সুচিপত্র
১. সম্পত্তি বিক্রির সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া (পর্যায়ক্রমে ব্যাখ্যা করা হয়েছে)
১. প্রাথমিক প্রস্তুতির পর্যায়
- সম্পত্তি মূল্যায়ন
লেনদেনের গতিকে প্রভাবিত করতে পারে এমন মূল্য নির্ধারণ খুব বেশি বা খুব কম এড়াতে ব্যাংক বা পেশাদার মূল্যায়ন সংস্থাগুলির মাধ্যমে বাজার মূল্য বুঝুন। - বাছাই এবং মেরামত
ইউনিটটি পরিষ্কার করুন, স্পষ্ট ত্রুটিগুলি (যেমন ফুটো, খোসা ছাড়ানো দেয়াল) মেরামত করুন এবং এর আকর্ষণ উন্নত করার জন্য প্রয়োজনে সাধারণ সংস্কার (যেমন রঙ করা) করুন। - পেশাদার ফটোগ্রাফি এবং কপিরাইটিং
একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বা ফটোগ্রাফি টিমকে উচ্চমানের ছবি তোলার দায়িত্ব দিন এবং এমন একটি বিবরণ লিখুন যা বিক্রয়ের পয়েন্টগুলি তুলে ধরে (যেমন সুবিধাজনক পরিবহন এবং ভাল দৃশ্য)।
2. তালিকাভুক্তি এবং প্রচারের পর্যায়
- মুক্তির পদ্ধতি নির্বাচন করুন
- স্ব-তালিকাভুক্তি: অনলাইন প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে (যেমন এটিওয়েবসাইট) কমিশন বাঁচান এবং এক্সপোজার বাড়ান। বিক্রির গতি বাড়ান, তবে আপনাকে নিজেই অনুসন্ধান এবং আলোচনা পরিচালনা করতে হবে।
- একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট নিয়োগ করুন: কমিশন প্রদান করুন (সাধারণত সম্পত্তির মূল্যের 1%), এবং এজেন্ট প্রচারের ব্যবস্থা করবে, গ্রাহকদের সম্পত্তি দেখতে নিয়ে যাবে এবং শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করবে।
- নমনীয় বন্ধের সময়কাল সেট করুন
সাধারণ লেনদেনের সময়কাল 60-90 দিন, যা ব্যক্তির নিজস্ব চাহিদা (যেমন বাড়ি পরিবর্তনের সময়) এবং বাজারের প্রতিক্রিয়ার উপর নির্ভর করে।
৩. সম্পত্তি দেখা এবং মূল্য আলোচনার পর্যায়
- সম্পত্তি দেখার জন্য একটি সময় নির্ধারণ করুন
ইউনিটটি পরিষ্কার এবং উজ্জ্বল রাখুন, এবং ক্রেতার রেফারেন্সের জন্য একটি ব্রোশার বা সুবিধা তালিকা (যেমন যন্ত্রপাতি অন্তর্ভুক্ত) প্রস্তুত করুন। - দর কষাকষির কৌশল
দর কষাকষির জন্য প্রায় 3%-5% জায়গা ছেড়ে দিন, এবং একই সাথে চুক্তিটি সম্পন্ন করার তাড়াহুড়োয় লোকসান এড়াতে রিজার্ভ মূল্যে লেগে থাকুন।
৪. আইনি নথিতে স্বাক্ষর করা
- অস্থায়ী বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তি (অস্থায়ী চুক্তি)
- ক্রেতা "বিস্তারিত আমানত" (সম্পত্তির মূল্য 3%-5%) প্রদান করে, এবং বিক্রেতাকে সনাক্তকরণ এবং সম্পত্তির তথ্য প্রদান করতে হবে।
- "অবশ্যই কিনতে হবে, বিক্রি করতে হবে" ধারা, খালি সম্পত্তির অবস্থা এবং দায়িত্বের বন্টন (যেমন ভবন রক্ষণাবেক্ষণের খরচ ভাগাভাগি) স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন।
- আনুষ্ঠানিক বিক্রয় চুক্তি
- ক্রেতাকে চূড়ান্ত চুক্তিতে স্বাক্ষর করতে হবে এবং অস্থায়ী চুক্তিতে স্বাক্ষর করার 14 দিনের মধ্যে "সাধারণ আমানত" (বিস্তারিত আমানত সহ, মোট 10%) পরিশোধ করতে হবে।
- বিক্রেতার আইনজীবীকে ভবনের দলিল প্রস্তুত করতে হবে এবং সম্পত্তির মালিকানা পরীক্ষা করতে হবে (যেমন কোনও অবৈধ নির্মাণ বা অননুমোদিত ভবনের সমস্যা আছে কিনা)।
৫. লেনদেন এবং হস্তান্তরের পর্যায়
- টেল নম্বর পরিচালনা এবং চাবি হস্তান্তর
- শেষ তারিখে, ক্রেতা আইনজীবীর মাধ্যমে বাকি টাকা (সাধারণত সম্পত্তির মূল্য 90%) পরিশোধ করেন।
- অর্থপ্রদান প্রাপ্তি নিশ্চিত করার পর, চাবিগুলি হস্তান্তর করা হবে এবং "হস্তান্তরের স্মারকলিপি" স্বাক্ষরিত হবে।
- আনুষঙ্গিক বিষয়গুলি পরিচালনা করা
- ব্যবস্থাপনা ফি, পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস এবং অন্যান্য বিবিধ ফি নিষ্পত্তি করুন এবং ক্রেতাকে নিষ্পত্তির নথি প্রদান করুন।
- যদি লিজ দিয়ে বিক্রি করা হয়, তাহলে ভাড়াটেদের যোগাযোগের তথ্য এবং জমা স্থানান্তরের ব্যবস্থা প্রয়োজন।
২. সম্পত্তি বিক্রির মূল খরচের বিবরণ
| প্রকল্প | খরচের পরিসর | মন্তব্য |
|---|---|---|
| রিয়েল এস্টেট এজেন্ট কমিশন (অনলাইন তালিকার জন্য এমন কোনও খরচ নেই) | সম্পত্তির দাম ১১টিপি৩টি (৫ মিলিয়ন ডলার মূল্যের একটি সম্পত্তির জন্য রিয়েল এস্টেট এজেন্টকে ৫০,০০০ ডলার কমিশন দিতে হবে) | দাম আলোচনা সাপেক্ষে। যদি ক্রেতার কোন এজেন্ট না থাকে, তাহলে কিছু ক্ষেত্রে ক্রেতা কমিশন প্রদান করতে পারে। |
| আইনজীবীর ফি | প্রায় $8,000-$15,000 | চুক্তিপত্র পরিচালনা, দলিল পরীক্ষা করা এবং হস্তান্তরের আনুষ্ঠানিকতা। জটিল মামলা (যেমন সম্পত্তির সম্পত্তি) বেশি ব্যয়বহুল। |
| ক্ষতিপূরণ | এটা পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে। | যদি বিক্রেতা চুক্তি লঙ্ঘন করে (যেমন লেনদেন করতে অস্বীকৃতি জানায়), তাহলে তাকে অবশ্যই দুবার অর্ডার বাতিল করতে হবে এবং ক্রেতাকে ক্ষতিপূরণ দিতে হবে। |
| মেরামত খরচ | ইউনিটের অবস্থার উপর নির্ভর করে | ক্রেতাদের দাম কমানো এড়াতে, প্রাথমিক মেরামতের জন্য প্রায় $10,000-$50,000 রিজার্ভ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। |
| রিডেম্পশন ফি | ব্যাংক হ্যান্ডলিং ফি প্রায় ১টিপি৪টি৩,০০০-১টিপি৪টি৫,০০০ টাকা | যদি সম্পত্তিটি এখনও বন্ধক রাখা থাকে, তাহলে আপনাকে প্রথমে ঋণ পরিশোধ করতে হবে এবং মালিকানার দলিল ফেরত পেতে হবে। |
৩. সম্পত্তি বিক্রি করার আগে যে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো লক্ষ্য রাখতে হবে
- শিরোনামের স্পষ্টতা
- সম্পত্তির দলিলটি অক্ষত আছে কিনা তা নিশ্চিত করুন। যদি এটি হারিয়ে যায়, তাহলে এটি আগে থেকেই প্রতিস্থাপন করতে হবে।
- সম্পত্তির সাথে কোন অমীমাংসিত আইনি সমস্যা আছে কিনা তা পরীক্ষা করুন (যেমন মামলা, দায়বদ্ধতা)।
- কর পরিকল্পনা
- যদি সম্পত্তিটি ৩ বছরের কম সময়ের জন্য ধারণ করা হয়, তাহলে অতিরিক্ত স্ট্যাম্প ডিউটি (SSD) দিতে হবে এবং কর বিক্রেতা বহন করবে।
- যৌথ সম্পত্তির ক্ষেত্রে, সমস্ত মালিকদের নথিতে স্বাক্ষর করতে হবে।
- আর্থিক সংযোগ
- আপনি যদি বাড়ি পরিবর্তন করেন, তাহলে "শীর্ষ স্পর্শ" (বাড়ি বিক্রির পর বাড়ির দাম তীব্রভাবে বেড়ে যায়) এর ঝুঁকি এড়াতে আপনাকে বিক্রয় এবং ক্রয় লেনদেনের সময়কালের সমন্বয় করতে হবে।
- ভাড়াটে পরিচালনা
- যদি সম্পত্তি লিজের সাথে বিক্রি করা হয়, তাহলে ভাড়াটেকে আগে থেকেই অবহিত করতে হবে এবং লিজের শর্তাবলী নিশ্চিত করতে হবে (যেমন "বিক্রয় লিজ বাতিল করে না")।
৪. প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
- "ডেলিভারি" এবং "নন-ডেলিভারি" এর মধ্যে পার্থক্য
যদি সম্পত্তিটি খালি দখলে বিক্রি করতে হয়, তাহলে ক্রেতাকে অবশ্যই ইউনিটটি খালি করতে হবে এবং লিজ বাতিল করতে হবে। যদি সম্পত্তিটি খালি দখলে বিক্রি না করা হয়, তাহলে ক্রেতাকে অবশ্যই লিজের বিবরণ প্রকাশ করতে হবে, যা ক্রেতার ঋণের পরিমাণকে প্রভাবিত করতে পারে। - ক্রেতা ঋণের ঝুঁকি
যদি ক্রেতা বন্ধকের জন্য অনুমোদিত না হন, তাহলে বিক্রেতা আমানত বাজেয়াপ্ত করতে পারেন এবং সম্পত্তি পুনরায় তালিকাভুক্ত করতে পারেন, তবে শর্তাবলী প্রাথমিক চুক্তিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।
প্রস্তাবিত পদক্ষেপ: নথিতে স্বাক্ষর করার আগে সর্বদা একজন আইনজীবীকে শর্তাবলী পর্যালোচনা করতে বলুন এবং সমস্ত যোগাযোগের রেকর্ড রাখুন। যদি বাজার ব্যাপকভাবে ওঠানামা করে, তাহলে আপনার নিজস্ব অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষার জন্য আপনি "অবশ্যই কিনতে হবে এবং বিক্রি করতে হবে" ধারা নির্ধারণ করতে পারেন।
