শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনা: হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার সম্পর্কে একটি সম্মিলিত উদ্বেগ

হংকংয়ে দীর্ঘমেয়াদী উচ্চ আবাসন মূল্যের ফলে সৃষ্ট "শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনা" ২০২৩ সালে জীবিকার অন্যতম আলোচিত বিষয় হয়ে উঠেছে। হংকং মর্টগেজ কর্পোরেশন কর্তৃক চালু করা এই "মর্টগেজ বীমা পরিকল্পনা" সমাজে উত্তপ্ত বিতর্কের জন্ম দিয়েছে কারণ এর "শুধুমাত্র শ্বাস নেওয়ার জন্য টাকা ধার করা" এর সীমা কম। এর পরিচালনা প্রক্রিয়া এবং সামাজিক প্রভাবগুলি গভীর বিশ্লেষণের দাবি রাখে। এই প্রবন্ধটি দেশব্যাপী ঋণ প্রদানের এই উন্মাদনার পেছনের গভীর দ্বন্দ্বগুলিকে তিনটি দিক থেকে বিশ্লেষণ করবে: আর্থিক প্রক্রিয়া, বাজারের প্রভাব এবং প্রজন্মগত দ্বন্দ্ব।

১. ঋণ আর্থিকীকরণের নিখুঁত ফাঁদ

শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনার মূল কথা হলো একটি আর্থিক উদ্ভাবন যা ঐতিহ্যবাহী বন্ধকী কাঠামো ভেঙে পুনর্গঠন করে। ঋণকে "ডেভেলপার সেকেন্ড মর্টগেজ" এবং "ব্যাংক ফার্স্ট মর্টগেজ" এ ভাগ করে, প্রথম তিন বছরে শুধুমাত্র 1.68% সুদ পরিশোধ করার প্রয়োজনের নকশাটি আচরণগত অর্থনীতিতে "বর্তমান পক্ষপাত" মনোবিজ্ঞানকে নিখুঁতভাবে কাজে লাগায়। এই "আগে মিষ্টি, পরে তিক্ত" পরিশোধের মডেলটি সফলভাবে গড় বন্ধকী বোঝার হার 65% থেকে প্রাথমিক 35%-তে কমিয়ে এনেছে, যা "বেদনাহীন বাড়ি কেনা" এর বিভ্রম তৈরি করেছে।

আর্থিক প্রকৌশলের পিছনে সুনির্দিষ্ট হিসাব লুকিয়ে আছে: ধরে নিচ্ছি যে ৮০ লক্ষ টাকার একটি সম্পত্তি কেনা হয়েছে, ডাউন পেমেন্ট মাত্র ১০১TP3T বা ৮০০,০০০, কিন্তু চতুর্থ বছর থেকে শুরু করে, বন্ধকের পরিমাণ ৭০১TP3T-তে কমিয়ে আনতে হবে। এর মানে হল ক্রেতাকে ৩৬ মাসের মধ্যে ২.৪ মিলিয়ন ডলারের পার্থক্য সংগ্রহ করতে হবে, যা প্রতি মাসে ৬৬,০০০ ইউয়ান সাশ্রয়ের সমতুল্য, যা হংকংয়ের গড় পারিবারিক আয় ২৭,৫০০ ইউয়ানের বাস্তবতাকে ছাড়িয়ে গেছে। আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি চালাকির সাথে গ্রাহকদের কাছে ঝুঁকি হস্তান্তর করে, একটি কাঠামোগত ঋণের ফাঁদ তৈরি করে।

২. সম্পত্তি বাজারের বাস্তুতন্ত্রের বিকৃতির প্রভাব

শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনা বাজার ব্যবস্থার ব্যর্থতার সূত্রপাত করে। ২০২৩ সালে নতুন প্রকল্পের বিক্রয় তথ্য দেখায় যে শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনা গ্রহণকারী প্রকল্পগুলির অনুপাত ৭৮১TP3T-এর মতো বেশি ছিল, যা ডেভেলপারদের তাদের মূল্য নির্ধারণের কৌশলগুলিকে "শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনার গুরুত্বপূর্ণ বিন্দু"-এর সাথে সামঞ্জস্য করতে সরাসরি উদ্বুদ্ধ করেছিল। নতুন তুয়েন মুন সম্পত্তি "ফেই ইয়াং" এর চাওয়া মূল্য একই জেলার সেকেন্ড-হ্যান্ড সম্পত্তির তুলনায় 42% বেশি ছিল, কিন্তু এটি এখনও অতিরিক্ত সাবস্ক্রাইব করা হয়েছিল, যা ইঙ্গিত দেয় যে আর্থিক উপকরণগুলির মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতার উপর ইতিবাচক এবং নেতিবাচক নিয়ন্ত্রণ রয়েছে।

এই ঋণ সম্প্রসারণ একটি "আসক্তিকর" বাজার নির্ভরতা তৈরি করে। সিঙ্গাপুরের মুদ্রা কর্তৃপক্ষের তথ্য থেকে জানা গেছে যে, শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনা ব্যবহারকারীদের মধ্যে, 23%-এর মাসিক আয় 30,000 ইউয়ানের কম ছিল, কিন্তু তারা 7 মিলিয়ন ইউয়ানেরও বেশি মূল্যের সম্পত্তি কিনেছিল। ২০২৫ সালে যখন ব্রেথিং প্ল্যানের প্রথম ব্যাচ ঋণ পরিশোধের সময়কালে প্রবেশ করবে, তখন অনুমান করা হচ্ছে যে ১৫১টিপি৩টি ক্রেতা তাদের ঋণ খেলাপি হওয়ার ঝুঁকির সম্মুখীন হবেন। এই "সাবপ্রাইম মর্টগেজ" মডেলটি ২০০৮ সালের মার্কিন সাবপ্রাইম মর্টগেজ সংকটের সাথে একটি বিপজ্জনক বৈপরীত্য তৈরি করে।

৩. আন্তঃপ্রজন্মগত দ্বন্দ্বের সাধারণ প্রাদুর্ভাব

শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনা জেনারেশন জেড-এর সমাজের সমালোচনার প্রতীক হয়ে উঠেছে। তরুণ নেটিজেনরা "যৌবনের শ্বাস-প্রশ্বাস" শব্দটি তৈরি করেছে, যা কেবল রিয়েল এস্টেট জুয়া খেলায় অংশগ্রহণ করতে বাধ্য হওয়ার অসহায়ত্বকেই বোঝায় না, বরং রিয়েল এস্টেটের আধিপত্যের অধীনে বেঁচে থাকার দ্বিধাকেও পরোক্ষভাবে ব্যঙ্গ করে। "হংকং প্রপার্টি মার্কেট পেইন ইনডেক্স" ৯২.৭ পয়েন্টের রেকর্ড সর্বোচ্চে পৌঁছানোর পটভূমিতে এই সম্মিলিত আবেগ একটি অনন্য অনলাইন উপসংস্কৃতিতে পরিণত হয়েছে।

সামাজিক মূল্যবোধে মৌলিক পরিবর্তন এসেছে। "বাসে ওঠা = সাফল্য" এই ঐতিহ্যবাহী ধারণাটি ভেঙে ফেলা হচ্ছে। "ব্রেথিং প্ল্যান কি নতুন প্রজন্মের জন্য চুক্তি?" জনপ্রিয় পোস্টটি ৩,৫০,০০০ বার দেখা হয়েছে, যা শ্রেণীগত গতিশীলতা সম্পর্কে তরুণদের হতাশার প্রতিফলন ঘটায়। এই অনুভূতি সরকারের "লান্টাউ টুমরো" পরিকল্পনার সাথে এক বিদ্রূপাত্মক বৈপরীত্য তৈরি করে, যা প্রজন্মের মধ্যে আস্থার ব্যবধানকে আরও গভীর করে তোলে।

৪. "প্রথমে মিষ্টি, পরে তিক্ত" সুদের হারের ফাঁদ: তথ্য দীর্ঘমেয়াদী ঝুঁকি প্রকাশ করে

ক্রেতাদের অদূরদর্শিতার সুযোগ নিয়ে ডেভেলপাররা সুদের হার কাঠামো তৈরি করে। সেন্টালাইন মর্টগেজ রিসার্চ ডিপার্টমেন্টের তথ্য অনুসারে, ২০২২ সালে শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনা ব্যবহারকারী ক্রেতাদের মধ্যে, শুধুমাত্র ১২১টিপি৩টি পেনাল্টি সুদের সময়ের আগে সফলভাবে পুনঃঅর্থায়ন করতে পারে এবং বাকি ৮৮১টিপি৩টি উচ্চ সুদের হার বহন করতে বাধ্য হয়, যার ফলে নিম্নলিখিত সমস্যাগুলি দেখা দেয়:

১. নেতিবাচক ইকুইটি ঝুঁকি:
ধরে নিচ্ছি ক্রয়মূল্য ৮০ লক্ষ টাকা এবং ঋণ ৯০১টিপি৩টি (৭.২ মিলিয়ন টাকা) হলে, যদি বাড়ির দাম ১৫১টিপি৩টি কমে যায়, তাহলে বইয়ের মূল্য হবে ৬.৮ মিলিয়ন টাকা এবং ঋণের ভারসাম্য হবে প্রায় ৬.৯ মিলিয়ন টাকা (৩ বছর পর), যার অর্থ বাড়িটি ঋণাত্মক সম্পদে থাকবে। ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে নেতিবাচক সম্পদের ক্ষেত্রে, শ্বাসযন্ত্রের পরিকল্পনা ৪৫১TP3T ছিল।

2. ঋণ সর্পিল:
৭.৩৭৫১TP৩T সুদের হারের উপর ভিত্তি করে, প্রতি ১০ লক্ষ ঋণের বার্ষিক সুদ হল ১TP৪T৭৩,৭৫০, যা প্রতি মাসে ১TP৪T৬,১৪৬ এর সমতুল্য। যদি বন্ধকটি স্থানান্তর করা না যায়, তাহলে ৫ বছরের অতিরিক্ত সুদের খরচ হবে ১TP4T368,760 (১ মিলিয়ন ঋণের উপর ভিত্তি করে)।

৩. পুনঃঅর্থায়নের সীমা অত্যধিক:
ঐতিহ্যবাহী ব্যাংক বন্ধকী অনুপাতের সর্বোচ্চ সীমা হল 60%। যদি কেউ ব্রিদিং প্ল্যানের 90% ঋণে স্থানান্তর করতে চান, তাহলে প্রয়োজনীয়তা পূরণের জন্য বাড়ির দাম 50% বৃদ্ধি করতে হবে (8 মিলিয়নের মূল মূল্য 12 মিলিয়নে বৃদ্ধি করতে হবে), যা 2023 সালে সম্পত্তি বাজার সমন্বয়ের সময়কালে প্রায় অসম্ভব।

৫. নতুন বন্ধকী নীতি: এস্কেপ হ্যাচ নাকি ঝুঁকি স্থানান্তর?

২০১৯ সালের পলিসি অ্যাড্রেস বন্ধকী বীমা শিথিল করেছে, যা পরিকল্পনা ক্রেতাদের জন্য একটি বাফার প্রদান করে:

নীতির হাইলাইটস:
- ১০ মিলিয়ন ডলারের কম মূল্যের সম্পত্তি ৮০১TP3T পর্যন্ত বীমা করা যেতে পারে
– প্রিমিয়াম কাঠামো: 1.15%-4.35% (পরিমাণ এবং পরিশোধের সময়কালের উপর নির্ভর করে)
– বিদ্যমান ভবনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (ডেভেলপারের তাৎক্ষণিক সরবরাহ পরিকল্পনার সহযোগিতা প্রয়োজন)

উদাহরণ যাচাইকরণ (এভারগ্রান্ড জুনলং বে কেস):
– ক্রয়মূল্য: ৫.৬৮ মিলিয়ন (ছাড়ের পরে)
– শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনা ঋণ: 90% (5.112 মিলিয়ন)
- তৃতীয় বছরে ঋণের ভারসাম্য: ৪.৬৫ মিলিয়ন
- নতুন বন্ধকী বীমা প্রয়োজনীয়তা: সম্পত্তির মূল্যায়ন ≥ 5.82 মিলিয়ন (ক্রয় মূল্যের চেয়ে 2.5% বেশি)
– পুনঃঅর্থায়নের পর মাসিক পেমেন্ট: $19,147 (সুদের হার 3.5%), শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনার চতুর্থ বছরে $35,500 থেকে 46% কম।

বাজারের প্রভাব:
– বন্ধকী কোম্পানির তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০২২ সালে শ্বাসযন্ত্রের পরিকল্পনা বন্ধকী বীমায় রূপান্তরের ঘটনা বছরে ১২০১TP3T বৃদ্ধি পেয়েছে।
- কিন্তু উদ্বেগের বিষয় হল, ডেভেলপারদের মূল ঝুঁকি ব্যাংকিং ব্যবস্থা বহন করে। সম্পত্তির দাম কমে গেলে, বীমা দাবির অনুপাত বাড়তে পারে।

VI. নিয়ন্ত্রক ফাঁক এবং বাজার বিকৃতির প্রভাব

শ্বাসযন্ত্রের পরিকল্পনার ব্যাপকতা তিনটি প্রধান নিয়ন্ত্রক ত্রুটি প্রতিফলিত করে:

১. HKMA নির্দেশিকা লঙ্ঘন:
ব্যাংক বন্ধকগুলি 50% এর ঋণ পরিষেবা আমানত অনুপাত (DSR) ক্যাপ এবং স্ট্রেস টেস্টিংয়ের সাপেক্ষে, তবে আর্থিক সংস্থাগুলি এই ধরনের বিধিনিষেধের অধীন নয়, যার ফলে অতিরিক্ত ঋণ নেওয়া হয়।

2. তথ্যের অসামঞ্জস্যতা:
সম্পত্তি বিক্রি করার সময় ডেভেলপাররা খুব কমই দীর্ঘমেয়াদী অর্থপ্রদানের সময়সূচী প্রদান করে, তাই ক্রেতারা ঝুঁকিগুলিকে অবমূল্যায়ন করার প্রবণতা পোষণ করেন। কনজিউমার কাউন্সিলের ২০২২ সালের জরিপে দেখা গেছে যে চতুর্থ বছরের পর মাত্র ২৩১টিপি৩টি ব্রেথিং প্ল্যান ব্যবহারকারী সুদের হার সম্পর্কে স্পষ্টভাবে অবগত ছিলেন।

৩. লিভারেজ স্ট্যাকিং:
কিছু ক্রেতা একই সাথে শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনা এবং আর্থিক ঋণ উভয়ই ব্যবহার করেন এবং তাদের মোট ঋণ-থেকে-ইক্যুইটি অনুপাত (DTI) 150%-তে পৌঁছাতে পারে, যা স্বাস্থ্যকর স্তরের চেয়ে অনেক বেশি।

৭. যুক্তিসঙ্গত পছন্দ: ক্রেতার প্রতিক্রিয়া কৌশল

১. স্ট্রেস টেস্টিংয়ের আত্ম-নিয়ন্ত্রণ:
ডেভেলপারকে অব্যাহতি দেওয়া হলেও, তাকে দীর্ঘমেয়াদী সুদের হারের (যেমন 7%) উপর ভিত্তি করে DSR গণনা করতে হবে যাতে এটি 60% এর বেশি না হয়।

২. পালানোর পথ পরিকল্পনা:
মধুচন্দ্রিমা পিরিয়ডের প্রথম বছরেই পুনঃঅর্থায়নের জন্য তহবিল সঞ্চয় শুরু করুন, ৩ বছরের মধ্যে সম্পত্তির মূল্য ৭০১TP৩T এর নিচে মূলধন পরিশোধের লক্ষ্যে।

৩. ঝুঁকি বৈচিত্র্যকরণের সরঞ্জাম:
সুদের হারের হেজিং পণ্যগুলি (যেমন স্থির-হারের বন্ধকী) বিবেচনা করুন, অথবা কমপক্ষে ১২ মাসের পেমেন্ট রিজার্ভ রাখুন।

৮. ভবিষ্যৎ দৃষ্টিভঙ্গি: নীতি সংস্কার এবং বাজার প্রবণতা

– সুদের হার স্বাভাবিকীকরণের ধাক্কা:
মার্কিন সুদের হার বৃদ্ধির সাথে সাথে, ২০২৪ সালে P হার ৬.৫১TP3T-তে বৃদ্ধি পেতে পারে এবং শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনার হার ৮১TP3T ছাড়িয়ে যাবে, যা খেলাপি হওয়ার ঝুঁকি বাড়িয়ে দেবে।
– নিয়ন্ত্রণ কঠোর করার প্রত্যাশা:
MAS অর্থ সংস্থাগুলিকে ব্যাংক অনুমোদনের মানদণ্ড উল্লেখ করতে বা সর্বোচ্চ ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত (যেমন 70%) নির্ধারণ করতে বাধ্য করতে পারে।
- বাজার নির্মূল প্রক্রিয়া:
যদি আবাসনের দাম সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে থাকে, তাহলে ২০২৫ সালের আগে আবাসিক সম্পত্তিতে খেলাপি ঋণের ঢেউ আসতে পারে, যার ফলে ডেভেলপাররা উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ ঋণ প্রদান বন্ধ করতে বাধ্য হবেন।

শ্বাস-প্রশ্বাস পরিকল্পনার মাধ্যমে সৃষ্ট এই মহান সামাজিক আলোচনা মূলত হংকংয়ের গভীরে প্রোথিত কাঠামোগত দ্বন্দ্বের সম্পূর্ণ উন্মোচন। যখন আবাসন সমস্যা জীবিকার সমস্যা থেকে আর্থিক পণ্যে রূপান্তরিত হয়, তখন এটি কেবল বাজারের ব্যর্থতাই নয়, পুঁজিবাদী উন্নয়ন মডেলের মৌলিক সংকটকেও প্রতিফলিত করে। তরুণরা হতাশার বিরুদ্ধে লড়াই করার জন্য রসিকতা ব্যবহার করলেও, তারা শহরের ভবিষ্যতের জন্যও সতর্ক বার্তা দিচ্ছে - যখন শ্বাস-প্রশ্বাসের জন্যও পরিকল্পনার প্রয়োজন হয়, তখন সম্ভবত "আবাসন নিরাপত্তা" এর প্রকৃত অর্থ পুনর্বিবেচনা করার সময় এসেছে।

"ব্রেথিং প্ল্যান" মূলত সম্পত্তি বুদবুদের সময় ডেভেলপারদের দ্বারা ব্যবহৃত একটি প্রচারমূলক হাতিয়ার এবং এর ঝুঁকি কাঠামো একটি "টাইম বোমার" মতো। নতুন বন্ধকগুলি একটি বাফার প্রদান করলেও, মৌলিক সমস্যা হল লিভারেজের অত্যধিক সম্প্রসারণ। ক্রেতাদের অবশ্যই "পর্যালোচনা থেকে অব্যাহতি" দেওয়ার পিছনের খরচ সম্পর্কে সচেতন থাকতে হবে এবং নীতিনির্ধারকদের সম্পত্তি বাজারকে উদ্দীপিত করা এবং আর্থিক স্থিতিশীলতার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে। এই মডেলের স্থায়িত্ব পরীক্ষা করার জন্য আগামী কয়েক বছর একটি গুরুত্বপূর্ণ সময় হবে।

আরও পড়ুন:

• "শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনা" বাড়ির মালিকদের স্ব-সহায়তা নির্দেশিকা | ক্রমবর্ধমান সুদের হার + সম্পত্তি বাজারের পতন: সমস্যা থেকে বেরিয়ে আসার জন্য কম সুদের, উচ্চ-অনুপাতের বন্ধক ব্যবহার করা
• [গভীর বিশ্লেষণ] সুং কোয়ান ও-এর "ক্ষতি ও বিক্রয়ের জোয়ার" অব্যাহত রয়েছে, লোহাস পার্কে একটি দুই কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য ৭ বছরে ২৮১TP৩T হ্রাস পেয়েছে এবং মালিক ২.৩৪ মিলিয়ন ইউয়ান হারিয়ে বাজার ছেড়ে চলে গেছেন।