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一、成交案例概述：三房銀主盤破底價現象
2023年薄扶林老牌豪宅屋苑碧瑤灣出現一宗震撼市場的低價成交：25座低層B室三房單位以850萬港元易手，實用呎價僅8,854元，不僅跌破屋苑9,000元心理關口，更與新界區中端屋苑呎價水平相若（如沙田第一城近期呎價約11,000-14,000元）。此交易引發市場對港島傳統豪宅區價格支撐力的質疑，更反映銀主盤去庫存壓力下的定價策略轉變。
二、銀主盤定價邏輯：去庫存壓力與市場風險溢價
此宗交易的核心特徵在於其「銀主盤」屬性，反映金融機構處置不良資產時的定價策略轉變：
- 折讓幅度擴大：從最初叫價1,280萬降至850萬，累計降幅達33.6%，遠高於一般二手市場議價空間（通常為5-15%）。此舉顯示銀主優先考慮現金回收速度，而非價格最大化。
- 風險定價模型：根據戴德梁行研究，銀主盤定價通常需計入「強制交易折扣」（Forced Sale Discount），香港市場此類折扣率約為15-25%，但此案例達33%，反映市場流動性惡化下風險溢價提升。
- 財務成本疊加效應：銀行持有銀主盤每月需計提0.5-1%的資本準備金，長期持有反而增加虧損，迫使機構加速出清庫存。
三、區域市場比較：薄扶林豪宅光環褪色？
儘管此屬個別案例，但薄扶林區價格走勢已顯現結構性變化：
圖表2：2023年港島南區與新界東呎價對比
| 區域 | 豪宅呎價（元） | 中端住宅呎價（元） |
|---|---|---|
| 薄扶林 | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| 新界東 | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| 本案呎價 | 8,854 |
數據顯示，此成交價已接近新界東豪宅下限，但需注意兩大關鍵差異：
- 稀缺性貶值：薄扶林傳統以低密度海景住宅著稱，但此單位外望護土牆，稀缺性價值喪失，與新界普通住宅景觀條件趨同。
- 持有成本差異：港島豪宅管理費通常達每呎5-7元，而新界僅2-4元，長期持有成本削弱價格優勢。
四、長期持有效益分析：1.6倍增值的虛實
原業主於1996年以333萬購入，帳面獲利517萬（+155%），但經通脹調整後實際收益大幅縮水：
圖表3：持有期間購買力變化（1996-2023）
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 名義升值率 | 155% |
| 同期累計通脹率 | 82.3%（政府統計） |
| 實質購買力增幅 | 72.7% |
| 年化實質回報率 | 約1.9% |
此回報率低於同期香港股票市場（恒指年化回報約5.2%），顯示豪宅長期持有的財富保值效果有限，尤其在缺乏稀缺性加持的單位上。
五、市場趨勢解讀：豪宅市場分層化與銀主盤潮
此交易預示三大結構性轉變：
- 價格分層加劇：具稀缺景觀的豪宅（如海景戶）仍能維持高溢價，而景觀缺陷單位將與新界中端住宅價格趨同。
- 銀主盤供給增量：據中原數據，2023年銀主盤存量按年增40%，主要集中於1,000萬-3,000萬中高端市場，反映加息周期對多按業主的衝擊。
- 買方議價權提升：此案例買家成功砍價33%，顯示市場主導權從賣方轉移，尤其針對需快速變現的資產。
六、未來展望：價值重估期的投資策略
- 撈底機會與風險：銀主盤折扣擴大吸引投資者，但需精算翻新成本（此案波浪形地台拆除費用約10-15萬）及轉售稅務成本。
- 區域替代效應：新界北部都會區發展可能進一步削弱傳統豪宅非稀缺單位的需求。
- 利率政策連動：若美聯儲2024年降息，香港樓市流動性壓力或緩解，但去槓桿過程將持續至2025年。
結論
碧瑤灣銀主盤以「新界價」成交，實質是市場對非稀缺豪宅的價值重估。此案例不僅反映個別業主的財務困境，更揭示香港樓市正經歷深層結構調整：買方對住宅附加價值（景觀、裝修、社區品質）的定權權重顯著提升，過往依賴地段光環的定價模式面臨挑戰。投資者需重新審視「豪宅」的定義邊界，在流動性緊縮周期中，唯有真正稀缺的資產方能抵禦價格侵蝕。
簡介
碧瑤灣（英語：Baguio Villa），是香港南區薄扶林的一所私人屋苑，位於香港島西南鋼綫灣臨海山腰，中央有域多利道貫穿，由新世界發展有限公司發展，潘肇棠則師樓設計，國際物業管理有限公司管理，1975-1979年入伙。該屋苑在當年開售時，以「環境恬靜，遠離繁囂，無敵海景，間隔四正，交通方便」為宣傳特點，是香港傳統豪宅屋苑之一。
碧瑤灣共21幢住宅，共33座、1535個單位，單位面積由1020至2680平方呎，清一色提供2-4房大單位。整個屋苑由域多利道劃分成上、下碧瑤，其中上碧瑤的19-26座及下碧瑤的16-18座以一幢樓宇為座號單位，而其他樓宇則以一個住宅單位為座號單位（例如41及42座，實際上是同一幢大廈）。
