সুচিপত্র
সম্প্রতি হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট সেক্টরে আলোড়ন দেখা দিয়েছে কারণ প্রয়াত "দোকান রাজা" দেং চেংবোর পরিবার কোটি কোটি টাকার ঋণ বিরোধে জড়িয়ে পড়েছে। এই সংবাদপত্রটি একচেটিয়াভাবে বিচারিক নথি সংগ্রহ করেছে, রিয়েল এস্টেট নিবন্ধনের রেকর্ড এবং শিল্পের সাথে গভীর সাক্ষাৎকারের সাথে মিলিত হয়েছে, যা পাঠকদের জন্য তিন প্রজন্মের ব্যবসায়িক সাম্রাজ্যের সাথে জড়িত এই আর্থিক ঝড়কে সম্পূর্ণরূপে পুনর্গঠন করবে।
ঝড়ের কেন্দ্রবিন্দুতে: গ্যারান্টির এক টুকরো দ্বারা লক্ষ লক্ষ মূল্যের ঋণ আদায়ের আদেশ কার্যকর
জেলা আদালতের মামলা নং DCCJ 4136/2024 2024 সালের জানুয়ারিতে হুই কুই ইন্টারন্যাশনাল গ্রুপ কোং লিমিটেড কর্তৃক কিয়ান বেই শাও কোং লিমিটেড এবং এর জামিনদারদের কাছ থেকে মামলার অর্থ পুনরুদ্ধারের জন্য আনুষ্ঠানিকভাবে মামলা দায়েরের মাধ্যমে শুরু হয়।ডেং চেংবোএস্টেট প্রশাসকের কাছে মোট ১.১৪ মিলিয়ন পাওনা রয়েছে। ২০২০ সালের আগস্টে শুরু হওয়া ৩.৫ মিলিয়ন ডলারের এই ঋণ, মহামারীর প্রভাব এবং সুদের হার বৃদ্ধির ঝড়ের সম্মুখীন হওয়ার পর অবশেষে হংকংয়ের মূল ব্যবসায়িক জেলাকে প্রভাবিত করে এমন একটি আর্থিক সংকটে পরিণত হয়।
গ্যারান্টি নথি অনুসারে, ডেং চেংবো তার মৃত্যুর আগে তার ব্যক্তিগত নামে একটি সীমাহীন দায়বদ্ধতার গ্যারান্টি স্বাক্ষর করেছিলেন, যার শর্তাবলীতে বলা হয়েছিল যে "জামিনদার মূলধন, সুদ এবং সম্পর্কিত আইনি ফিগুলির জন্য যৌথ এবং একাধিক দায় বহন করবেন।" আইনি ক্ষেত্রের কর্তৃত্বপূর্ণ সূত্রগুলি বিশ্লেষণ করেছে যে যদিও হংকংয়ের ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ে এই ধরনের ধারাগুলি সাধারণ, প্রধান জামিনদারের মৃত্যুর পরে, তারা এস্টেট প্রশাসন অধ্যাদেশের ধারা 62 এর অধীনে বিশেষ পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়া শুরু করবে।
ঋণের সময়রেখা ডিকোড করা হয়েছে
২৪ আগস্ট, ২০২০:
- কিয়ানবেইশাও হুইকুই ইন্টারন্যাশনালের সাথে একটি "3+2" নমনীয় পরিশোধ চুক্তি স্বাক্ষর করেছে, যার সুদের হার প্রথম বছরে 9.5%, যা পরবর্তীতে বাজারের পরিস্থিতি অনুসারে সামঞ্জস্য করা যেতে পারে।
- ডেং চেংবো গ্যারান্টি নথিতে স্বাক্ষর করতে সেন্ট্রালের আইন সংস্থায় গিয়েছিলেন।
- ঋণের উদ্দেশ্য "ব্যবসায়িক সম্প্রসারণ এবং কার্যকরী মূলধন" হিসাবে উল্লেখ করা উচিত।
২০২২ সালের ৩রা ত্রৈমাসিক:
- হংকং সুদের হার বৃদ্ধির চক্র শুরু করে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রকে অনুসরণ করে, প্রাইম রেট 6% ছাড়িয়ে গেছে
- কিয়ানবেইশাও সুদ পরিশোধে বিলম্ব অনুভব করতে শুরু করে
আগস্ট ২০২৩:
- মূলধন এবং সুদের জমা বকেয়া পরিমাণ ছিল ২.৮৩ মিলিয়ন আরএমবি।
- ঋণদাতারা প্রথম দফার আলোচনা শুরু করে এবং "ঋণ-ইকুইটি বিনিময়" পরিকল্পনা প্রস্তাব করে।
৪ জানুয়ারী, ২০২৪:
- রুম পি, ১৫/এফ, সানরাইজ সেন্টার, কুন টং-এর জন্য বন্ধক নিবন্ধন সম্পন্ন হয়েছে
- সম্পত্তিটি ২.৭ মিলিয়ন ডলারে বিক্রি হয়েছে, যা ২০২০ সালের মূল্যায়ন থেকে ৪২১TP3T ছাড়।
বন্ধকী সম্পত্তির পিছনের হিসাব
আমাদের সংবাদপত্রের সরেজমিন অনুসন্ধানে দেখা গেছে যে প্রশ্নবিদ্ধ সম্পত্তিটি কুন টং-এর রূপান্তরাধীন শিল্প ও বাণিজ্য অঞ্চলে অবস্থিত, যার ব্যবহারযোগ্য এলাকা প্রায় ১,২০০ বর্গফুট। রিয়েল এস্টেট এজেন্ট প্রকাশ করেছেন যে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে "স্টার্ট কাউলুন ইস্ট" পরিকল্পনা থেকে ভবনটি উপকৃত হয়েছে, কিন্তু মহামারীর পরেও শূন্যপদের হার 18%-তে রয়ে গেছে। এটি লক্ষণীয় যে বন্ধকী সম্পত্তি নিষ্পত্তির প্রক্রিয়ায় "দ্বৈত ছাড়" এর ঘটনাটি ঘটে:
- মূল্যায়ন ছাড়: CBRE-এর ২০২০ সালের মূল্যায়ন প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে ইউনিটটির মূল্য ৪.৬৫ মিলিয়ন ডলার।
- জরুরি বিক্রয় ছাড়: ২০২৪ সালে লেনদেনের মূল্য মাত্র ২.৭ মিলিয়ন, যা বাজার মূল্যের চেয়ে ১৫১TP3T কম।
"এই তীব্র অবচয় বাণিজ্যিক সম্পত্তি বাজারে কাঠামোগত পরিবর্তনগুলিকে প্রতিফলিত করে, বিশেষ করে নতুন অফিস মডেলের প্রভাবে, ঐতিহ্যবাহী শিল্প ভবনগুলির তারল্য ব্যাপকভাবে হ্রাস পেয়েছে," জেএলএল বিশ্লেষক মিংহান লি বলেছেন।
ডেং পরিবারের সম্পদের মানচিত্র নড়েচড়ে বসেছে
এই সংবাদপত্রটি ল্যান্ড রেজিস্ট্রির রেকর্ড গণনা করেছে এবং দেখেছে যে দেং পরিবার ২০২২ সাল থেকে কমপক্ষে ২৩টি সম্পত্তি হস্তান্তর করেছে, যার মোট মূল্য ৩.৮ বিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি। সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য লেনদেনের মধ্যে ছিল:
- জি/এফ, কুইন্স রোড ইস্ট, ওয়ান চাই:
- ২০১৮ সালে ক্রয়মূল্য: ৫৫০ মিলিয়ন
- ২০২৩ সালের লেনদেন মূল্য: ১৪৮ মিলিয়ন
- বুক লস: ৭৩১TP৩T (হোল্ডিং খরচ বাদ দেওয়ার পর প্রকৃত লস ৮১১TP৩T-তে পৌঁছাতে পারে)
- কার্নারভন রোডের পুরো বাণিজ্যিক ভবন, সিম শা সুই:
- ২০২১ সালের মূল্যায়ন: ১.২ বিলিয়ন
- ২০২৩ সালে বন্ধকী অর্থায়ন: ৪৮০ মিলিয়ন
- ঋণ-মূল্য অনুপাত: 40%, শিল্পের গড় 65% এর চেয়ে অনেক কম
পরিবারের আর্থিক উপদেষ্টা ওয়াং ইয়াওবাং প্রকাশ করেছেন: "সিদ্ধান্ত গ্রহণকারীরা ২০২১ সাল থেকে 'নগদ অর্থই রাজা' কৌশল বাস্তবায়ন করেছেন, কিন্তু সম্পদ আদায়ের গতি সুদ সংগ্রহের সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারেনি। কিছু সম্পত্তির নিষ্পত্তির জন্য পরিবারের একাধিক সদস্যের ঐকমত্যের প্রয়োজন হয়, যার ফলে বিক্রির সর্বোত্তম সময় বিলম্বিত হয়।"
আইনি লড়াইয়ে মূল অপরাধ এবং প্রতিরক্ষা
সম্পত্তি পরিচালনার সাথে পরিচিত আইনজীবী চেন ডাওয়েন ব্যাখ্যা করেছেন যে এই মামলার বিশেষ বৈশিষ্ট্যগুলি হল:
- উত্তরাধিকারীদের সাথে কি গ্যারান্টির দায়িত্বও শেষ হয়ে যাবে?
- সম্পত্তি বন্টন সম্পন্ন হওয়ার আগে সম্পত্তি প্রশাসকের আইনি অবস্থা
- একাধিক উত্তরাধিকারীদের অধীনে দায়িত্ব ভাগাভাগি প্রক্রিয়া
"এস্টেট ডিউটি অধ্যাদেশের ধারা ১৫ অনুসারে, একজন পাওনাদার 'এস্টেট অগ্রাধিকার প্রদানের আদেশ'র জন্য আবেদন করতে পারেন, তবে তাকে প্রমাণ করতে হবে যে ঋণটি একটি 'প্রয়োজনীয় ব্যয়'।" আইনজীবী চ্যান জোর দিয়ে বলেন যে এই মামলাটি এস্টেট প্রশাসন পদ্ধতিতে বড় ধরনের পরিবর্তন আনতে পারে।
শিল্পের ধাক্কার প্রভাব
এই ঘটনাটি একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়ার সূত্রপাত করেছে:
- অনেক ব্যাংক পারিবারিক-গ্যারান্টিযুক্ত ঋণের শর্তাবলী পর্যালোচনা করছে
- ব্যাংক বহির্ভূত আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি শিল্প সম্পত্তির জন্য বন্ধকী অনুপাত কঠোর করে
- রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ খাতে "ডিলিভারেজিং" এর একটি ঢেউ তৈরি হচ্ছে
সেন্ট্রালের একটি বিদেশী ব্যাংকের একজন ক্রেডিট ম্যানেজার বেনামে প্রকাশ করেছেন: "আমরা পারিবারিক গ্যারান্টি সহ সমস্ত ঋণ পোর্টফোলিও, বিশেষ করে বহু-প্রজন্মের উত্তরাধিকার সম্পর্কিত মামলাগুলি, ব্যাপকভাবে পর্যালোচনা করছি এবং আমরা অতিরিক্ত জামানতের প্রয়োজনকে উড়িয়ে দিচ্ছি না।"
একটি ঐতিহাসিক আয়না: হংকংয়ের ধনী পরিবারগুলির ঋণ সংকটের মামলার বই
- ১৯৯৮: SEA হোল্ডিংস জু পরিবারের ঋণ পুনর্গঠন
- মোট বিলিকৃত সম্পদের মূল্য: ৬.২ বিলিয়ন
- পুনর্গঠনে সময় লেগেছে: ৭ বছর
- অবশেষে তালিকার অবস্থা পুনরায় শুরু করুন
- ২০০৮: তাই শেং গ্রুপের ঝাং পারিবারিক বন্ড খেলাপি
- ট্রিগার ধারা: ক্রস-ডিফল্ট
- জড়িত কোম্পানি: ১১টি তালিকাভুক্ত কোম্পানি
- নিষ্পত্তি পরিকল্পনা: রাষ্ট্রায়ত্ত উদ্যোগ থেকে কৌশলগত বিনিয়োগকারীদের পরিচয় করিয়ে দিন
- ২০১৫: বার্মিংহাম গ্লোবাল ইয়ং লিকুইডেশন মামলা
- জড়িত পরিমাণ: ৩৮০ মিলিয়ন
- বিশেষ পরিস্থিতি: সীমান্তবর্তী সম্পদ পুনরুদ্ধার
- এখতিয়ার সংক্রান্ত বিরোধ আজও অব্যাহত রয়েছে
ঝড়ের চোখে নীরবতা
ডেং ইয়াওয়েন এবং ডেং ইয়াওশেং গুজবের কোনও জবাব দেননি। এর আইনি প্রতিনিধি কেবল বলেছেন যে "ঘটনাটি বিচারিক প্রক্রিয়ায় প্রবেশ করেছে এবং মন্তব্য করা অসুবিধাজনক।" সাম্প্রতিক মাসগুলিতে পরিবারের অধীনে তালিকাভুক্ত কোম্পানিগুলির শেয়ারের দাম 23% কমেছে এবং তিন মাস আগের তুলনায় লেনদেনের পরিমাণ চার গুণ বেড়েছে।
সিকিউরিটিজ বিশ্লেষক হুয়াং ঝিকিয়াং উল্লেখ করেছেন: "বাজার সম্ভাব্য যৌথ ঝুঁকি, বিশেষ করে পারিবারিক ব্যবসার মধ্যে পারস্পরিক গ্যারান্টির জটিল নেটওয়ার্ককে হজম করছে। যদি আরও ঋণদাতা আইনি পদক্ষেপ নেন, তাহলে এটি তারল্য সংকটের সূত্রপাত করতে পারে।"
গভীর পর্যবেক্ষণ: গ্যারান্টি সংস্কৃতির সন্ধ্যা?
এই ঘটনাটি হংকংয়ের ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের মধ্যে তিনটি গভীর দ্বন্দ্বকে প্রতিফলিত করে:
- ঐতিহ্যবাহী "নেটওয়ার্ক গ্যারান্টি" এবং আধুনিক ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার মধ্যে দ্বন্দ্ব
- ব্যবসায়িক অনুশীলন এবং উত্তরাধিকার আইনের মধ্যে ব্যবধান
- সুদের হার বৃদ্ধির চক্রে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং অর্থায়ন মডেলের দুর্বলতা
হংকং বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন অনুষদের অধ্যাপক ঝেং ওয়েইক্সিন সতর্ক করে বলেছেন: "এটি একটি সাধারণ ঘটনা হয়ে উঠতে পারে যা খেলার নিয়ম পরিবর্তন করে। ভবিষ্যতে, পারিবারিক গ্যারান্টি গ্রহণ করার সময় ঋণদাতাদের একটি "সম্পত্তি ঋণ পরিশোধের রিজার্ভ" স্থাপন করতে হতে পারে।"
ঝড় এখনও থামেনি।
জানা গেছে যে কমপক্ষে তিনটি আর্থিক প্রতিষ্ঠান ডেং পরিবারের বিরুদ্ধে আইনি ব্যবস্থা নেওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করছে। কুন টং-এর এক কোণে শুরু হওয়া এই ঋণ বিরোধ ধীরে ধীরে হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট রাজবংশের রূপান্তরের সময়ের পর্দা উন্মোচন করছে। এই সংবাদপত্রটি কোটি কোটি সম্পদের সাথে জড়িত এই ব্যবসায়িক ঝড়ের উপর নজর রাখবে।
[তিনটি স্বাধীন উৎস দ্বারা ক্রস-ভেরিফাইড, পেশাদার প্রতিষ্ঠান দ্বারা গণনা এবং সমন্বয় করা কিছু তথ্য, বহুমাত্রিক গভীর বিশ্লেষণ প্রদানের লক্ষ্যে]
