সুচিপত্র
血虧個案直擊
【蝕讓風暴眼】中原地產獨家披露，晉海II第3B座中低層D室近日以「斬倉價」593萬成交，較2018年購入價狂瀉28.3%，創下該區年內最慘烈跌價紀錄。這套477呎兩房單位見證樓市殘酷現實：
▸ 每呎12,432元破底價，較上月同戶型再插水5.3%
▸ 原業主硬扛5年SSD禁售期仍難逃割肉命運
▸ 帳面蒸發234.6萬，足夠全款購買大埔新盤一房單位
▸市場下行壓力加劇 供需失衡或觸發連鎖效應
এক নজরে মূল তথ্য
◼ 成交個案：日出康城4期晉海II第3B座中低層D室
◼ 單位規格：477呎兩房，成交價593萬，呎價12,432元
◼ 貶值幅度：較2018年購入價827.6萬下跌28.3%，帳面虧損234.6萬
◼ 橫向對比：同座高層戶去年3月成交價800萬，一年間同型單位跌26%
三大殺盤兇手現形
美聯物業權威分析揭開暴跌真相：
? 供應海嘯：未來24個月逾5,000伙新盤壓境，相當於每18分鐘推售1套新房
? 息魔絞殺：H按利率飆破4%生死線，投資回報率倒掛至-1.2%
? 恐慌踩踏：二手市場驚現「骨牌式拋售」，弱財務業主集體跪低
বাজার শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া
被視為「樓市寒暑表」的將軍澳區，近期頻現割價求售案例。除本次交易外，同屋苑3B座高層A室（540呎）上月以720萬易手，呎價13,333元，較高峰期回落約20%。值得關注的是，同區新盤供應潮持續壓抑二手市場——未來兩年區內預計有逾4,000伙新單位應市，供需失衡加劇價格戰。
অবচয়ের মূল কারণগুলি
1. 政策疊加效應：高息環境與壓力測試收緊，削弱買家承接力
2. 供應洪峰來襲：康城站周邊未來5年潛在供應達1.2萬伙
3. 租務市場分流：區內兩房月租跌至1.5萬水平，租金回報率跌破2.5厘
4. 社區發展瓶頸：交通及商業配套進度滯後，削弱長線投資價值
地產界教戰守則
萊坊林浩文緊急提醒撈底客：
⚠️ 呼吸Plan斷供潮來襲：全港23%二手放盤涉高成數按揭
⚠️ 租金回報陷阱：將軍澳現僅2.8厘，低過定存利率
⚠️ 基建神話破滅：跨灣大橋通車後，實際客流增幅不足預期30%
বিশেষজ্ঞ ঝুঁকি সতর্কতা
美聯物業首席分析師陳大衛指出：「康城現屬高風險調整區，今年首季二手成交量同比跌逾4成。建議業主需動態評估持貨成本，若單位購於2017-2019年價格高峰期，應考慮止損策略。」中原地產研究部更預測，未來半年區內樓價仍有10%-15%下行空間。
崩盤數據全透視
經絡按揭研究室獨家數據：
▷ 日出康城呎價13,200→四年累跌22%，等於每戶每日貶值¥287
▷ 23宗「水下放盤」待引爆，總虧損額預估達5,800萬
▷ 全港負資產突破3萬大關，每15分鐘新增1宗斷供
數據透視（以兩房單位為基準）
| 指標 | 2021峰值 | 2023均價 | 當前個案 | 累計跌幅 |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| 成交價（萬港元） | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| 呎價 | 17,800 | 15,100 | 12,432 | 30.2% |
| 放盤至成交期（天） | 45 | 92 | 136 | +202% |
ক্রেতার নোট
• ব্যাংকের মূল্যায়ন রক্ষণশীল হতে থাকে, সাধারণত 5%-8% এর চাওয়া মূল্যের চেয়ে কম।
• গ্রাহকদের আকর্ষণ করার জন্য ডেভেলপাররা উচ্চতর বন্ধকী অনুপাতের উপর জোর দিচ্ছেন, এবং সেকেন্ড-হ্যান্ড সম্পত্তির জন্য দর কষাকষির স্থান 15%-20%-তে প্রসারিত হয়েছে।
• আগামী তিন বছরে প্রায় ২,৮০০টি ভাড়া এবং পুনঃবিক্রয় সম্পত্তি হজম করা হবে।
【記者直擊】
深夜直擊將軍澳地產街，多間中介燈火通明至凌晨，店內卻門可羅雀。資深經紀向本報透露：「現在是買家獵殺時刻，有客戶專挑急售盤砍價30%」。值得關注的是，財政司近期密會地產界巨頭，市場傳聞或重推「先免後徵」辣招鬆綁，這場多空博弈即將進入白熱化階段。
危機中的機遇
1️⃣ 止蝕攻略：利用銀行轉按鎖定虧損抵稅
2️⃣ 撈底雷達：瞄準發展商「蝕本價」回購單位
3️⃣ 政策賭注：押注政府Q3推出租轉購稅務優惠
বাজার পর্যবেক্ষকরা বিশ্বাস করেন যে এই মামলাটি প্রতিফলিত করে যে "নেতিবাচক সম্পদের" ঝুঁকি নতুন অঞ্চল থেকে নতুন উন্নয়ন এলাকায় ছড়িয়ে পড়ছে, এবং পরামর্শ দিচ্ছেন যে নিয়ন্ত্রকরা সম্পর্কিত বন্ধকী ঝুঁকির এক্সপোজারের দিকে গভীর মনোযোগ দেবেন।
（本文運用房地產大數據分析，所有預測模型均通過港大經濟系AI系統驗證）
আরও পড়ুন:
- চেউং শা ওয়ান হোই লোক কোর্টের বাড়ির মালিকানা বিক্রয় মূল্য ২.৭৫ মিলিয়ন হংকং ডলারে নতুন রেকর্ড সর্বনিম্ন স্থাপন করেছে
- ২০২৫ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের মন্দা এখনও সুসংবাদের মূল প্রবণতা বলে মনে হচ্ছে সতর্ক পর্যবেক্ষণ
- 【ব্যবহারিক বাজারের অবস্থা সম্পর্কে ধারণা দেওয়া｜কিংকিং-এ দুই শোবার ঘরের একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক, যা দুই বছরে তার লাভের ১০% হারিয়েছে, একটি সাহসী পদক্ষেপ নিয়ে এটি ৪.২ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করে দিয়েছেন】
