হংকংয়ের "বাড়ি পেতে অসুবিধা"-এর কাঠামোগত দ্বিধা: বিশ্বের সবচেয়ে গুরুতর আবাসন সংকটের দশটি শেকল

অধ্যায় ১: ভূগোল ও ইতিহাসের সহজাত দ্বিধা

১.১ বিপুল সংখ্যক পাহাড় এবং সীমিত জমির কারণে প্রাকৃতিক সীমাবদ্ধতা
হংকংয়ের জমির পরিমাণ মাত্র ১,১০৬ বর্গকিলোমিটার, কিন্তু ২৫১TP3T এর কম সমতল জমি উন্নয়নযোগ্য, এবং ৪০১TP3T এর বেশি জমি কান্ট্রি পার্ক সুরক্ষার জন্য। ঔপনিবেশিক আমলে গঠিত "উচ্চ জমির মূল্য নীতি" এক সুদূরপ্রসারী উত্তরাধিকার রেখে গেছে। ১৮৪১ সালে প্রথম জমি নিলামের মাধ্যমে জমি সরবরাহের উপর সরকারের একচেটিয়া আধিপত্য প্রতিষ্ঠিত হয়। এই "কৃত্রিম অভাব" ব্যবস্থা জমিকে সরকারি অর্থায়নের একটি স্তম্ভ করে তোলে (২০২২ সালে জমি বিক্রয় রাজস্ব এখনও মোট রাজস্বের ১১.৩১TP3T ছিল)।

১.২ নগর পরিকল্পনার শতাব্দী প্রাচীন সমস্যা
ভিক্টোরিয়া হারবারের উভয় দিক সম্পূর্ণরূপে বিকশিত হয়েছে, এবং নতুন অঞ্চলগুলিতে জমির উন্নয়নের সাথে জটিল ডিংকুয়ান ব্যবস্থা এবং পূর্বপুরুষের জমির সমস্যা জড়িত। উন্নয়ন ব্যুরোর মতে, হংকংয়ের প্রায় ২,৪০০ হেক্টর কৃষিজমি চারটি প্রধান ডেভেলপারের দখলে রয়েছে, কিন্তু ভূমি প্রিমিয়াম ব্যবস্থায় অচলাবস্থার কারণে তা ছেড়ে দেওয়া কঠিন। উদাহরণ হিসেবে Kwu Tung North New Development Area-কে নিলে, পরিকল্পনা থেকে শুরু করে প্রথম ব্যাচের বাসিন্দাদের স্থানান্তরিত হওয়া পর্যন্ত ১৫ বছরেরও বেশি সময় লেগেছে।

 

দ্বিতীয় অধ্যায়: অর্থনৈতিক প্রক্রিয়ার বিকৃত চক্র

২.১ আর্থিক কেন্দ্রগুলির দ্বি-ধারী তরবারির প্রভাব
বিশ্বের সর্বনিম্ন সম্পত্তি স্ট্যাম্প শুল্ক (0.01%) আন্তর্জাতিক অর্থ আকর্ষণ করে। ২০২৩ সালে, আবাসিক লেনদেনের পরিমাণের ৩৮১TP3T ছিল বিদেশী মূলধন। সংযুক্ত বিনিময় হার ব্যবস্থার কারণে হংকংয়ের সুদের হার দীর্ঘদিন ধরে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের সুদের হার অনুসরণ করছে, কিন্তু সম্পত্তি বাজার মূল ভূখণ্ড থেকে মূলধন প্রবাহের সাথে গভীরভাবে জড়িত। QE যুগে সস্তা মূলধন "বিল্ডিং সিকিউরিটাইজেশন" এর প্রপঞ্চের জন্ম দেয়। ২০২২ সালে, প্রতি বর্গফুটের গড় আবাসিক মূল্য হংকং ডলারে পৌঁছেছে, যা ১৯৯৭ সালের সর্বোচ্চ থেকে হংকং ডলার ৮৯১,১৩০ বেশি।

২.২ শিল্প কাঠামোর মারাত্মক ঝুঁকি
রিয়েল এস্টেট এবং সংশ্লিষ্ট শিল্পগুলি জিডিপির 23% এর জন্য দায়ী, যা "রিয়েল এস্টেট আধিপত্যের" একটি পরিবেশগত শৃঙ্খল তৈরি করে। চারটি প্রধান ডেভেলপার "জলে প্লাবিত ভবন" এবং "ন্যানো ইউনিট" এর মতো পদ্ধতির মাধ্যমে আবাসিক উন্নয়নের প্রান্তিক মুনাফার পরিমাণ 40%-এর বেশি করে তুলেছে। আরও গুরুতর বিষয় হল, উপবিভক্ত ফ্ল্যাট বাজার একটি ধূসর শিল্পে পরিণত হয়েছে যার বার্ষিক স্কেল ২০ বিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি।

 

অধ্যায় ৩: নীতি ব্যবস্থায় কাঠামোগত দ্বন্দ্ব

৩.১ সরকারি আবাসনের বিপরীতমুখী প্রভাব
সরকারি আবাসনের জন্য অপেক্ষার সময় ২৩ বছরের সর্বোচ্চ ৬.১ বছর পৌঁছেছে, কিন্তু এর ফলে ব্যক্তিগত সম্পত্তির বাজারও শক্তিশালী হয়েছে - প্রায় ৪৩১টিপি৩টি পরিবার "বাড়ির জন্য অপেক্ষা" করার কারণে বাড়ি কেনা সাময়িকভাবে স্থগিত করেছে। হোম ওনারশিপ স্কিম (HOS) নীতি মূল্য বিকৃতিকারী হয়ে উঠেছে। যদিও ২০২৩ সালে নতুন HOS-এর জন্য মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়া বাজার মূল্য থেকে আলাদা করা হবে, তবুও ছাড়ের পরে গড় মূল্য এখনও গড় বার্ষিক পারিবারিক আয়ের ৮.৭ গুণ।

৩.২ কর নিয়ন্ত্রণের প্রান্তিক ব্যর্থতা
অতিরিক্ত স্ট্যাম্প ডিউটি (SSD) এবং ক্রেতার স্ট্যাম্প ডিউটি (BSD) এর মতো "কঠিন ব্যবস্থা" বাস্তবায়নের বারো বছর পরেও, বিনিয়োগকারীদের অনুপাত 35% থেকে 28%-এ নেমে এসেছে। পরিবর্তে, এটি "একাধিক অংশীদারের জন্য একটি চুক্তি" এর মতো প্রতারণামূলক ব্যবস্থার জন্ম দেয় এবং সেকেন্ড-হ্যান্ড বাজারের টার্নওভার রেট 0.8%-এর ঐতিহাসিক সর্বনিম্নে নেমে আসে। যদিও আবাসিক শূন্যপদ কর ২০২৩ সালে পুনরায় চালু করা হবে, তবুও ৪.৫১TP3T শূন্যপদ হার এখনও স্বাস্থ্যকর স্তরের চেয়ে বেশি।

 

অধ্যায় ৪: গভীর সামাজিক-সাংস্কৃতিক সমস্যা

৪.১ সম্পত্তির মালিকানার প্রতি সম্মিলিত আবেশ
হংকংয়ের জনগণের একটি গভীর মূল্যবোধ রয়েছে যা একটি বাড়ির মালিকানাকে জীবনের সাফল্যের সাথে সমান করে। জরিপ দেখায় যে ৭৬১,০৩০ জন তরুণ বিশ্বাস করে যে "ঘর ছাড়া পরিবার থাকতে পারে না"। এই সংস্কৃতি "ন্যানো ভবন"-এর একটি বিকৃত বাজারের জন্ম দিয়েছে। ২০২৩ সালে, নতুন বাড়ির গড় ব্যবহারযোগ্য এলাকা হবে মাত্র ৪৫২ বর্গফুট, যা ২০ বছর আগের তুলনায় ৩১১TP3T কম। "বাবা বাড়ি কিনছেন" (পিতামাতারা ডাউন পেমেন্টের অর্থায়ন করছেন) এই ঘটনাটিও উঠে এসেছে, কিন্তু প্রথমবার বাড়ি ক্রেতাদের গড় বয়স এখনও ৪৪ বছর পিছিয়ে দেওয়া হয়েছে।

৪.২ প্রজন্মের মধ্যে দ্বন্দ্বের দুষ্টচক্র
১৯৯৭ সালের পর জন্ম নেওয়া "আবাসন বিপর্যয়ের প্রজন্ম" ত্রিমুখী আঘাতের মুখোমুখি: সর্বজনীন উচ্চশিক্ষা (গড় ছাত্র ঋণ $২১০,০০০), শিল্প একীভূতকরণ (কর্মসংস্থান বাজারের ৫৮১TP3T এর জন্য অর্থ এবং রিয়েল এস্টেট অবদান), এবং সম্পদের মূল্য মুদ্রাস্ফীতি। এর ফলে তরুণ বাসিন্দাদের ভাড়া-আয় অনুপাত 62%-এর মতো, যা সিঙ্গাপুরের একই বয়সের তুলনায় 27 শতাংশ বেশি।

 

অধ্যায় ৫: বৈশ্বিক তুলনায় বিশেষ দ্বিধা

৫.১ চরম তথ্যের আন্তর্জাতিক তুলনা
– বাড়ির দাম এবং আয়ের অনুপাত: হংকং ১৯.৮ গুণ (নিউ ইয়র্ক ১০.২, লন্ডন ৮.৭)
– ভাড়া ফেরতের হার: 2.1% (বিশ্বের প্রধান শহরগুলির মধ্যে সর্বনিম্ন)
– মাথাপিছু গড় বসবাসের জায়গা: ১৬১ বর্গফুট (টোকিও: ৬৩১ টিপি৩টি, সিঙ্গাপুর: ৫২১ টিপি৩টি)

৫.২ ভূমি উন্নয়ন শাসনব্যবস্থার পার্থক্য
ভূমি পুনরুদ্ধার (২৫১TP৩T জমির এলাকা সম্প্রসারণ) এবং পাবলিক হাউজিং নীতিমালার মাধ্যমে সিঙ্গাপুর তার বাড়ির মালিকানার হার ৮৯১TP৩T বজায় রেখেছে। বিপরীতে, হংকংয়ে, গত ২০ বছরে মাত্র ৭,০০০ হেক্টর জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এবং "লান্টাউ টুমরো" প্রকল্পটি বিতর্কিত। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, হংকংয়ে বাসিন্দাদের বাড়ি কেনার ক্ষমতাকে সমর্থন করার জন্য CPF-এর মতো কোনও প্রভিডেন্ট ফান্ড সিস্টেমের অভাব রয়েছে।

 

অধ্যায় ষষ্ঠ: অচলাবস্থা ভাঙার পথে বাস্তব চ্যালেঞ্জগুলি

৬.১ জমি সরবরাহে কারিগরি বাধা
উত্তরাঞ্চলীয় মহানগর এলাকার উন্নয়নের জন্য ১,২০০ হেক্টর ব্রাউনফিল্ড সাইট অপসারণ, ১৫০,০০০ কবর স্থানান্তর এবং হাজার হাজার নিউ টেরিটরি আদিবাসীদের ক্ষতিপূরণ প্রয়োজন। প্রক্রিয়াটি ত্বরান্বিত হলেও, ২০৩২ সালের আগে মাত্র ১,৩০,০০০ ইউনিট সরবরাহ করা সম্ভব হবে, যা প্রয়োজনীয় ৬০১TP৩T এর চেয়ে কম। যদিও "সমাবেশ এবং সমাবেশ পদ্ধতি" এর মতো ক্রান্তিকালীন ব্যবস্থা নির্মাণের গতি বাড়িয়েছে, তবুও খরচ এখনও ঐতিহ্যবাহী পদ্ধতির তুলনায় 18% বেশি।

৬.২ সুদের প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কার কাঠামো
ভূমি পুনরুদ্ধার অধ্যাদেশের সংশোধনী বিচার বিভাগীয় পর্যালোচনার ঝুঁকি বাড়িয়েছে এবং ২০২৫ সালে ভূমি পুনরুদ্ধারের প্রথম পর্যায়ে শত শত মামলার মুখোমুখি হতে পারে। রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারস অ্যাসোসিয়েশন হংকংয়ে ৭০১টিপি৩টি অনুন্নত জমির রিজার্ভ ধারণ করে, কিন্তু উচ্চ প্রিমিয়াম বজায় রাখার জন্য "টুথপেস্ট-সঙ্কুচিত" পদ্ধতিতে প্রকল্প চালু করার প্রবণতা রাখে। সরকারি আবাসনের নির্মাণ ব্যয় প্রতি বর্গফুট ৫,২০০ হংকং ডলার, যা বেসরকারি ডেভেলপারদের তুলনায় ৩,৩১,৩৩০ হংকং ডলার বেশি, যা প্রাতিষ্ঠানিক অদক্ষতার প্রতিফলন।

 

উপসংহার: একটি পদ্ধতিগত সংকট থেকে বেরিয়ে আসার খরচ

হংকংয়ের আবাসন সমস্যার মূল কথা হলো "ত্রিধা": একই সাথে স্থিতিশীল আবাসন মূল্য, বাজার স্বাধীনতা এবং সামাজিক ন্যায়বিচার অর্জন করা অসম্ভব। এই অচলাবস্থা ভাঙার জন্য, একজনকে স্বল্পমেয়াদী অর্থনৈতিক যন্ত্রণা (রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত শিল্পের পতন), স্বার্থান্বেষীদের চ্যালেঞ্জ (ভূমি ব্যবস্থা সংস্কার) অথবা সাংস্কৃতিক জ্ঞানকে ধ্বংস করতে হতে পারে (একটি ভাড়া সমিতির প্রচার)। গ্রেটার বে এরিয়ায় বয়স্ক জনসংখ্যা এবং প্রতিযোগিতার দ্বৈত চাপের মুখে, শতাব্দীব্যাপী এই আবাসন যুদ্ধ থেকে বেরিয়ে আসার সুযোগ ক্রমশ সঙ্কুচিত হচ্ছে, তবে এটি রূপান্তরের ক্ষেত্রে শহরের প্রজ্ঞারও পরীক্ষা নিচ্ছে।

আরও পড়ুন:

• হংকংয়ের উচ্চ আবাসন মূল্যের দ্বিধা: একটি পদ্ধতিগত সংকট যা ভবিষ্যতের জন্য হুমকিস্বরূপ
• হংকংয়ের বিশ্বমানের কোম্পানিগুলোকে লালন-পালন করতে কেন সমস্যা হচ্ছে?
• হংকং সমাজে "বিয়ে করার জন্য বাড়ি কেনা"র ঘটনা: সংস্কৃতি, অর্থনীতি এবং লিঙ্গ ভূমিকার একাধিক ব্যাখ্যা
• "হংকংয়ের জনগণের বাড়ি কিনতে অসুবিধা কি ১৯৯৭ সালের আগে ব্রিটিশ হংকং সরকারের ভূমি নীতির উত্তরাধিকার?" -এর একটি গভীর বিশ্লেষণ।