物業終於以月租150萬港元簽訂長約，較高峰期暴跌80%。這並非單一案例——羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下巨舖，月租從高峰期的900萬港元跌至2023年的200萬港元；同街60號BURBERRY旗艦店更在2020年提前退租，結束十年租約。
數據背後的結構性轉變
- 零售業「去奢侈品化」
2019年社會運動疊加疫情封關，內地自由行旅客消失，奢侈品銷售額從2018年的1,010億港元暴跌至2022年的350億港元。品牌紛紛轉向成本更低的線上渠道或體驗式旗艦店，傳統街舖需求銳減。 - 商舖生態鏈斷裂
過去「奢侈品旗艦店—高街時尚—藥妝店」的金字塔式租金結構瓦解。核心區商舖空置率在2023年達15.6%，業主被迫接受「短租、分租、降租」三連擊。 - 消費模式革命
香港本地消費力疲弱，Z世代更傾向「體驗式消費」而非炫耀性購物。K11 Musea、太古廣場等商場以藝術策展、沉浸式體驗搶客，傳統臨街巨舖淪為「過時場景」。
羅素街神話為何不可持續？
「自由行依賴症」的惡果
香港零售業長期畸形依賴內地遊客，2018年自由行旅客佔零售額42%。當政治環境、簽證政策、匯率波動等因素變化，缺乏多元客源的弱點暴露無遺。反觀東京銀座、首爾明洞等商圈，本地消費佔比逾六成，抵禦外部衝擊能力更強。
地產霸權的反噬效應
過去二十年，地產商以「簽長約、年年加租」模式榨乾零售商利潤。以周大福為例，其2022年財報顯示租金成本佔營收18%，而國際同業平均僅5-8%。當市場逆轉，業主寧願丟空舖位也不願大幅降租，加劇供需失衡。
城市規劃的致命盲點
政府長期放任核心區商舖「奢侈品化」，忽視社區商業生態平衡。羅素街周邊的利園山道、波斯富街，原本充滿茶餐廳、書店等民生商戶，卻在租金狂潮中被連鎖藥妝、珠寶店取代，最終淪為「千篇一律的遊客特區」。
疫情後消費模式的永久性改變
疫情加速了消費者從線下到線上的轉移，電商的便利性和價格優勢削弱了實體店的競爭力。即使疫情後旅遊業逐步復甦，內地旅客的消費習慣已發生改變，奢侈品消費更多轉向免稅店或海外市場，銅鑼灣的吸引力有所下降。
高昂租金與經營成本的壓力
高峰期羅素街的呎租高達858元，這對零售商的盈利能力構成極大挑戰。疫情期間，零售商的收入銳減，許多品牌選擇縮減門店規模或退出高租金市場。即便如今租金回落至172元/呎，對於部分品牌而言，仍然是一筆不小的開支。
市場競爭與新興商業區的崛起
香港的商業地產市場正在經歷重新洗牌。西九龍、尖沙咀等新興商業區的發展，吸引了部分品牌和消費者的注意力。這些地區的租金相對較低，且配套設施更為現代化，對傳統核心區如銅鑼灣構成競爭壓力。
經濟環境的不確定性
全球經濟復甦緩慢，地緣政治緊張局勢加劇，香港作為國際金融中心的吸引力受到一定影響。零售商在擴張策略上更趨謹慎，傾向於選擇短期租賃或靈活的經營模式，而非長期高成本的承租。
市場啟示：零售業的適應與轉型
羅素街租金的暴跌，對香港零售市場和物業持有者敲響了警鐘，但也為行業的轉型提供了契機。以下是幾點值得關注的啟示：
靈活租賃模式的興起
短租和快閃店的流行，反映了零售商對市場不確定性的應對策略。物業持有者需要適應這一趨勢，通過提供更靈活的租賃條款，吸引品牌進駐。英皇國際在疫情期間的短租嘗試，是一個成功的案例。
多元化經營的重要性
傳統的零售模式已難以支撐高租金，物業持有者應考慮將商業空間用於多元化用途，例如體驗式零售、文化活動或創意產業。張敬軒婚紗店的案例，展示了非傳統零售的潛力。
數位化與線下體驗的結合
隨著電商的崛起，實體店的價值在於提供獨特的消費體驗。品牌需要通過沉浸式設計、互動活動等方式，提升門店的吸引力。羅素街的物業持有者可與租戶合作，打造更具話題性的消費場景。
租金水平的重新定位
目前羅素街的呎租172元，較高峰期大幅下降，但仍高於部分新興商業區。物業持有者需要重新評估租金定價策略，平衡收益與出租率，確保物業的長期競爭力。
羅素街的未來：重生還是淪為「奢侈品墓場」？
短期求生：從「巨舖」到「碎片化」
業主開始將萬呎巨舖拆分出租。羅素街60號原BURBERRY旗艦店，現分租予運動品牌、咖啡店及醫美中心，總租金反較單一租戶時期高15%。這種「去中心化」模式或成過渡期主流。
中期轉型：在地文化賦能商業空間
年輕創業者倡議將空置舖位改造成「文化共創空間」，例如引入本地設計師品牌、舉辦微型藝術展。參考台北赤峰街模式，以「巷弄經濟」重建街區魅力。
長期結構改革：打破地產霸權循環
政府需推出「核心商業區活化政策」，包括空置稅、租金管制、業態配額制等。更根本的是擺脫「地產財政」依賴，發展科技、文化等新經濟引擎，為商業地產提供多元支撐。
未來展望：銅鑼灣能否重振雄風？
儘管羅素街租金的暴跌令人震驚，但銅鑼灣作為香港零售核心區的地位尚未完全動搖。隨著香港旅遊業的逐步復甦，以及內地與香港之間的進一步融合，銅鑼灣有望迎來新的機遇。然而，復甦之路並非坦途，以下是幾個影響未來走勢的關鍵因素：
- 旅遊業的復甦速度
內地旅客的回流是銅鑼灣零售市場復甦的關鍵。隨著兩地通關政策的放寬，消費者的信心正在逐步恢復，但能否重現昔日的豪華消費熱潮，仍需時間觀察。 - 新零售模式的創新
未來，銅鑼灣的零售業需要更多創新，例如引入科技驅動的消費體驗、打造主題式購物街區，或與文化旅遊相結合。這些舉措有助於吸引年輕消費者和國際遊客。 - 政策支持與城市規劃
政府在振興零售業和旅遊業方面的政策，將直接影響銅鑼灣的未來。通過稅務優惠、消費券計劃或城市更新項目，銅鑼灣有望重塑其商業魅力。 - 全球經濟的影響
香港作為國際化都市，其零售市場深受全球經濟波動的影響。若全球經濟環境持續低迷，零售商的擴張意願可能進一步受抑。
全球案例對照：哪些城市走出「天價租金陷阱」？
東京銀座：高端化與在地化的平衡術
銀座雖有LV、Chanel旗艦店，但透過「地下街經濟」保留百年和菓子店、手工藝作坊，並立法限制外資品牌過度擴張。其商舖空置率長期低於5%，租金波動幅度僅香港三分之一。
倫敦牛津街：從零售荒漠到體驗經濟重生
受電商衝擊，牛津街2018年空置率達10%。當地政府推動「商業改良區」（BID）計劃，補貼品牌打造AR試衣間、快閃店等體驗空間，並將空置舖位改造成藝術展廳，成功將人流量提升30%。
新加坡烏節路：政府主導的租金調控
新加坡市建局設立「核心零售區租金指數」，對超額漲租業主徵收附加費，並要求商場保留20%面積予本土品牌。2023年烏節路商舖租金僅較高峰回落15%，抗跌力遠勝香港。
羅素街的黃昏，香港的十字路口
從月租750萬到150萬，羅素街的暴跌不只是一條街道的沒落，更是香港經濟轉型的縮影。當「自由行紅利」退潮、「地產神話」破滅，這座城市必須直面深層次矛盾：是要繼續沉迷於「炒舖經濟」的虛幻殘影，還是痛定思痛，重建一個多元、包容、可持續的商業生態？
在新的市場環境下，靈活應變、創新經營、以及對消費者需求的精準把握，將是銅鑼灣重振雄風的關鍵。羅素街的租金「大瀉」，或許是危機，但也可能是零售業迎來轉型的契機。未來的銅鑼灣，能否在變革中找到新的定位，答案，或許藏在羅素街那些尚未被奢侈品Logo填滿的空白櫥窗裡。
羅素街（英語：Russell Street）是位於香港灣仔區銅鑼灣西面的街道，單程西向行車，東起利園山道，西至堅拿道東。現在的羅素街已經是銅鑼灣中最繁忙的街道之一，波斯富街以東一段已劃作永久行人專用區，以西一段（時代廣場外）也被劃作行人優先區，地面棄用瀝青而改鋪紅磚。
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