সুচিপত্র
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের "অচলাবস্থা" একাধিক কাঠামোগত দ্বন্দ্বের ফসল, যার মূল কারণগুলি ভূমি ব্যবস্থা, অর্থনৈতিক মডেল, সামাজিক বন্টন এবং রাজনৈতিক খেলা জড়িত। এই অসুবিধাগুলি কাটিয়ে উঠতে, আমাদের ঐতিহ্যবাহী সরবরাহ ও চাহিদা সমন্বয়ের চিন্তাভাবনার বাইরে যেতে হবে এবং পদ্ধতিগত সংস্কারের দৃষ্টিকোণ থেকে এটিকে বিবেচনা করতে হবে। এই প্ল্যাটফর্মটি স্থাপত্য এবং সম্ভাব্য সমাধানগুলি গভীরভাবে বিশ্লেষণ করে:
১. কাঠামোগত দ্বন্দ্বের গভীরভাবে বিলুপ্তি
১. ভূমি একচেটিয়াকরণ এবং প্রাতিষ্ঠানিক ঘাটতি
– জমি সরবরাহের অধিকারের কেন্দ্রীকরণ: হংকংয়ে প্রায় ৪০১ টিপি৩ টন জমি বেসরকারি ডেভেলপারদের (কৃষি জমি এবং ব্রাউনফিল্ড সাইট সহ) দখলে রয়েছে এবং সরকারের কাছে উন্নয়নের জন্য সীমিত জমি রয়েছে। নতুন অঞ্চল অধ্যাদেশের অধীনে জটিল উত্তরাধিকার অধিকারের কারণে নতুন অঞ্চলগুলিতে জমির মুক্তি অকার্যকর।
- কঠোর পরিকল্পনা পদ্ধতি: নগর পরিকল্পনা বোর্ডের পর্যালোচনা প্রক্রিয়া দীর্ঘ এবং পরিবেশগত মূল্যায়ন প্রায়শই বিচার বিভাগীয় পর্যালোচনার মাধ্যমে অপব্যবহার করা হয়, যার ফলে উত্তর মেট্রোপলিটন এলাকার মতো প্রকল্পগুলির পরিকল্পনায় বিলম্ব হয়।
- ভূমি পুনরুদ্ধারের রাজনীতিকরণ: "লান্টাউ টুমরো" সম্পর্কে জনসাধারণের সন্দেহ কেবল পরিবেশ সুরক্ষার কারণেই নয়, বরং সরকারের সম্পদ বরাদ্দের প্রতি তাদের অবিশ্বাসকেও প্রতিফলিত করে।
২. একক অর্থনৈতিক কাঠামো এবং মূলধন দৃঢ়ীকরণ
- রিয়েল এস্টেটের আর্থিকীকরণ: হংকংয়ের জিডিপির প্রায় 30% প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষভাবে রিয়েল এস্টেট দ্বারা চালিত হয়, এবং ব্যাংক ঋণে বন্ধকের অনুপাত দীর্ঘদিন ধরে 40% ছাড়িয়ে গেছে, যা "আবাসনের দামের পতন → অর্থনৈতিক মন্দা → বাজার উদ্ধার → আবাসনের দামের প্রত্যাবর্তন" এর একটি দুষ্টচক্র তৈরি করেছে।
– শিল্পের শূন্যতা: অর্থায়ন এবং রিয়েল এস্টেটের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা বিজ্ঞান ও প্রযুক্তি উদ্ভাবন এবং উৎপাদনে বিনিয়োগকে সংকুচিত করে, যার ফলে উচ্চ-দক্ষতার চাকরির অভাব দেখা দেয়। তরুণরা রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত শিল্পে প্রবেশ করতে বাধ্য হয়, যা সম্পদের অমিলকে আরও বাড়িয়ে তোলে।
৩. সামাজিক স্তরবিন্যাস এবং ভারসাম্যহীন আবাসন বন্টন
– পাবলিক হাউজিং নীতি অকার্যকর: পাবলিক হাউজিংয়ের জন্য অপেক্ষার সময় 6 বছর পর্যন্ত, এবং উপবিভক্ত ফ্ল্যাটে বসবাসকারী জনসংখ্যা 220,000 ছাড়িয়ে গেছে, কিন্তু সরকার "পাবলিক হাউজিং সীমিত করার" উপর জোর দিচ্ছে (মোট হাউজিং স্টকের 30% এর জন্য দায়ী), এবং মধ্যবিত্ত শ্রেণীকে বেসরকারি বাজারে প্রতিযোগিতা করতে বাধ্য করা হচ্ছে।
– প্রজন্মগত সম্পদের ব্যবধান: ৪০১টিপি৩টি পরিবারের নিজস্ব বাড়ি রয়েছে (বেশিরভাগই কম দামের যুগে কেনা), এবং নতুন প্রজন্মকে বন্ধক পরিশোধের জন্য ৫০১টিপি৩টি-র বেশি আয় করতে হয়, যার ফলে সামাজিক গতিশীলতা স্থবির হয়ে পড়ে।
৪. আন্তঃজাতিক মূলধন এবং ভূ-রাজনৈতিক অস্থিরতা
– অফশোর ক্যাপিটাল পুল প্রভাব: সংযুক্ত বিনিময় হার ব্যবস্থার অধীনে, হংকং ডলার চীন এবং মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মধ্যে খেলায় একটি নিরাপদ আশ্রয়স্থল হয়ে উঠেছে। ২০১০ থেকে ২০২০ সাল পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট লেনদেনে বিদেশী মূলধন গড়ে ১৫১TP3T ছিল, যা সম্পদের দাম বাড়িয়েছে।
– পরিচয়ের রাজনীতিকরণ: জাতীয় নিরাপত্তা আইনের পর অভিবাসন তরঙ্গ প্রায় ৫০,০০০ আবাসিক ইউনিট ছেড়ে দেয়, কিন্তু বিদেশী পুঁজি প্রত্যাহার এবং প্রতিভা নীতির ওঠানামা সরবরাহের প্রভাবকে হ্রাস করে।
II. পদ্ধতিগত সংস্কারের সম্ভাব্য পথ
১. ভূমি ব্যবস্থা: একচেটিয়া অধিকার ভেঙে ক্ষমতা ছেড়ে দেওয়া
১. জোরপূর্বক ভূমি পুনরুদ্ধার সংস্কার
– আইনি চ্যালেঞ্জ এড়িয়ে, নতুন অঞ্চলগুলিতে "আবাসন সংকট দূর করতে" এবং ব্রাউনফিল্ড সাইটগুলি সরাসরি বাজেয়াপ্ত করার জন্য "জনসাধারণের উদ্দেশ্য" এর সংজ্ঞা সম্প্রসারণের জন্য ভূমি পুনরুদ্ধার অধ্যাদেশ সংশোধন করা।
– সিঙ্গাপুরের ভূমি সংরক্ষণ মডেলের কথা উল্লেখ করে, বেসরকারি ডেভেলপারদের জন্য জমির ধারণক্ষমতার উপর একটি সীমা নির্ধারণ করুন এবং সীমা অতিক্রমকারী যেকোনো জমির উপর উচ্চ শূন্যস্থান কর আরোপ করুন।
২. উদ্ভাবনী উন্নয়ন প্রক্রিয়া
- "ভূমি বন্ড" বাস্তবায়ন: সরকার কৃষিজমি কেনার জন্য বিশেষ তহবিল জারি করে এবং মূল মালিকরা উন্নয়ন-পরবর্তী লাভ ভাগ করে নিতে পারে, যার ফলে জমি দখলের প্রতিরোধ হ্রাস পায়।
- পাইলট "প্রতিকূল দখল": যোগ্য নাগরিকদের দীর্ঘদিন ধরে অলস পড়ে থাকা জমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য আবেদন করার অনুমতি দিন।
২. অর্থনৈতিক রূপান্তর: রিয়েল এস্টেট বিচ্ছিন্নকরণ এবং শিল্প পুনর্গঠন
১. মূলধন বিচ্যুত করার জন্য একটি সার্বভৌম সম্পদ তহবিল প্রতিষ্ঠা করা
- জমি নিলামের অর্থের একটি অংশ শিল্প বিনিয়োগ তহবিলে বিনিয়োগ করা হবে, যার মধ্যে সেমিকন্ডাক্টর, জৈবপ্রযুক্তি এবং অন্যান্য বাস্তব শিল্পে লক্ষ্যবস্তু বিনিয়োগ করা হবে যাতে সম্পত্তি বাজারের উপর মূলধনের নির্ভরতা কমানো যায়।
২. কর কাঠামোতে বিপ্লব
- একটি "প্রগতিশীল সম্পত্তি মূল্য সংযোজন কর" প্রবর্তন করুন: অনুমানমূলক মজুদদারি রোধ করতে ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে রাখা সম্পত্তির হস্তান্তরের উপর ৫০১TP3T মূল্য পার্থক্য কর আরোপ করুন।
- "কঠোর পদক্ষেপ" বাতিল করুন এবং পরিবর্তে "বিলাসবহুল বাড়ি খালি করার কর" আরোপ করুন (যেমন, ২০০ বর্গমিটারের বেশি আবাসিক ভবনের জন্য কর 20% যা অর্ধ বছর ধরে খালি রয়েছে)।
৩. আবাসন বরাদ্দ: একটি বহু-স্তরযুক্ত সরবরাহ ব্যবস্থা
১. সরকারি আবাসনের বাজারমুখী সংস্কার
- "ভাড়া বা ক্রয়ের জন্য পাবলিক হাউজিং ২.০" চালু করা হচ্ছে: ভাড়াটেরা ৫ বছর ধরে ইউনিটে বসবাসের পরে ব্যয় মূল্যে ইউনিট কিনতে পারবেন, যার লক-ইন সময়কাল ১০ বছর, ফলে ঊর্ধ্বমুখী গতিশীলতার প্রত্যাশা থেকে মুক্তি পাবেন।
- "পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ বিডিং" প্রবর্তন: বেসরকারি সংস্থাগুলি ভূমি উন্নয়ন কোটার জন্য পাবলিক হাউজিং এবং এক্সচেঞ্জ পরিষেবার ব্যবস্থাপনার অধিকারের জন্য বিড করতে পারে।
2. প্রাইভেট স্টক সক্রিয় করুন
- "বিভক্ত ফ্ল্যাটের বৈধকরণ + নিরাপত্তা মান সার্টিফিকেশন" প্রচার করুন: স্বল্পমেয়াদে ১০০,০০০ কম দামের বাড়ি ছেড়ে দেওয়ার জন্য ভর্তুকি প্রদান করুন।
- বাধ্যতামূলক "উত্তরাধিকার সম্পত্তির মুক্তি": কোন উত্তরাধিকারী নেই এমন সম্পত্তি সরকার কর্তৃক পরিচালিত এবং ভাড়া দেওয়া হবে এবং 5 বছর পরে নিলামে বিক্রি করা হবে।
(IV) আঞ্চলিক সহযোগিতা: আবাসন দেখতে হংকংয়ের বাইরেও তাকানো
১. আন্তঃজাতিক "কর্ম-বাসস্থান পৃথকীকরণ" নীতি প্যাকেজ
– "হংকং কমিউনিটি" চালু করতে গ্রেটার বে এরিয়ার শহরগুলির সাথে সহযোগিতা করুন: নির্ধারিত এলাকায় রিয়েল এস্টেট ক্রয় করলে হংকংয়ের আবাসন পাওয়া যাবে, এবং একই সাথে একটি আন্তঃসীমান্ত উচ্চ-গতির রেল কমিউটার লাইন খোলা হবে।
– হংকং সরকার শেনজেনে শাখা স্থাপনের জন্য কোম্পানিগুলিকে ভর্তুকি দেয়, দূরবর্তীভাবে কাজ করতে উৎসাহিত করে এবং আবাসনের চাহিদা কমায়।
২. আর্থিক উপকরণ উদ্ভাবন
- গ্রেটার বে এরিয়া হাউজিং REITs ইস্যু করা: হংকংয়ের বাসিন্দারা উচ্চ স্থানীয় ভাড়ার বিরুদ্ধে স্থিতিশীল রিটার্ন পেতে মূল ভূখণ্ডের ভাড়া আবাসন সিকিউরিটাইজেশন পণ্যগুলিতে বিনিয়োগ করতে পারেন।
৩. রাজনৈতিক প্রতিরোধ এবং বাস্তবায়নের ঝুঁকি
১. স্বার্থান্বেষী গোষ্ঠীর সংঘর্ষ
– চারটি প্রধান রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার ভূমি সংস্কারকে বাধাগ্রস্ত করার জন্য আইন পরিষদে তাদের কার্যকরী আসন ব্যবহার করে। কেন্দ্রীয় ক্ষমতা একত্রিত করে (যেমন মৌলিক আইনের ২৩ অনুচ্ছেদ কার্যকর হওয়ার পর রাজনৈতিক পরিবেশে পরিবর্তন) তাদের কণ্ঠস্বর দুর্বল করা প্রয়োজন।
২. বিভক্ত জনমতের ভারসাম্য রক্ষা করা
– মধ্যবিত্ত শ্রেণী সরকারি আবাসনের সম্পদায়নের বিরোধিতা করে (রিয়েল এস্টেটের মূল্য হ্রাস করার বিষয়ে উদ্বিগ্ন), এবং একটি "দ্বৈত ট্র্যাক সিস্টেম" ডিজাইন করা প্রয়োজন: মূল ক্ষেত্রগুলি স্থিতাবস্থা বজায় রাখে এবং নতুন উন্নয়ন ক্ষেত্রগুলি নতুন প্রক্রিয়া চেষ্টা করে।
৩. মূলধন বহির্গমন ঝুঁকি
– আমূল সংস্কারের ফলে সম্পত্তি বাজারে স্বল্পমেয়াদী পতন ঘটতে পারে 20%-30% দ্বারা। আগে থেকেই একটি বৈদেশিক মুদ্রা রিজার্ভ বাফার পুল প্রতিষ্ঠা করা এবং মূল ভূখণ্ডের সাথে আন্তঃসীমান্ত মূলধন নিয়ন্ত্রণ সমন্বয় করা প্রয়োজন।
IV. ঐতিহাসিক সুযোগ এবং সময়সীমা
হংকংয়ের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির বর্তমান মন্দা (২০২৩ সালে আনুমানিক ২.৮১TP3T), চীন ও মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মধ্যে উল্টানো সুদের হারের ব্যবধান এবং অভিবাসন তরঙ্গ একটি "স্ট্রেস টেস্ট উইন্ডো পিরিয়ড" তৈরি করেছে, যা সংস্কার প্রচারের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। যদি আমরা আগামী ৩-৫ বছরের মধ্যে প্রাকৃতিক জনসংখ্যা হ্রাসের সময়কাল মিস করি (২০৪১ সালে শ্রমশক্তি ২৪১TP3T হ্রাস পাবে বলে আশা করা হচ্ছে), তাহলে কাঠামোগত সমন্বয় আরও কঠিন হবে।
উপসংহার
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের এই দুর্দশার মূল কারণ হলো পুঁজিবাদী শাসন মডেল এবং জনগণের জীবিকা নির্বাহের চাহিদার মধ্যে চূড়ান্ত সংঘর্ষ। এই অচলাবস্থা ভাঙতে হলে, আমাদের উচ্চ-স্তরের নকশার সাহস (যেমন ভূমি সম্পত্তির অধিকার পুনর্নির্ধারণের জন্য মৌলিক আইনের ১২০ অনুচ্ছেদ সক্রিয় করা) এবং ক্ষুদ্র-উদ্ভাবনের নমনীয়তা (যেমন খণ্ডিত রিয়েল এস্টেট লেনদেন সক্ষম করার জন্য ব্লকচেইন প্রযুক্তি ব্যবহার করা) উভয়ই প্রয়োজন। কেবলমাত্র আবাসন সমস্যাকে "অর্থনৈতিক সমস্যা" থেকে "সামাজিক চুক্তি পুনর্গঠন"-এ পুনর্নির্ধারণ করেই আমরা শতাব্দীব্যাপী উচ্চ আবাসন মূল্যের চক্র থেকে বেরিয়ে আসতে পারি।
আরও পড়ুন:
