সুচিপত্র
কিছু অর্থনীতিবিদদের তত্ত্ব বা অতীতের দৃষ্টিভঙ্গি হংকংয়ের রিয়েল এস্টেটের চ্যালেঞ্জ এবং প্রবণতা বিশ্লেষণে পরোক্ষভাবে প্রয়োগ করা যেতে পারে। প্রাসঙ্গিক অর্থনীতিবিদদের তাত্ত্বিক কাঠামো এবং হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের উপর তাদের সম্ভাব্য প্রভাবের সারসংক্ষেপ নিম্নরূপ:
1. রবার্ট শিলার
– তাত্ত্বিক অবদান: আচরণগত অর্থনীতি, সম্পদের মূল্য বুদবুদ গবেষণা।
– হংকংয়ের জন্য প্রভাব:
– শিলার বারবার উল্লেখ করেছেন যে বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট বাজার "অযৌক্তিক উচ্ছ্বাস" দ্বারা চালিত এবং হংকংয়ের উচ্চ আবাসন মূল্য একই ধরণের বুদবুদ বৈশিষ্ট্য প্রতিফলিত করতে পারে (যেমন অত্যন্ত উচ্চ মূল্য-আয় অনুপাত এবং কম ভাড়া ফলন)।
– তিনি বাজারের মনোবিজ্ঞান এবং অনুমানমূলক আচরণের দামের উপর প্রভাবের উপর জোর দিয়েছিলেন এবং হংকংয়ের সীমিত জমি সরবরাহ এবং বিনিয়োগের চাহিদা বুদবুদের ঝুঁকি আরও বাড়িয়ে তুলতে পারে।
– যদি শিলার হংকং বিশ্লেষণ করেন, তাহলে তিনি হয়তো সতর্ক করে দিতে পারেন যে নীতিমালার ক্ষেত্রে জল্পনা-কল্পনা রোধ করা, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করা এবং বুদবুদ ফেটে যাওয়ার ফলে সৃষ্ট পদ্ধতিগত ঝুঁকি এড়ানো প্রয়োজন।
2. জোসেফ স্টিগলিটজ
– তাত্ত্বিক অবদান: বৈষম্য, বাজার ব্যর্থতা এবং সরকারের ভূমিকা।
– হংকংয়ের জন্য প্রভাব:
– স্টিগলিৎজ দীর্ঘদিন ধরে সামাজিক অবিচারকে আরও বাড়িয়ে তোলার জন্য সম্পদের কেন্দ্রীকরণের সমালোচনা করে আসছেন। হংকংয়ে উচ্চ আবাসনের দাম ধনী ও দরিদ্রের মধ্যে ব্যবধানের একটি ক্ষুদ্র প্রতিচ্ছবি।
– তিনি যুক্তি দিতে পারেন যে সরকারের উচিত ভূমি পরিকল্পনায় (যেমন সরকারি আবাসন বৃদ্ধি) আরও সক্রিয়ভাবে জড়িত হওয়া এবং করের মাধ্যমে বাজার নিয়ন্ত্রণ করা (যেমন সম্পত্তি খালি কর, মূলধন লাভ কর)।
- তার দৃষ্টিভঙ্গি হংকংয়ের মুক্ত বাজার এবং সামাজিক কল্যাণের মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখার এবং আবাসনের দামকে সামাজিক অস্থিতিশীলতার কারণ হতে বাধা দেওয়ার প্রয়োজনীয়তাকে সমর্থন করে।
3. পল ক্রুগম্যান
- তাত্ত্বিক অবদান: আন্তর্জাতিক বাণিজ্য, আঞ্চলিক অর্থনীতি এবং আর্থিক সংকট।
– হংকংয়ের জন্য প্রভাব:
- ক্রুগম্যান একবার এশীয় অর্থনীতির রিয়েল এস্টেটের উপর নির্ভরতার ঝুঁকি বিশ্লেষণ করেছিলেন। অর্থ ও রিয়েল এস্টেটের উপর অত্যন্ত নির্ভরশীল অর্থনীতি হিসেবে, হংকং বহিরাগত ধাক্কার (যেমন চীন-মার্কিন সম্পর্ক এবং মূলধন প্রবাহ) ঝুঁকিপূর্ণ।
- তিনি হয়তো পরামর্শ দিতে পারেন যে হংকংয়ের অর্থনৈতিক স্থিতিস্থাপকতা বাড়ানোর জন্য শিল্প বৈচিত্র্য বৃদ্ধি করা এবং রিয়েল এস্টেটের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা কমানো প্রয়োজন।
4. অলিভার হার্টএবংবেংট হোলমস্ট্রোম
– তাত্ত্বিক অবদান: চুক্তি তত্ত্ব এবং সম্পত্তি অধিকার ব্যবস্থা।
– হংকংয়ের জন্য প্রভাব:
– হংকংয়ের ভূমি ব্যবস্থা (যেমন দীর্ঘমেয়াদী সরকারি ইজারা, ডেভেলপার একচেটিয়া) বাজারের দক্ষতাকে প্রভাবিত করতে পারে।
– চুক্তি তত্ত্ব স্পষ্ট সম্পত্তির অধিকার এবং ন্যায্য লেনদেনের উপর জোর দেয়। হংকংয়ে জমি সরবরাহের বাধার কারণে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা দূর করার জন্য প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কারের (যেমন আরও জমি ছেড়ে দেওয়া এবং জমি অনুদান নীতিমালা সমন্বয় করা) প্রয়োজন হতে পারে।
৫. হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের মুখোমুখি বাস্তব চ্যালেঞ্জগুলি
যদিও কোনও নোবেল পুরস্কার বিজয়ী সরাসরি ভবিষ্যদ্বাণী করেননি, তবুও নিম্নলিখিত বিষয়গুলি প্রায়শই অর্থনীতিবিদদের কাছে আগ্রহের বিষয় হয়ে ওঠে:
– কাঠামোগত সমস্যা: অপর্যাপ্ত জমি সরবরাহ, ডেভেলপারদের অলিগোপলি এবং উচ্চ জনসংখ্যার ঘনত্ব।
– বাহ্যিক কারণ: চীনের অর্থনৈতিক মন্দা, তহবিলের তারল্যের পরিবর্তন (যেমন ক্রমবর্ধমান সুদের হার), এবং ভূ-রাজনৈতিক ঝুঁকি।
– নীতিগত সীমাবদ্ধতা: “এক দেশ, দুই ব্যবস্থা” কাঠামোর অধীনে, হংকংকে স্থানীয় মুক্ত বাজার ঐতিহ্যের সাথে কেন্দ্রীয় সরকারের নীতির ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে।
সারসংক্ষেপ
নোবেল পুরস্কার বিজয়ীর তাত্ত্বিক কাঠামো হংকংয়ের আবাসন বাজারের জন্য বিশ্লেষণাত্মক সরঞ্জাম সরবরাহ করতে পারে, তবে নির্দিষ্ট ভবিষ্যদ্বাণীগুলিকে স্থানীয় বাস্তবতার সাথে একত্রিত করা প্রয়োজন। বেশিরভাগ বর্তমান বিশ্লেষণ বিশ্বাস করে যে:
– স্বল্পমেয়াদী: সুদের হার, অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার এবং নীতিগত সমন্বয়ের (যেমন "সহজকরণ" ব্যবস্থা) কারণে আবাসনের দাম ওঠানামা করে।
– দীর্ঘমেয়াদী: যদি জমির সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত না হয়, তাহলে উচ্চ আবাসনের দাম অব্যাহত থাকতে পারে, তবে সামাজিক চাপ নীতি পরিবর্তন করতে বাধ্য করতে পারে (যেমন একটি বৃহত্তর পাবলিক আবাসন কর্মসূচি)।
আরও সময়োপযোগী পূর্বাভাস এবং নীতি বিশ্লেষণ পেতে আন্তর্জাতিক সংস্থাগুলির (যেমন IMF এবং রেটিং এজেন্সিগুলির) হংকং আবাসন বাজারের উপর নিয়মিত প্রতিবেদনগুলি, অথবা স্থানীয় থিঙ্ক ট্যাঙ্কগুলির (যেমন হংকং ইউনিটি ফাউন্ডেশন) গবেষণাগুলি উল্লেখ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
আরও পড়ুন:
