সুচিপত্র
২০২৪ সালের আগস্টে, শেংহুই রিটেইল শপ ফান্ড ওয়াটার স্ট্রিটের একটি গ্রাউন্ড ফ্লোর দোকান ১৫.৬ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করেছে এই খবর বাজারকে হতবাক করে দেয়। এই লেনদেনটি ছিল দেড় মাসের মধ্যে তহবিলের তৃতীয় ক্ষতি। তহবিলটি গত মাসে জর্ডানের ১২৬ উসোং স্ট্রিটের নিচতলা এবং লফটের দোকানগুলি ১৮.৬৮ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করেছে। ২০২২ সালের জুলাই মাসে ইউনিটটি ২৭.৫ মিলিয়ন হংকং ডলারে কেনা হয়েছিল এবং প্রায় আড়াই বছর ধরে রাখা হয়েছিল, যার ফলে ৮.৮২ মিলিয়ন হংকং ডলার বা ৩২.০৭১TP3T ক্ষতি হয়েছিল।
এক মাস পর, তহবিলটি শাউ কেই ওয়ানের ১৮০ শাউ কেই ওয়ানের নিচতলায় অবস্থিত ONE EIGHTY, 180 শাউ কেই ওয়ানের 2 নম্বর দোকানটি প্রায় 20.1 মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করে। দোকানটির আয়তন প্রায় ১,৪৩৩ বর্গফুট এবং প্রতি বর্গফুটের দাম প্রায় হংকং ডলার ১৪,০০০। তহবিলটি দুই বছরেরও কম সময় ধরে ব্যবসাটি ধরে রাখে এবং প্রায় HK$4.9 মিলিয়ন বা 19.6% ক্ষতির সাথে বাজার থেকে বেরিয়ে যায়।
সাই ইং পুন দোকানের আসল মালিকের ৩৪ বছরে ১৭ গুণ লাভের "মিথ" একটি পেশাদার তহবিলের হাতে "ওয়াটারলু" হয়ে ওঠে। যখন "শপ কিং" লি গেনক্সিংকেও পরপর লোকসান বন্ধ করতে হবে, তখন কোন ধরণের কাঠামোগত সংকট লুকিয়ে আছে? (তথ্য তুলনার জন্য টেবিল ১ দেখুন)
সারণী ১: শেংহুই তহবিলের তিনটি ক্ষতির মূল তথ্য
| সম্পত্তির অবস্থান | ক্রয়ের সময় | ক্রয় মূল্য (মিলিয়ন) | বিক্রয়মূল্য (মিলিয়ন) | ধারণকাল | ইক্লিপস রেঞ্জ |
|---|---|---|---|---|---|
| সাই ইং পুন | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | ৩ বছর | 36.33% |
| জর্ডন | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | ২.৫ বছর | 32.07% |
| শাউ কেই ওয়ান | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | ১.৫ বছর | 19.6% |
ক্ষতের শারীরবৃত্তীয় ক্ষয়: বাজারে শ্বাসরোধে তিনটি মারাত্মক আঘাত
১. মহামারী-পরবর্তী ভোগের ধরণে বিচ্ছিন্নতা: "ই-কমার্স + উত্তরমুখী" দ্বিগুণ রক্তচোষা
ক্ষেত্রেওয়াটার স্ট্রিটযদিও দোকানটির ভাড়ার রিটার্ন ৫.৪%, তবুও এটি তার মারাত্মক ত্রুটি লুকাতে পারে না - ৭০,০০০ ইউয়ান মাসিক ভাড়া সহ রেস্তোরাঁর ভাড়াটেরা "সপ্তাহান্তে খালি শহর" এর প্রভাবের সম্মুখীন হচ্ছেন। মিডল্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিয়াল অ্যান্ড কমার্শিয়াল প্রপার্টিজ থেকে প্রাপ্ত তথ্যে দেখা গেছে যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে হংকং দ্বীপের রাস্তার দোকানগুলির খালি পদের হার ১২.৮১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা মহামারী-পূর্ব সময়ের তুলনায় তিনগুণ বেশি।
গভীর সংকট হলো ভোগ কাঠামোর পরিবর্তন:
- শেনজেন-গুয়াংডং গ্রাহক বৃত্ত রূপ নিচ্ছে: হংকংয়ের আদমশুমারি ও পরিসংখ্যান বিভাগের তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, হংকংয়ের বাসিন্দারা ৪২ মিলিয়ন বার ভোগের জন্য উত্তরে গিয়েছিলেন, যা প্রতি মাসে ৭০ লক্ষ মানুষ "পা দিয়ে ভোট দিয়েছেন" এর সমান।
- ই-কমার্স ভৌত ক্ষয় করছে: কনজিউমার কাউন্সিলের জরিপ দেখায় যে নাগরিকরা 62%-তে নিত্যপ্রয়োজনীয় জিনিসপত্র অনলাইনে কেনাকাটার ফ্রিকোয়েন্সি বাড়িয়েছে এবং রাস্তার দোকানগুলিতে ঐতিহ্যবাহী "আবেগপ্রবণ ভোগ" সুবিধাটি ভেঙে পড়েছে।
২. সুদের হারের কাঁচি: ৪.৭৫১TP3T অর্থায়ন খরচ বনাম ৫.৪১TP3T ভাড়া রিটার্ন
ওয়াটার স্ট্রিট শপকে উদাহরণ হিসেবে নিলে, বর্তমান ঋণের সুদের হার H+1.3% (আসলে প্রায় 4.75%) এর উপর ভিত্তি করে, কমিশন এবং ব্যবস্থাপনা ফি বাদ দেওয়ার পরে, তহবিলের নেট রিটার্ন হার 4% এর কম হতে পারে এবং ভাড়াটেদের মধ্যে কোনও ওঠানামা হলে তহবিল ক্ষতির সম্মুখীন হবে। আরও মারাত্মক বিষয় হল যে দোকানের মূল্যায়ন সুদের হারের সাথে বিপরীতভাবে সম্পর্কিত - সুদের হারে প্রতি 1% বৃদ্ধির জন্য, দোকানের দামের তাত্ত্বিক হ্রাস 8-10% (JLL মডেল)।
৩. "দোকান সিকিউরিটাইজেশন" এর ফাঁদ: তারল্য কৃষ্ণগহ্বর মূল্য গ্রাস করে
তহবিল পরিচালনা মডেলের অন্তর্নিহিত ত্রুটি রয়েছে:
- উচ্চ লিভারেজ শর্ট সাইকেল: তাদের বেশিরভাগই ৩-৫ বছরের বন্ধের সময়কাল গ্রহণ করে, যা দোকানের স্বাভাবিক পরিশোধের সময়ের (সাধারণত ৮-১০ বছর) সাথে মেলে না।
- মূল্যায়ন বুদবুদের পরিণতি: ভাড়া বাজারে কাঠামোগত পতন উপেক্ষা করে, ২০২২ সালে ক্রয়মূল্য বেশিরভাগই মহামারী-পূর্ব ভাড়ার উপর ভিত্তি করে।
- খুচরা বিক্রয়ের দ্বিধা： তহবিলের বিভক্ত বিক্রয় মালিকানার খণ্ডিতকরণের দিকে পরিচালিত করে, যা ফলস্বরূপ সম্পত্তি পুনর্গঠনের নমনীয়তাকে দুর্বল করে দেয়।
বিশেষজ্ঞরা নির্ণয় করেন: বাজার কখন তলানিতে নামবে?
"বর্তমানে, মূল এলাকার দোকান ভাড়া ২০০৮ সালের স্তরে ফিরে এসেছে, তবে সুদের হার স্বাভাবিক হতে সময় লাগবে। আমরা ২০২৫ সালের দ্বিতীয়ার্ধে পরিবর্তনের আশা করছি।" তবে, বিকল্প কিছু কণ্ঠস্বর আছে যারা বিশ্বাস করে যে দোকানগুলি "বিনিয়োগমুক্ত পণ্যায়ন" প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে এবং ভবিষ্যতে তাদের ব্যবহারিক প্রকৃতিতে ফিরে আসবে।
পোস্টস্ক্রিপ্ট: তথ্যের বাইরেও সংযত চিন্তাভাবনা
যখন ১৩ লক্ষের সংখ্যার খেলা ২ কোটি ৪৫ লক্ষে পরিণত হয় এবং তারপর ১৫ কোটিতে সঙ্কুচিত হয়, তখন আসলে যা পরীক্ষা করা উচিত তা হয়তো একটি নির্দিষ্ট তহবিলের লাভ-ক্ষতি নয়, বরং সমগ্র বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ব্যবস্থার পুনর্গঠন। ভৌত এবং ভার্চুয়ালের মধ্যে লড়াইয়ের মধ্যে, শহরের স্মৃতি বহনকারী রাস্তার দোকানগুলিকে কি আর্থিক হাতিয়ার হিসেবে দেখা উচিত নাকি সাংস্কৃতিক বাহক হিসেবে দেখা উচিত? এই গ্রহনের ঝড় অবশেষে মানুষকে পছন্দের মুখোমুখি হতে বাধ্য করবে।
আরও পড়ুন:
- ক্যাসিনো রাজা ঝো ঝুওহুয়ার শতাব্দীব্যাপী বিচার শেষ হয়েছে, কিন্তু তিনি এখনও মূল সম্পদের উপর নিয়ন্ত্রণ বজায় রেখেছেন
- আরেকদিন! "শপ কিং" ডেং চেংবোর ছেলে, ডেং ইয়াওশেং, একটি আর্থিক কোম্পানির বিরুদ্ধে হাইকোর্টে ২৩০ মিলিয়ন NT$ এর বিশাল ঋণের মামলা দায়ের করেছে।
- আর্থিকভাবে সমস্যাগ্রস্ত এজেন্ট পাগল দেং চেংবো কমিশন পাওয়ার পর দেবতাদের প্রতি শ্রদ্ধা জানাতে আতশবাজি পোড়াতে এত আগ্রহী!
