সুচিপত্র
摩根大通（J.P. Morgan）對香港房地產市場的看法，主要基於多重經濟和結構性因素的疊加影響。以下是關鍵原因及背景分析：
1. 高利率環境壓制需求
– 聯準會升息傳導：香港實施聯繫匯率制度，美元升息導致港元利率（如HIBOR）同步上升，房貸成本顯著增加，抑制購屋需求。
– 購買力下降：高利率環境下，每月供壓力攀升，部分買家被迫推遲置業計劃，二手市場交易量持續低迷。
2. 經濟復甦乏力
– 疫情後恢復不如預期：香港作為外向型經濟體，受全球需求疲軟和中國內地經濟增速放緩的雙重拖累，零售、旅遊等行業復甦緩慢。
– 辦公室空置率高企：中環等核心商業區空置率突破10%，租金較2019年高點下跌超30%，反映企業擴張意願低迷。
– 股市財富效應減弱：恆生指數表現疲軟，居民資產縮水，進一步削弱房地產投資意願。
3. 人口結構變化與需求萎縮
– 移民潮與人才外流：近年來香港人口連續負成長（2022年淨移出超6萬人），直接減少房屋需求，尤其是高端住宅市場。
– 老化加劇：65歲以上人口占比超20%，年輕族群置業能力受限，剛需成長乏力。
– 政策房屋供應增加：政府推動公屋、居屋建設，分流部分私人住宅需求。
4. 地緣政治與資本流動
– 中美博弈風險：香港作為國際金融中心，易受地緣政治波動影響，外資機構對長期投資持審慎態度。
– 資本外流壓力：部分資金轉向新加坡、日本等市場避險，削弱本地樓市支撐力。
5. 政策調控與市場預期
– 樓市「辣招」未鬆綁：高額印花稅（如買家印花稅BSD、額外印花稅SSD）限制投資需求，市場流動性下降。
– 開發商降價壓力：新盤銷售放緩，開發商需以折價促銷（部分項目降價10-15%），加劇二手市場下行預期。
摩根大通的觀點與市場展望
– 短期看跌：預計2025年香港住宅價格或再跌5-10%，辦公室租金可能進一步下滑。
– 結構性挑戰：高利率、人口流出及供應過剩問題難以快速緩解，中長期復甦需依賴政策調整和外部環境改善。
投資者關注點
– 政策轉向訊號：若政府放寬印花稅或推出刺激措施，或能提振市場信心。
– 利率週期拐點：可能緩解房貸壓力，但傳導至樓市需時間。
– 大灣區融合進展：跨境基建（如北部都會區）能否啟動新需求，或成潛在轉折點。
綜上，香港房地產市場的疲軟是多重內部和外部因素共振的結果，短期內風險大於機會。投資人需密切注意利率走勢、政策調整及宏觀經濟數據，以規避下行風險或捕捉超跌機會。
摩根大通集團(ইংরেজি:JPMorgan Chase & Co.），俗稱「小摩"[註 1]）是一家總部位於নিউ ইয়র্ক সিটি的美國金融機構。其商業銀行部旗下分行5,100家。 2011年10月，摩根大通的সম্পদ規模超越美國銀行成為美國最大的金融服務機構。
摩根大通的業務遍及50多個國家，包括投資銀行、證券交易及পরিবেশন করুন、投資管理、商業金融服務、私人銀行服務等。現今的摩根大通於2000年由大通曼哈頓銀行及J.P.摩根公司合併而成，並於2004年與2008年分別收購芝加哥第一銀行,華盛頓互惠銀行,和美國著名的投資銀行貝爾斯登
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