সুচিপত্র
১. ঘটনার মূল কথা: একটি লেনদেন যা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ঐতিহ্যবাহী যুক্তিকে উল্টে দেয়
টুয়েন মুনএজিয়ান উপকূলসম্প্রতি, বাজারকে হতবাক করে এমন একটি লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে: ব্লক ২-এর মাঝের তলায় সমুদ্রের দৃশ্য সহ ৬১৭ বর্গফুটের তিন শয়নকক্ষের একটি ইউনিট ৫.৪৭ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়েছে, যা ১২ বছর আগের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ৩০,০০০ হংকং ডলারের ক্ষতি। মুদ্রাস্ফীতি এবং হোল্ডিং খরচ, কমিশন, স্ট্যাম্প শুল্ক ইত্যাদি বিবেচনায় নিলে, মালিকের প্রকৃত ক্ষতি হংকং ডলার ৩০০,০০০ বলে অনুমান করা হয়। এই লেনদেনটি বেশ কয়েকটি বিশেষ রেকর্ড স্থাপন করেছে:
- আন্তঃচক্র ক্ষতি: "দীর্ঘমেয়াদী ধারণ অবশ্যই প্রশংসা করবে" এই ঐতিহ্যবাহী ধারণাটি ভেঙে ফেলা
- মূল্যায়ন অসম্মতি: ব্যাংক অফ চায়না (৫.৪৩ মিলিয়ন) এবং হ্যাং সেং (৫.৫৬ মিলিয়ন) এর মধ্যে মূল্যায়ন ব্যবধান ২.৪১TP3T
- দাম কমানো: ৭৩০,০০০ ইউয়ানের ক্রমবর্ধমান হ্রাস ১১.৮১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা বাজারের দুর্বল গ্রহণযোগ্যতাকে প্রতিফলিত করে।
২. মাইক্রো লেভেল: কেস বিশ্লেষণ এবং বাজার সংকেত
- মূল্য নির্ধারণের যুক্তি ভেঙে পড়েছে
ইউনিটটির দাম প্রতি বর্গফুট $8,865, যা একই এস্টেটে সাম্প্রতিক লেনদেনের চেয়ে কম:
- নিচের তলায় (২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে প্রতি বর্গফুট $৯,২০০ দামে বিক্রি হওয়া) একই ধরণের ইউনিটগুলিতে ৩.৬১TP3T ছাড় দেওয়া হচ্ছে
- মহামারীর আগে (২০১৯) একই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের সর্বোচ্চ স্তরের তুলনায়, এটি ২২১TP3T কমেছে।
এটি প্রতিফলিত করে যে বাজার যখন নিম্নমুখী থাকে তখন "সমুদ্র দৃশ্য প্রিমিয়াম" তারল্য বাধা হয়ে দাঁড়ায়।
- ঘর পরিবর্তনকারীদের কৌশল পরিবর্তন
ক্রেতা একই হাউজিং এস্টেটের বাসিন্দা, এবং তার ক্রয় আচরণ নির্দেশক:
- নগদ প্রবাহ বজায় রাখতে "ছোট থেকে বড়" ঐতিহ্যবাহী মডেলটি ত্যাগ করুন এবং "ফ্ল্যাটের জন্য ফ্ল্যাট" বেছে নিন।
- "ক্রস-ইউনিট আপগ্রেড" (একই দামে জীবনযাত্রার মান উন্নত করা) অর্জনের জন্য বিক্রেতার বিক্রির আগ্রহের সুযোগ গ্রহণ করা।
- ব্যাংক মূল্যায়ন প্রক্রিয়াটি ভুল
দুটি ব্যাংকের মধ্যে মূল্যায়নের পার্থক্য প্রকাশ করে:
- ভাড়ার ফলন (প্রায় 2.6%) বিবেচনা প্রতিফলিত করার জন্য BOC "নগদ প্রবাহ ছাড় মডেল" এর উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।
- হ্যাং সেং "তুলনামূলক লেনদেন পদ্ধতি" গ্রহণ করে, কিন্তু রেফারেন্স ডেটাতে ৩ মাসের ব্যবধান রয়েছে
মাঝখানে লেনদেনের মূল্য দেখায় যে বাজার মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা প্রতিষ্ঠান থেকে ক্রেতা এবং বিক্রেতার দিকে স্থানান্তরিত হচ্ছে।
৩. ম্যাক্রো দৃষ্টিকোণ: কাঠামোগত রূপান্তরে রিয়েল এস্টেট বাজারের বাস্তুতন্ত্র
- সুদের হার চক্র বিপরীতমুখী শক
২০১২ সালের তুলনা এবং বর্তমান আর্থিক পরিবেশ: সূচক নভেম্বর ২০১২ জুন ২০২৪ প্রাইম রেট ৫.০১TP3T ৬.১২৫১TP3T সর্বোচ্চ বন্ধকী অনুপাত ৭০১TP3T ৫০১TP3T* স্ট্রেস টেস্ট বেঞ্চমার্ক +২১TP3T +৩১TP3T *বিঃদ্রঃ: ১৫ মিলিয়নের বেশি সম্পত্তির জন্য সুদের হার বৃদ্ধির চক্রের উপর বিধিনিষেধ ২০১২ সালের তুলনায় পরিশোধের বোঝা ৪৩১TP3T বৃদ্ধি করেছে, যা সরাসরি ক্রয় ক্ষমতাকে সংকুচিত করেছে। - প্রান্তিক বাজারের তারল্য ফাঁদ
তুয়েন মুন জেলার সেকেন্ড-হ্যান্ড লেনদেনের তথ্য দেখায়:
- ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে লেনদেনের পরিমাণ বছরের পর বছর ৩৮১TP3T কমেছে।
- গড় দর কষাকষির স্থান 15%-20% তে প্রসারিত হয়েছে
- তালিকাভুক্তি থেকে বন্ধ হওয়া পর্যন্ত সময়কাল ১৪২ দিন পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছে (ঐতিহাসিক গড় ৮৭ দিন)।
এটি প্রতিফলিত করে যে নন-কোর এরিয়ার সম্পত্তিগুলি "তরলতা ছাড়" এর একটি দুষ্ট চক্রে আটকা পড়েছে।
- আন্তঃপ্রজন্মগত সম্পদের প্রভাবের বিপরীতমুখীকরণ
মূল মালিক ছিলেন একজন সাধারণ "মধ্যবিত্ত বাড়ির ক্রেতা":
- হোল্ডিং পিরিয়ডের মোট খরচ (বন্ধকী সুদ + ব্যবস্থাপনা ফি + হার) প্রায় ১.৮৭ মিলিয়ন ইউয়ান
- সম্ভাব্য সুযোগ খরচ (যদি হ্যাং সেং সূচক ETF-তে বিনিয়োগ করা হয়) তাত্ত্বিক রিটার্ন হল 2.16 মিলিয়ন ইউয়ান
আর্থিক সঞ্চয়ের হাতিয়ার হিসেবে রিয়েল এস্টেটের ব্যর্থতা দেখায়।
চতুর্থ। প্রাতিষ্ঠানিক ত্রুটিগুলি উন্মোচিত: পৃথক ক্ষেত্রে পদ্ধতিগত ঝুঁকিগুলি দেখা
- মূল্যায়ন প্রক্রিয়া হিস্টেরেসিস
বর্তমান ব্যাংক মূল্যায়ন ব্যবস্থায় তিনটি প্রধান অন্ধ বিন্দু রয়েছে:
- ঐতিহাসিক ট্রেডিং তথ্যের উপর নির্ভর করে, তাৎক্ষণিক বাজার আতঙ্ক প্রতিফলিত করা কঠিন।
- "সজ্জা মূল্যের অবমূল্যায়ন" উপেক্ষা করুন (এই ইউনিটের সজ্জা বিনিয়োগ প্রায় 500,000 ইউয়ান)
- "স্টক ধরে রাখার সুযোগ খরচ" এর মতো লুকানো খরচ বিবেচনায় নেওয়া হয় না।
- কর নকশা বিপরীতমুখী
যদিও অতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক (SSD) জল্পনা-কল্পনা নিয়ন্ত্রণ করে, এটি আরও:
- দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডারদের জন্য বহির্গমন খরচ বৃদ্ধি করুন
- "লক-আপ প্রভাব" বাজার সমন্বয় বিলম্বিত করে
এই মামলাটি দেখায় যে SSD সময়ের পরেও পণ্য ধরে রাখার সময় কোম্পানিটি এখনও ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছে, যা নীতির সীমাবদ্ধতাগুলিকে তুলে ধরে।
৫. বিশেষজ্ঞদের মতামত: বাজার তলানিতে নেমে আসছে নাকি মূল্য পুনর্মূল্যায়ন?
- হতাশাবাদী ব্যাখ্যা
"এই ধরণের 'নিম্ন-মূল্য' লেনদেন সম্পদ মূল্য নির্ধারণ মডেলের পুনর্গঠনকে প্রতিফলিত করে। যখন ভাড়ার ফলন দীর্ঘ সময়ের জন্য বন্ধকী হারের চেয়ে কম থাকে, তাত্ত্বিকভাবে, হংকংয়ের সম্পত্তির দাম 30-40% সমন্বয়ের জন্য জায়গা থাকা উচিত।" - কারিগরি বিশ্লেষণ
"বর্তমান পর্যায়টি 'আতঙ্কিত বিক্রয়' এবং 'সময়মতো চাহিদা পূরণ'-এর মধ্যে সংঘর্ষের সময়। তুয়েন মুনের মতো দ্বিতীয় স্তরের অঞ্চলগুলি পুনর্মূল্যায়ন সম্পন্ন করতে এবং বাজারের তলদেশ খুঁজে পেতে প্রথম হতে পারে।" - আচরণগত অর্থনীতির দৃষ্টিকোণ
"১২ বছর ধরে স্টক ধরে রাখার পরও টাকা হারানোর ফলে 'ক্ষতি এড়ানোর' প্রভাব তৈরি হবে, যা স্টপ-লস বিক্রয়ের একটি শৃঙ্খল তৈরি করতে পারে এবং একটি স্ব-পরিপূর্ণ ভবিষ্যদ্বাণী তৈরি করতে পারে।"
ষষ্ঠ। ভবিষ্যতের পরিস্থিতির সিমুলেশন এবং ঝুঁকি সতর্কতা
- স্বল্পমেয়াদী (৬-১২ মাস)
- মূল্যায়ন কর্তনের ঢেউ ছোট এবং মাঝারি আকারের ব্যাংকগুলিতে ছড়িয়ে পড়েছে
- "নেতিবাচক সম্পদের" ঘটনা আছে কিন্তু সেগুলো কোনও পদ্ধতিগত সংকটের দিকে পরিচালিত করবে না।
- ডেভেলপাররা উত্তর-পশ্চিম নিউ টেরিটরিতে সাশ্রয়ী মূল্যের সম্পত্তি চালু করার কাজ ত্বরান্বিত করছে
- মধ্যমেয়াদী (৩-৫ বছর)
- মূল অঞ্চলের বাইরের সম্পত্তির দাম ২০০৯ সালের স্তরে ফিরে আসতে পারে
- ভাড়া বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নতুন নোঙ্গর বিন্দু হয়ে ওঠে
- সরকার "স্ট্রেস টেস্ট" মানগুলি সামঞ্জস্য করতে পারে
- দীর্ঘমেয়াদী কাঠামোগত পরিবর্তন
- রিয়েল এস্টেটের "সম্পদ সঞ্চয়" ফাংশন দুর্বল হয়ে পড়ছে
- পেশাদার "রিয়েল এস্টেট লিকুইডিটি ম্যানেজমেন্ট" পরিষেবার উত্থান
- নগর পরিকল্পনা "প্রথমে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন" -এ স্থানান্তরিত হচ্ছে
সপ্তম। বাজার অংশগ্রহণকারীদের জন্য ব্যবহারিক পরামর্শ
- মালিক
- রিয়েল-টাইম পর্যবেক্ষণের জন্য একটি "হোল্ডিং কস্ট ড্যাশবোর্ড" স্থাপন করুন।
- সুযোগ খরচ হেজ করার জন্য "রিভার্স মর্টগেজ" বিবেচনা করুন
- সংস্কার বিনিয়োগের পরিশোধের সময়কাল পুনর্মূল্যায়ন করুন
- ক্রেতা
- "আঞ্চলিক গতিশীলতা সূচক" মূল্যায়ন ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা
- দাম নিয়ে আলোচনা করার জন্য ব্যাংক মূল্যায়নের পার্থক্যের সদ্ব্যবহার করুন।
- বিভিন্ন সুদের হারের পরিস্থিতিতে নগদ প্রবাহের চাপ পরীক্ষা করুন
- নীতিনির্ধারকগণ
- "গতিশীল মূল্যায়ন ব্যবস্থা" প্রবর্তন করা হচ্ছে
- সেকেন্ডারি মার্কেটের জন্য একটি তরলতা সহায়তা ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা
- প্রকৃত ব্যবহারের মূল্য প্রতিফলিত করার জন্য হার ব্যবস্থার সংস্কার করা
উপসংহার: সম্পত্তি বাজারে একটি আদর্শ পরিবর্তনের সূচনা
তুয়েন মুন উপকূলে সংঘটিত এই সাধারণ লেনদেনটি আসলে হংকংয়ের রিয়েল এস্টেটের স্বর্ণযুগের গোধূলি ধ্বনি তুলেছিল। যখন "ইটের বিশ্বাস" সুদের হার এবং জনসংখ্যাতাত্ত্বিক কাঠামোর লৌহ আইনের দ্বৈত প্রভাবের মুখোমুখি হয়, তখন বাজার একটি নতুন মূল্য সমীকরণ লিখছে। সাধারণ নাগরিকদের জন্য, "বাড়ি কেনা" এই মিথের সাথে আচ্ছন্ন হওয়ার পরিবর্তে, "জীবনযাত্রার ব্যয়ের ব্যাপক সুবিধা" এর একটি যুক্তিসঙ্গত সিদ্ধান্ত গ্রহণের কাঠামো পুনর্গঠন করা ভাল। এজিয়ান উপকূলে শুরু হওয়া মূল্য পুনর্মূল্যায়নের এই তরঙ্গ অবশেষে সমগ্র শহরের স্থানিক অর্থনৈতিক কাঠামোকে নতুন আকার দেবে।
এজিয়ান উপকূল(ইংরেজি: এজিয়ান কোস্ট), হলহংকংতুয়েন মুন জেলাওয়াটক্যাসেল পিক রোডসো কুন ওয়াটের ২ কুন তসিং রোডে অবস্থিত ব্যক্তিগত আবাসন সম্পত্তিটি হলসান হাং কাই প্রোপার্টিজ,স্থল-সমুদ্র সংযোগএবংহেন্ডারসন ভূমি উন্নয়নএটি যৌথভাবে তৈরি এবং সম্পন্ন করা হয়েছিল এবং ২০০২ সালের নভেম্বরে বিক্রির জন্য রাখা হয়েছিল, যার গড় মূল্য ছিল প্রতি বর্গফুট HK$২,৪২০, যা প্রতি বর্গফুট HK$১,৮৬০ থেকে শুরু হয় এবং সর্বনিম্ন বিক্রয় মূল্য ছিল ৫০ মিলিয়ন HK$। ২০০৩ সালের জানুয়ারিতে এস্টেটটি দখল করা হয়েছিল।
ভূমিকা
এজিয়ান উপকূল হল ৭টি ভবনের সারিস্ক্রিন বিল্ডিংপ্রতিটি ভবন ৩২ তলা উঁচু (আসলে ২৯ তলা) এবং এতে ৮টি ইউনিট রয়েছে, মোট ১,৬২৪টি ইউনিট, যার ইউনিট নির্মাণ এলাকা ৬৮৮ বর্গফুট থেকে ১,০৪৩ বর্গফুট পর্যন্ত।
আরও পড়ুন:
- হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার অপেক্ষা এবং দেখার মেজাজে রয়েছে, অর্ধেকেরও বেশি বাসিন্দা আশা করছেন সম্পত্তির দাম কমবে এবং বাড়ি কেনার আকাঙ্ক্ষা নতুন সর্বনিম্ন পর্যায়ে পৌঁছাবে।
- এটা দেখে ভয় লাগে যে ইয়াউ টং সমুদ্রতীরবর্তী বিলাসবহুল বাসস্থান ষিতাইয়ের বিশাল পরিমাণ অর্থ ৩ বছরে উধাও হয়ে গেছে, এবং পতন প্রায় ৫০%!
- "লুকানো দ্বীপ" লংঝু দ্বীপের লফট হাউস লোকসানে বিক্রি! সি ভিউ স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্ট ১.৮৫ মিলিয়ন ডলারে বিক্রি হয়েছে, ৬ বছরে ৪২১TP3T এর মূল্য হ্রাস পেয়েছে
