সুচিপত্র
হংকংয়ের আইনি ব্যবস্থায়, হংকংয়ের আইন ভাড়াটেদের জন্য তুলনামূলকভাবে ব্যাপক সুরক্ষা প্রদান করে এবং ভাড়াটেদের অধিকার এবং স্বার্থ বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটে (একত্রীকরণ) অধ্যাদেশ (অধ্যায় ৭) এবং সম্পর্কিত আইন দ্বারা সুরক্ষিত। এই আইনগুলি বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেদের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতার ভারসাম্য বজায় রাখার উদ্দেশ্যে তৈরি করা হয়েছে, তবে প্রকৃত সুবিধাগুলি এখনও লিজের বিষয়বস্তু এবং আইন মেনে চলার জন্য উভয় পক্ষের সচেতনতার উপর নির্ভর করে। বিরোধের সম্মুখীন হলে, প্রমাণ (যেমন যোগাযোগের রেকর্ড, ভাড়ার রসিদ ইত্যাদি) সংরক্ষণ করা এবং আইনি উপায়ে সেগুলি সমাধান করার পরামর্শ দেওয়া হয়। নির্দিষ্ট সুরক্ষা বিষয়বস্তুর মধ্যে নিম্নলিখিত দিকগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:
1. ইজারা নিয়ন্ত্রণ এবং নবায়ন অধিকার
- লিজের মেয়াদের গ্যারান্টি: যদি ভাড়াটে "নির্দিষ্ট-মেয়াদী লিজ" (নির্দিষ্ট মেয়াদ) স্বাক্ষর করেন, তাহলে বাড়িওয়ালা সাধারণত একতরফাভাবে লিজ বাতিল করতে পারবেন না বা লিজ সময়কালে ভাড়াটেকে অন্যত্র চলে যেতে বাধ্য করতে পারবেন না যদি না ভাড়াটে লিজের শর্তাবলী লঙ্ঘন করে (যেমন ভাড়া পরিশোধে খেলাপি হওয়া, সম্পত্তির ক্ষতি করা ইত্যাদি)।
- ইজারা নবায়নের অধিকার：কিছু পুরাতন ধাঁচের ইজারা (যেমন ১৯৮৩ সালের আগে স্বাক্ষরিত "ভাড়া-নিয়ন্ত্রিত" সম্পত্তি) অধ্যাদেশের চতুর্থ অংশ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হতে পারে এবং ভাড়াটেদের ইজারা নবায়ন করার অধিকার রয়েছে। তবে, ২০০৪ সাল থেকে, বেশিরভাগ আবাসিক ইজারা "অবাধে আলোচনার মাধ্যমে ইজারা" তে পরিবর্তিত হয়েছে এবং নবায়নের জন্য উভয় পক্ষের মধ্যে আলোচনার প্রয়োজন হয়।
2. ভাড়া সমন্বয় বিধিনিষেধ
- ভাড়া বৃদ্ধি নিয়ন্ত্রণ: বর্তমান আইনে বেশিরভাগ আবাসিক লিজের (বিশেষ করে স্বল্পমেয়াদী লিজের) জন্য ভাড়া সমন্বয়ের উপর কঠোর বিধিনিষেধ আরোপ করা হয়নি এবং ভাড়া সাধারণত বাজারের সরবরাহ এবং চাহিদা দ্বারা নির্ধারিত হয়। তবে, যদি লিজে ভাড়া সমন্বয় ব্যবস্থা নির্দিষ্ট করা থাকে (উদাহরণস্বরূপ, ভোক্তা মূল্য সূচকের উপর ভিত্তি করে সমন্বয়), তাহলে শর্তাবলী অবশ্যই অনুসরণ করতে হবে।
- অতিরিক্ত চার্জ নিষিদ্ধকরণ: বাড়িওয়ালা ভাড়ার উপরে অতিরিক্ত ফি (যেমন "চাবি টাকা") নিতে পারবেন না যদি না লিজে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা থাকে এবং উভয় পক্ষই সম্মত হয়।
3. ইজারা বাতিলের উপর বিধিনিষেধ
- মালিকের সম্পত্তি দখলের শর্তাবলী: যদি বাড়িওয়ালা লিজ শেষ হওয়ার পরে সম্পত্তি ফিরিয়ে নিতে চান, তাহলে তাকে অধ্যাদেশ অনুসারে এবং আইনগত সময়কাল (সাধারণত এক মাসের নোটিশ প্রয়োজন) মেনে একটি আনুষ্ঠানিক নোটিশ (যেমন "ভাড়া বাতিলের নোটিশ") জারি করতে হবে। যদি ভাড়াটিয়া স্থানান্তরিত হতে অস্বীকৃতি জানায়, তাহলে বাড়িওয়ালাকে জমির মালিকানার আদেশের জন্য ভূমি ট্রাইব্যুনালে আবেদন করতে হবে।
- নির্বিচারে উচ্ছেদের নিষেধাজ্ঞা: ২০২১ সালে প্রবিধান সংশোধনের পর থেকে, যদি ভাড়াটে সময়মতো ভাড়া পরিশোধ করে থাকেন এবং চুক্তি লঙ্ঘন না করেন, তাহলে বাড়িওয়ালা "স্ব-দখল" বা "পুনর্গঠন" ব্যতীত অন্য কোনও কারণে জোরপূর্বক ইজারা বাতিল করবেন না।
4. মেরামতের দায়িত্ব এবং বসবাসের অধিকার
- সম্পত্তির মালিকদের মৌলিক দায়িত্ব: মালিককে সম্পত্তির কাঠামোর নিরাপত্তা, পানি ও বিদ্যুৎ সরবরাহ সুবিধার স্বাভাবিক কার্যক্রম নিশ্চিত করতে হবে এবং বড় ধরনের মেরামতের (যেমন বাইরের দেয়াল এবং পানির পাইপের লিকেজ ইত্যাদি) জন্য দায়ী থাকতে হবে। ভাড়াটে নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণের জন্য দায়ী (যেমন আলোর বাল্ব প্রতিস্থাপন)।
- ভাড়াটেদের অভিযোগের অধিকার: যদি বাড়িওয়ালা তার রক্ষণাবেক্ষণের বাধ্যবাধকতা পূরণে ব্যর্থ হন, তাহলে ভাড়াটে রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগ বা ভূমি ট্রাইব্যুনালে অভিযোগ করতে পারেন, এমনকি ভাড়া হ্রাস বা ক্ষতিপূরণের জন্যও আবেদন করতে পারেন।
5. আমানত সুরক্ষা
- বাড়িওয়ালা দুই মাসের ভাড়া পর্যন্ত জমা দিতে পারেন, যা লিজ শেষ হওয়ার পরে যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে ফেরত দিতে হবে (যুক্তিসঙ্গত ক্ষতিপূরণ কম)। যদি বাড়িওয়ালা অযৌক্তিকভাবে আমানত আটকে রাখেন, তাহলে ভাড়াটে আইনি আশ্রয় নিতে পারেন।
6. সমান অধিকার সুরক্ষা
- হংকং বিল অফ রাইটস এবং বৈষম্য বিরোধী অধ্যাদেশ অনুসারে, বাড়িওয়ালারা জাতি, লিঙ্গ, অক্ষমতা ইত্যাদির ভিত্তিতে ভাড়াটেদের সাথে বৈষম্য করতে পারবেন না।
বিঃদ্রঃ:
- বর্তমান আইন "আবাসিক ইজারা" এবং "বাণিজ্যিক ইজারা" ভিন্নভাবে নিয়ন্ত্রণ করে, এবং বাণিজ্যিক ভাড়াটেদের সুরক্ষা তুলনামূলকভাবে কম।
- ভাড়াটেদের লিজের শর্তাবলী মনোযোগ সহকারে পড়া উচিত এবং স্বাক্ষর করার আগে উভয় পক্ষের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা স্পষ্ট করা উচিত। যদি কোনও বিরোধ দেখা দেয়, তাহলে আপনি কমিউনিটি লিগ্যাল সার্ভিসেস নেটওয়ার্কের মতো সংস্থাগুলির কাছ থেকে আইনি পরামর্শ বা সহায়তা চাইতে পারেন।
