সুচিপত্র
"কমিশন পেলে আমি দেবতাদের ধন্যবাদ জানাতে আতশবাজি ফোটাতে চাই!" মিঃ চেন (ছদ্মনাম), একজন অভিজ্ঞ রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, তিন সেন্টিমিটার পুরু কমিশনের রসিদ তুলে ধরেন এবং সাংবাদিকদের ২০২০ সালে জিংজুনের লেনদেনের রেকর্ড দেখান। এই তুয়েন মুন ন্যানো বিল্ডিং প্রকল্প, যাকে "ড্রাগন বেড" বলা হয়, রিয়েল এস্টেট এজেন্সি শিল্পে "ঋণের ঝড়ের চোখ" হয়ে উঠেছে। আমাদের সংবাদপত্রের একচেটিয়া তদন্তে দেখা গেছে যে "শপ কিং" ডেং চেংবোর পরিবার এবং জিয়াউয়ান ইন্টারন্যাশনাল (02768) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত স্ট্যান গ্রুপ দ্বারা যৌথভাবে তৈরি জিং জুন, 2019 সালে ব্যবসায় যোগদানের পর থেকে এজেন্সি কমিশনে HK$16.2 মিলিয়নেরও বেশি পাওনা রয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট শিল্পে দীর্ঘস্থায়ী কমিশন শোষণ ব্যবস্থার উন্মোচন করে। (ভূমিকা)
শয়তান খুঁটিনাটি তথ্যের মধ্যেই আছে।
সেই বছর জিংজুন এবং এজেন্টের মধ্যে স্বাক্ষরিত "সমবায় প্রচার চুক্তি" এর দিকে ফিরে তাকালে, ধারা 7.3 বলে: "কমিশন প্রদানের সময় এবং পদ্ধতি সামঞ্জস্য করার চূড়ান্ত অধিকার ডেভেলপার সংরক্ষণ করেন।" আইন বিশেষজ্ঞরা উল্লেখ করেছেন যে এই ধরণের "অন্যায় ধারা" আসলে ডেভেলপারদের বিলম্বের সীমাহীন অধিকার দেয়। "চুক্তিটি মূলত ডেভেলপারের জন্য একতরফা সুরক্ষা। যখন একজন এজেন্ট চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন, তখন এটি নিজেকে বিক্রি করার জন্য একটি চুক্তিতে স্বাক্ষর করার মতো।" ব্যারিস্টার লুক ওয়াই-হাং ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমান এস্টেট এজেন্ট অধ্যাদেশে বড় ধরনের ত্রুটি রয়েছে এবং কমিশন প্রদানের সময়সীমা সম্পূর্ণরূপে ডেভেলপারের বাণিজ্যিক সিদ্ধান্তের উপর নির্ভর করে।
আরও অবাক করার বিষয় হল, একজন এজেন্ট এই সংবাদপত্রকে অভ্যন্তরীণ নথি সরবরাহ করেছেন যেখানে দেখানো হয়েছে যে স্ট্যান গ্রুপ ২০২১ সাল থেকে একটি "কমিশন অগ্রাধিকার ব্যবস্থা" বাস্তবায়ন করেছে: ১০১TP3T কমিশনের প্রথম ধাপ ব্যাংক বন্ধকী প্রতিষ্ঠানগুলিকে দেওয়া হয়, ৩০১TP3T কমিশনের দ্বিতীয় ধাপ নির্মাণ ঠিকাদারদের অর্থ প্রদানের জন্য ব্যবহৃত হয় এবং এজেন্সি কমিশনগুলিকে তৃতীয় স্তরের ঋণ হিসাবে তালিকাভুক্ত করা হয়। এই আর্থিক ব্যবস্থা সরাসরি ঋণ শৃঙ্খলের শেষে এজেন্টকে শিকারে পরিণত করে।
শিল্পের অলিখিত নিয়ম: কমিশন বকেয়া স্বাভাবিক হয়ে উঠেছে
অ্যাসোসিয়েশন অফ এস্টেট এজেন্টসের সর্বশেষ জরিপ অনুসারে, হংকংয়ের 681টিপি3টি এজেন্ট ডেভেলপারদের দ্বারা বিলম্বিত কমিশন প্রদানের অভিজ্ঞতা অর্জন করেছেন, যার গড় বিলম্বের সময়কাল 9.8 মাস। ২০২২ সালে হংকংয়ে নতুন বাড়ির মোট লেনদেনের পরিমাণ ৩২০ বিলিয়ন হংকং ডলার এবং গড় কমিশন ২.৫১TP3T হংকং ডলারের উপর ভিত্তি করে, পুরো বছরের জন্য হিমায়িত কমিশন ৮ বিলিয়ন হংকং ডলারের সমান, যা ৪,০০০ এজেন্টের বার্ষিক আয় আটকে রাখার সমান।
"এটি মূলত একটি সুদমুক্ত ঋণ!" সেন্টালাইন প্রপার্টির প্রাক্তন আঞ্চলিক বিক্রয় পরিচালক মিঃ ঝাং শিল্পের অব্যক্ত নিয়মগুলি উন্মোচন করেছেন: "বিকাশকারীরা প্রায়শই বিলম্বিত কমিশনকে নগদ প্রবাহ ব্যবস্থাপনার হাতিয়ার হিসেবে ব্যবহার করেন, বিশেষ করে সম্পত্তি বাজারের মন্দার সময়। আমরা পুরো তিন বছর ধরে একটি দেশীয় রিয়েল এস্টেট প্রকল্প থেকে কমিশন সংগ্রহ করার চেষ্টা করেছি।" তিনি প্রকাশ করেছেন যে কিছু ডেভেলপার ভবিষ্যতে সহযোগিতার সুযোগের বিনিময়ে এজেন্টদের "কমিশন প্রদানে স্বেচ্ছায় বিলম্বের সম্মতি ফর্ম" স্বাক্ষর করতে বাধ্য করেছিলেন।
নিয়ন্ত্রক শূন্যতার মধ্যে একটি রক্তাক্ত গল্প
লাই চি কোকের একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্সিতে, প্রতিবেদকের সাথে মিসেস লিনের দেখা হয়, যিনি এই শিল্পে মাত্র দুই বছর ধরে কাজ করছেন। লাল চোখ নিয়ে সে তার মোবাইল ব্যাংকিং রেকর্ড দেখালো: "গত বছর বিক্রি হওয়া দুটি এলিট ইউনিটের জন্য, ১২৮,০০০ ডলারের সম্মত কমিশন এখনও পাওয়া যায়নি। কোম্পানি বলেছে যে ডেভেলপার টাকা দেয়নি, তাই আমাদের কাজ বৃথা গেছে।" আরও হাস্যকর বিষয় হল যে কিছু এজেন্টকে কমিশন আদায়ের জন্য তাদের নিজস্ব খরচে আইনজীবীদের অর্থ প্রদান করতে হয়েছিল। "কমিশন আদায়ের খরচ কমিশনের চেয়ে বেশি। এটি মূলত দ্বিগুণ শোষণ।"
এই সংবাদপত্রের অনুসন্ধানের জবাবে, এস্টেট এজেন্ট কর্তৃপক্ষ আবারও তাদের অবস্থান জোর দিয়ে বলেছে যে "ডেভেলপাররা নিয়ন্ত্রিত সত্তা নয়"। তবে, ব্যুরোর ২০২২ সালের বার্ষিক প্রতিবেদনের পর্যালোচনায় দেখা গেছে যে তারা সারা বছর ধরে কমিশন বিরোধের ৪৬৩টি অভিযোগ পেয়েছে, কিন্তু সফল মধ্যস্থতার হার ছিল মাত্র ১২.৩১TP3T। আইন পরিষদের সদস্য কং ইউহুয়ান ব্যবস্থার ত্রুটিগুলি তুলে ধরে বলেন: "বর্তমান নিয়মগুলি ট্রাফিক পুলিশের মতো যারা কেবল দ্রুতগতিতে গাড়ি চালানোর ঘটনা ধরে এবং হিট-এন্ড-রানের ঘটনাগুলিকে উপেক্ষা করে। এটি সম্পূর্ণরূপে ঘোড়ার আগে গাড়িটিকে দাঁড় করাচ্ছে।"
ডেং-এর আর্থিক সমস্যার প্রজাপতির প্রভাব
এই কমিশন ঝড়ের মূলে রয়েছে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে দেং চেংবো পরিবারের আগ্রাসী সম্প্রসারণের ফলে পুঁতে রাখা আর্থিক ল্যান্ডমাইনগুলির মধ্যে। আর্থিক বিবরণী অনুসারে, স্ট্যান গ্রুপের সহযোগী প্রতিষ্ঠান স্ট্যান গ্রুপের মোট দায় ২০২২ সালে ৮.৭৬ বিলিয়ন ইউয়ানে উন্নীত হয়েছে এবং বর্তমান অনুপাত ০.৪ এর বিপজ্জনক স্তরের নিচে নেমে এসেছে। ঋণের চাপ কমাতে, দেং পরিবার সাম্প্রতিক বছরগুলিতে উন্মাদভাবে সম্পত্তি বিক্রি করে আসছে। শুধুমাত্র ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে, তারা ২.৩ বিলিয়ন মূল্যের সম্পদ বিক্রি করেছে, যার মধ্যে রয়েছে সুয়েন ওয়ানের টিং ল্যান রেসিডেন্সকে সিঙ্গাপুরের একটি তহবিলের কাছে ৮৫০ মিলিয়ন ডলারের "চমৎকার মূল্যে" বিক্রি করা।
সিনিয়র সার্ভেয়ার চেন ডংইউ বিশ্লেষণ করেছেন: "ড্যাং-এর হোটেল শিল্পে রূপান্তর মহামারীর সাথে মিলে গেছে, যা দুর্ভাগ্যজনক। এর নয়টি হোটেলের গড় দখলের হার দীর্ঘদিন ধরে ৪০% এর নিচে ছিল এবং মাসিক ক্ষতি ২০ মিলিয়ন ইউয়ানেরও বেশি।" আরও গুরুতর বিষয় হল, জমি লিজের শর্তাবলী লঙ্ঘনের জন্য বিল্ডিং বিভাগ কর্তৃক গ্রুপের বেশ কয়েকটি শিল্প ভবন রূপান্তর প্রকল্প বাতিল করা হয়েছিল, যার মধ্যে ৪৩০ মিলিয়ন ইউয়ানের পরিমাণ জড়িত ছিল।
আইনি ধূসর অঞ্চলে টিকে থাকার লড়াই
সিম শা সুইয়ের একটি আইন সংস্থায়, সাংবাদিকরা "ছোট চিংড়ি বনাম বড় তিমি" এর আইনি লড়াই প্রত্যক্ষ করেছেন। জিংজুন প্রকল্পের জন্য ৮৭,০০০ ইউয়ান কমিশন পুনরুদ্ধারের জন্য এজেন্ট লি ক্ষুদ্র দাবি ট্রাইব্যুনালে একটি মামলা দায়ের করছেন। "এটি আমার এই ধরণের তৃতীয় কেস, এবং প্রতিবারই এটির জন্য অর্ধ বছর সময় লাগে," তিনি বিষণ্ণ হাসি দিয়ে বললেন। বিচার বিভাগীয় প্রতিষ্ঠানের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২২ সালে রিয়েল এস্টেট কমিশন পুনরুদ্ধারের মামলার সংখ্যা ২০১৯ সালের তুলনায় ৩.২ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, কিন্তু সাফল্যের হার ৪০% এরও কম।
আইনজীবিরা নিষ্ঠুর বাস্তবতা প্রকাশ করেছেন: মামলা জেতা হলেও, ডেভেলপার আপিল চালিয়ে গিয়ে অর্থ প্রদান বিলম্বিত করতে পারেন। আরও খারাপ বিষয় হল, কিছু গোষ্ঠী প্রকল্প কোম্পানিকে অবসরে দেবে, যার ফলে এজেন্টের কাছে পুনরুদ্ধারের আর কোনও উপায় থাকবে না। এই "আইনিভাবে ক্ষয়ক্ষতির যুদ্ধ" কৌশলের কারণে অনেক এজেন্ট তাদের রাগ গিলে ফেলার সিদ্ধান্ত নিয়েছে।
বিশ্বব্যাপী তুলনায় হংকংয়ের লজ্জা
অন্যান্য আন্তর্জাতিক মহানগরের তুলনায়, হংকংয়ের কমিশন সুরক্ষা ব্যবস্থা স্পষ্টতই পিছিয়ে রয়েছে। সিঙ্গাপুরের "রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ আইন" স্পষ্টভাবে বলে যে লেনদেনের ৬০ দিনের মধ্যে ডেভেলপারদের কমিশন দিতে হবে; এমনকি যুক্তরাজ্য একটি "কমিশন এসক্রো অ্যাকাউন্ট" সিস্টেমও প্রতিষ্ঠা করেছে; এমনকি মূল ভূখণ্ড ২০২১ সালে "রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ম্যানেজমেন্ট মেজারস" সংশোধন করেছে, যাতে অনলাইনে স্বাক্ষরের ৩০ দিনের মধ্যে কমিশন নিষ্পত্তি করতে হবে। বিপরীতে, হংকংয়ে, ভূমি রেজিস্ট্রি এখনও "বাণিজ্যিক চুক্তির স্বায়ত্তশাসন" নীতি মেনে চলে, যা শিল্প দ্বারা "একবিংশ শতাব্দীর চুক্তি" হিসাবে উপহাস করা হয়।
সংস্কারের আহ্বান এবং স্বার্থান্বেষী খেলা
জনগণের মধ্যে সংস্কারের জন্য কণ্ঠস্বর ক্রমশ জোরদার হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট এজেন্টস ইন্ডাস্ট্রি অ্যালায়েন্স "কমিশন জাস্টিস ক্যাম্পেইন" শুরু করেছে, যাতে চুক্তি লঙ্ঘনের জন্য কমিশন প্রদানের সময়কাল এবং জরিমানা নির্ধারণের জন্য এস্টেট এজেন্টস অধ্যাদেশ সংশোধন করার জন্য সরকারের প্রতি আহ্বান জানানো হয়। তবে, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারস অ্যাসোসিয়েশন প্রাসঙ্গিক উদ্যোগের তীব্র বিরোধিতা করেছিল, এমনকি তারা আইন পরিষদকে চিঠি লিখেছিল যে "কঠোর নিয়মকানুন সম্পত্তি বিক্রয়ের নমনীয়তাকে মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করবে।"
সংস্কার নিয়ে এই টানাপোড়েনের পেছনে রয়েছে স্বার্থের এক বিশাল খেলা। ২০২২ সালে নতুন গৃহ বাজারের উপর ভিত্তি করে, বিলম্বিত কমিশনের মাধ্যমে ডেভেলপারদের দ্বারা প্রাপ্ত সুদমুক্ত ঋণ দুটি মাঝারি আকারের প্রকল্পের নির্মাণ খরচ মেটাতে যথেষ্ট। শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা প্রকাশ করেছেন যে কিছু ডেভেলপার এমনকি বিলম্বিত কমিশন তহবিলকে জমি বিনিয়োগের জন্য আমানত হিসাবে ব্যবহার করেছেন, যা "ভবন নির্মাণের জন্য অর্থ প্রদানকারী এজেন্টদের" একটি অযৌক্তিক চক্র তৈরি করেছে।
আলো এবং অন্ধকার উভয়ের ভবিষ্যৎ
এই সমস্যার মধ্যেও, সাংবাদিকরা উৎসাহব্যঞ্জক ঘটনা খুঁজে পেয়েছেন। সিনো ল্যান্ড (00083) ২০২৩ সাল থেকে "ইনস্ট্যান্ট কমিশন পেমেন্ট সিস্টেম" বাস্তবায়ন করছে, যা ব্লকচেইন প্রযুক্তি ব্যবহার করে লেনদেনের ৭২ ঘন্টা পরে স্বয়ংক্রিয়ভাবে তহবিল স্থানান্তর করে। এই উদ্ভাবনী মডেলটি অনেক এজেন্সি ব্যাংকের সমর্থন পেয়েছে এবং শিল্প সংস্কারে এটি একটি যুগান্তকারী পদক্ষেপ হতে পারে।
তবে, শত শত এজেন্ট যারা এখনও জিংজুনের কাছ থেকে তাদের কমিশনের জন্য ক্ষতিপূরণ চাইছেন, তাদের জন্য বাস্তবতা এখনও নিষ্ঠুর। কোয়াই চুং-এর একটি শিল্প ভবনের ছাদে, কয়েক ডজন ভুক্তভোগী একটি "কমিশন পুনরুদ্ধার জোট" গঠন করে এবং অবৈতনিক কমিশনের রসিদ দিয়ে দেয়াল ঢেকে দেয়, যার মোট পরিমাণ এখন ২৩ মিলিয়ন হংকং ডলারে জমা হয়েছে। আহ্বায়ক আজি (ছদ্মনাম) তার ভেতরের চিন্তাভাবনা প্রকাশ করেছেন: "আমরা দান চাই না, আমরা কেবল আমাদের প্রাপ্য কষ্টার্জিত অর্থ ফিরে পেতে চাই। এই শিল্পের কেবল তত্ত্বাবধানই নয়, সবচেয়ে মৌলিক সম্মানও প্রয়োজন।"
আরও পড়ুন:
