সুচিপত্র
লাভ ওশান সং "ক্ষতির শিবিরে" পরিণত হয়েছে
শাম শুই পোভালোবাসার সমুদ্রের গানএই আধা-নতুন সম্পত্তিটি এই মাসে এখন পর্যন্ত প্রায় ৫টি লেনদেন রেকর্ড করেছে, কিন্তু সবগুলোই লোকসানে বিক্রি হয়েছে। উদাহরণ হিসেবে দুই শোবার ঘরের একটি ইউনিটের কথাই ধরুন। এটি ব্লক ১, রুম এ-এর মাঝখানের তলায় অবস্থিত, যার বিক্রয়যোগ্য এলাকা ৪৯৬ বর্গফুট। এতে দুটি শোবার ঘর এবং একটি বাথরুম রয়েছে এবং দক্ষিণ-পশ্চিম শহরের দৃশ্য উপভোগ করে। এটি সম্প্রতি ৬.৭ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়েছে, প্রতি বর্গফুটের দাম মাত্র ১৩,৫০৮ হংকং ডলার। পিছনে ফিরে তাকালে, আসল মালিক ২০২০ সালের মার্চ মাসে ৯০.০৩৯ মিলিয়ন ইউয়ান দিয়ে সম্পত্তিটি কিনেছিলেন এবং ৫ বছর ধরে এটি ধরে রেখেছিলেন। এখন এটি পুনরায় বিক্রি করে সে অনেক টাকা হারিয়েছে।২.৩৩৯ মিলিয়নইউয়ান, 26% এর মতো অবমূল্যায়ন। এটি কেবল সংখ্যার ক্ষতিই নয়, বরং বিনিয়োগের আস্থার উপর একটি নির্মম আঘাতও।
আবার দেখো।ভূমি রেজিস্ট্রি তথ্যএই মাসে আরও ৪টি লেনদেন সমানভাবে হতাশাজনক ছিল, যার সবকটিই ছিল ২-শয়নকক্ষের ইউনিট, লেনদেনের মূল্য HK$6.8 মিলিয়ন থেকে HK$7.28 মিলিয়ন পর্যন্ত এবং প্রতি বর্গফুটের দাম HK$13,498 থেকে HK$14,918 পর্যন্ত, কিন্তু তাদের কেউই অর্থ হারানোর ভাগ্য থেকে রেহাই পায়নি। এর মধ্যে, সবচেয়ে বেশি ক্ষতির সম্মুখীন কক্ষটি হল ৫ নম্বর ভবনের ১৯তম তলায় অবস্থিত কক্ষ সি। মূল মালিক ২০২০ সালের নভেম্বরে এটি ৯.২৩১ মিলিয়ন ইউয়ানে কিনেছিলেন এবং সম্প্রতি এটি ৬.৮ মিলিয়ন ইউয়ানে বিক্রি করেছেন, যার ফলে ২.৪৩১ মিলিয়ন ইউয়ানের বুক লস এবং ২৭১TP3T অবচয় হয়েছে। এই ধারাবাহিক সংখ্যার পিছনে, একটি নিষ্ঠুর সত্য লুকিয়ে আছে বলে মনে হচ্ছে: আই হাই সং-এর মালিকরা সম্মিলিতভাবে "সম্পদ বাষ্পীভবনের" এক দুঃস্বপ্নের মধ্যে আটকা পড়েছেন। বাজার কি নির্মম, নাকি আমরা যখন উচ্চমূল্যে বাজারে প্রবেশ করেছিলাম তখন খুব বেশি আশাবাদী ছিলাম? এই সম্পত্তি বাজারের ঝড় স্পষ্টতই "সাধারণ মানুষের জন্য স্বর্গ" শাম শুই পো-এর উপর ছায়া ফেলেছে।
ক্ষয়ের চারটি প্রধান কারণ
উচ্চ প্রবেশ এবং মূল্য সমন্বয়
এই ক্ষেত্রে মালিক ২০২০ সালের মার্চ মাসে ৯০.০৩৯ মিলিয়ন আরএমবিতে ইউনিটটি কিনেছিলেন। সেই সময়, এটি ছিল মহামারীর প্রাথমিক পর্যায়। বিশ্বব্যাপী পরিমাণগত সহজীকরণ নীতিগুলি সম্পদের দাম বাড়িয়ে দিয়েছে এবং সরাসরি ব্যবহৃত সম্পত্তির দাম সাধারণত বেশি ছিল। তবে, ২০২২ সাল থেকে সুদের হার বৃদ্ধির চক্র শুরু হওয়ার সাথে সাথে (হংকংয়ের প্রাইম রেট ৫১TP৩T থেকে বেড়ে ৬.৫১TP৩T হবে), অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের ধীরগতির সাথে, সেকেন্ড-হ্যান্ড বাজারে দাম উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে এবং লোকসান অনিবার্য হয়ে উঠেছে।
আধা-নতুন সম্পত্তির "বাস্তবতার ব্যবধান"
চার বছরেরও কম সময় ধরে চালু থাকা আই হাই সং একটি আধা-নতুন সম্পত্তি এবং তাত্ত্বিকভাবে দাম হ্রাসের বিরুদ্ধে প্রতিরোধী হওয়া উচিত। তবে, বাড়িটি স্থানান্তরিত করার পর, কিছু ক্রেতা দেখতে পান যে বিক্রয়ের সময়কালে প্রকৃত জীবনযাত্রার অভিজ্ঞতা (যেমন বাধাগ্রস্ত দৃশ্য এবং ট্র্যাফিকের শব্দ) তাদের প্রত্যাশার সাথে মেলেনি, যা পুনঃবিক্রয়ের উপর তাদের আস্থাকে প্রভাবিত করেছে। একই সময়ে, নতুন আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধি এর স্বতন্ত্রতাকে দুর্বল করে এবং বাজার প্রতিযোগিতা তীব্র করে।
ক্রমবর্ধমান হোল্ডিং খরচ
৫ বছর ধরে পণ্যটি ধরে রাখাঅতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক(SSD) বিধিনিষেধ, কিন্তু এই সময়কালে বন্ধকের হার বেড়ে যায় এবং বন্ধক পরিশোধের বোঝা বৃদ্ধি পায়। বিনিয়োগকারীদের জন্য, ভাড়ার রিটার্ন মূলধন খরচ পূরণ করা কঠিন (কেস ইউনিটের উপর ভিত্তি করে আনুমানিক, মাসিক ভাড়া প্রায় HK$18,000, এবং রিটার্নের হার মাত্র 3.2%), যা কিছু মালিককে লোকসান বন্ধ করে চলে যাওয়ার সিদ্ধান্ত নিতে প্ররোচিত করে।
আঞ্চলিক সরবরাহ চাপ
সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, শাম শুই পো এবং পশ্চিম কাউলুনে (যেমন ভিক্টোরিয়া হারবার, দ্য হারবার এবং দ্য কোস্ট) অনেক নতুন আবাসন প্রকল্প তৈরি হয়েছে, যেখানে গড়ে বার্ষিক সরবরাহ প্রায় ২০,০০০ ইউনিট, যা বাজারের চাহিদা কমিয়ে দিয়েছে। একটি সেকেন্ড-হ্যান্ড সম্পত্তি হিসেবে, লেনদেনের মূল্য আরও কমাতে Aeihaisong-কে কম দামের সাথে প্রতিযোগিতা করতে হবে।
26% অবচয়ের আলোকপাত
লেনদেনের বিবরণ
ওশান ভিউয়ের ব্লক ১-এর মাঝের তলায় অবস্থিত কক্ষ A-তে ৪৯৬ বর্গফুট আয়তনের বিক্রয়যোগ্য এলাকা, দুটি শোবার ঘর এবং একটি বাথরুম রয়েছে, যা দক্ষিণ-পশ্চিম দিকে মুখ করে আছে এবং শহরের দৃশ্য উপেক্ষা করে। এটি ৬.৭ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়েছিল, প্রতি বর্গফুটের বিক্রয়যোগ্য মূল্য ১৩,৫০৮ হংকং ডলার। মূল মালিক ২০২০ সালে ৯০.৩৯ মিলিয়ন RMB দিয়ে সম্পত্তিটি কিনেছিলেন এবং পাঁচ বছর ধরে এটি ধরে রেখেছিলেন, যার ফলে ২.৩৩৯ মিলিয়ন RMB এর বুক লস এবং ২৬১TP3T RMB এর অবচয় হয়েছে।
মূল্য বিশ্লেষণ
প্রতি বর্গফুটের দাম কমএই মাসের ওশান অ্যাভিনিউয়ের প্রতি বর্গফুটের গড় মূল্যের (১৪,৬৫৪ ডলার) তুলনায় প্রতি বর্গফুটের HK$১৩,৫০৮ ডলার কম, এবং একই জেলার প্রথম দিকের নতুন সম্পত্তির তুলনায় অনেক কম (চেউং শা ওয়ানে প্রতি বর্গফুটের নতুন সম্পত্তির দাম প্রায় HK$১৮,০০০ থেকে HK$২০,০০০), যা ইঙ্গিত করে যে আধা-নতুন সম্পত্তির বাজার মূল্যায়ন আরও রক্ষণশীল হয়ে উঠছে।
আবাসন ধরণের প্রতিযোগিতার অভাব: ৪৯৬ বর্গফুটের দুই শয়নকক্ষের এই ইউনিটটি বর্তমান বাজারে অদ্ভুতভাবে অবস্থান করছে - ছোট ইউনিট (৩০০ ফুটের নিচে ন্যানো বিল্ডিং) বিনিয়োগকারীদের পছন্দের, বড় ইউনিট (তিন শয়নকক্ষ) মালিক-অধ্যুষিত পরিবারের জন্য বেশি উপযুক্ত, এবং মাঝারি আকারের ইউনিটগুলিতে সীমিত তরলতা রয়েছে।
মালিকের সিদ্ধান্ত গ্রহণের পরিবর্তন
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার "কেবলমাত্র উঠতে পারে এবং কখনও পতন ঘটাতে পারে না" এই বিশ্বাসটি ভেঙে গেছে। বিনিয়োগকারীরা আর পুনরুত্থানের জন্য অপেক্ষা করছেন না এবং পরিবর্তে ক্ষতি মেনে নিচ্ছেন। তহবিল শেয়ার বাজারে বা বিদেশী সম্পত্তিতে প্রবাহিত হচ্ছে, লেনদেনে লোকসান ত্বরান্বিত করছে।
বাড়ি কেনার স্বপ্ন ভেঙে যায়, আর প্রেমের সমুদ্র গানের রক্তাক্ত পাঠ
সম্পত্তির মালিক হওয়ার স্বপ্ন কে না দেখে? কে স্বপ্ন দেখেনি যে সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি করে সম্পদের ধারায় দৃঢ়ভাবে বসবে? তবে, শাম শুই পো-এর "ওড টু দ্য সি"-এর বাস্তবতা বরফের জলের একটি বেসিনের মতো, যা এখনও স্বপ্ন দেখছেন এমন সকলকে জাগিয়ে তোলে। ৬.৭ মিলিয়ন ডলারে দুটি বাড়ি কেনা, ৫ বছর পর ২.৩৩ মিলিয়ন ডলার ক্ষতি। এটা কেবল একটি সাধারণ "বাজার সমন্বয়" নয়, এটা সম্পদের এক পাহাড়ের মতো পতন! সর্বোচ্চ ২.৪৩১ মিলিয়ন ডলারের ক্ষতির কথা তো বাদই দিলাম, যা প্রায় একটি বিলাসবহুল গাড়ি এবং একটি মধ্যবিত্ত পরিবারের কয়েক বছরের সঞ্চয় ছিল, যার সবই রিয়েল এস্টেট বাজারের স্রোতে নিশ্চিহ্ন হয়ে গেল। তুমি কি এখনও বলতে সাহস করো যে সম্পত্তি কেনা নিশ্চিত জয়? "ইট সবসময় মূল্যবান হবে" এই মিথটি কি এখনও বিশ্বাস করার সাহস করেন?
ভবিষ্যতের আউটলুক
- স্বল্পমেয়াদী চাপ কমানো কঠিন।
মার্কিন সুদের হার কমানোর প্রত্যাশা ২০২৫ সালের দ্বিতীয়ার্ধ পর্যন্ত স্থগিত করা হয়েছে। হংকংয়ে মূলধনের ব্যয় বেশি। নতুন প্রকল্পের অব্যাহত সরবরাহের সাথে মিলিত হয়ে (২০২৫-২০২৬ সালের মধ্যে ১৮,০০০ ইউনিট সম্পন্ন হওয়ার আশা করা হচ্ছে), আধা-নতুন প্রকল্পের দাম এখনও চাপের মধ্যে থাকবে এবং লোকসানের প্রবণতা অব্যাহত থাকতে পারে। - বিনিয়োগ এবং সম্পত্তি সংক্রান্ত পরামর্শ
প্রিমিয়াম ফাঁদ এড়িয়ে চলুন: যদি কোনও নতুন সম্পত্তির মূল্য আঞ্চলিক সম্ভাবনাকে ছাড়িয়ে যায় (যেমন অবকাঠামোর ইতিবাচক প্রভাব প্রতিফলিত হয়েছে), তাহলে কেনার সময় আপনার সতর্ক থাকা উচিত।
নগদ প্রবাহের উপর মনোযোগ দিন: ৩.৫১TP3T এর নিচে ভাড়া রিটার্ন সহ ইউনিটগুলির দাম হ্রাসের প্রতিরোধ ক্ষমতা দুর্বল। উচ্চ ভাড়া চাহিদা সম্পন্ন ছোট এবং মাঝারি আকারের ইউনিটগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
নীতি ভেরিয়েবল：যদি সরকার সম্পত্তি বাজারে তার "কঠোর পদক্ষেপ" শিথিল করে (যেমন ডাবল স্ট্যাম্প শুল্ক হ্রাস বা অব্যাহতি), তাহলে এটি স্বল্পমেয়াদে লেনদেনকে উদ্দীপিত করতে পারে, তবে এটি মালিকদের তাদের সম্পত্তি বিক্রি করার প্রবণতাও বাড়িয়ে তুলতে পারে, যা দামের ওঠানামাকে আরও বাড়িয়ে তুলতে পারে। - ক্রেতার দৃষ্টিকোণ
- সুযোগ： লোকসান-লাভের সম্পত্তিগুলি "নীচে মাছ ধরার" জন্য একটি জানালা প্রদান করে, বিশেষ করে মালিক-দখলদারদের জন্য, তবে সম্পত্তির গুণমান এবং পশ্চিম কাউলুনের উত্তর মেট্রোপলিটন এলাকার মতো নতুন উন্নয়নের সম্ভাব্য ডাইভারশন প্রভাবের দিকে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন।
- ঝুঁকি: প্রতি বর্গফুট কম দাম মানেই মূল্য নয়। যদি কোনও ইউনিট নিচু মেঝে, খারাপ দৃশ্যমানতা বা পুরনো সাজসজ্জার কারণে ছাড় পায়, তাহলে এটি সাবধানে মূল্যায়ন করা প্রয়োজন।
সমন্বয়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের নতুন স্বাভাবিক অবস্থা
"ওড টু দ্য সি"-এর গ্রহন হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে কাঠামোগত পরিবর্তনগুলিকে প্রতিফলিত করে: ক্রমবর্ধমান সুদের হার, অতিরিক্ত সরবরাহ এবং দুর্বল বাজারের আস্থা একে অপরের সাথে জড়িত, যা অতীতের একতরফা উত্থানের জড়তা ভেঙে দেয়। বিনিয়োগকারীদের জন্য, নগদ প্রবাহ এবং দীর্ঘমেয়াদী ধরে রাখার মানসিকতার দিকে ঝুঁকতে হবে; মালিক-দখলদারদের জন্য, মানসম্পন্ন ইউনিটগুলির জন্য এটি একটি ভাল সময়। ক্রয় হোক বা বিক্রয়, আঞ্চলিক মূল্য এবং ইউনিটের অবস্থার সঠিক বিচার ওঠানামার মধ্যেও স্থির সাফল্য নিশ্চিত করবে।
লাভ সি গানের ভূমিকা
ভালোবাসার সমুদ্রের গানসমুদ্রতীরবর্তী সোনাটাহংকংকাউলুনশাম শুই পোহাইতান স্ট্রিটনং ২০১, ২০৩ এবং ২১৮, সংলগ্নশাম শুই পো পুলিশ স্টেশনএবংতুং চাউ স্ট্রিট পার্ক,হ্যাঁচেউং কংএবংনগর পুনর্নবীকরণ কর্তৃপক্ষসমবায় উন্নয়নের মাধ্যমে গড়ে ওঠা একটি ব্যক্তিগত আবাসিক সম্পত্তি। এই সম্পত্তিটিতে ৪টি ভবন (ব্লক ১, ২, ৩ এবং ৫) রয়েছে যার উচ্চতা ৩২ থেকে ৪০ তলা, যা মোট ৮৭৬টি ইউনিট প্রদান করে। প্রাথমিক বিদ্যালয়ের নেট হল ব্লক ৪০ এবং মাধ্যমিক বিদ্যালয়ের নেট হল শাম শুই পো জেলা। এটি ২০১৯ সালের অক্টোবরে বিক্রয়ের জন্য চালু করা হয়েছিল। ১৮০টি ইউনিটের প্রথম ব্যাচের মূল্য তালিকায় প্রতি বর্গফুটের গড় ছাড় মূল্য ১৮,৬৮৮ হংকং ডলার। ২০২১ সালের জুলাই পর্যন্ত পর্যায়ক্রমে সম্পত্তিটি দখল করা হবে।
আরও পড়ুন:
