[অনেক কিছু হারানো] ইস্ট পয়েন্ট সিটির দুটি অ্যাপার্টমেন্ট, সুং কোয়ান ও তিন বছরেরও বেশি সময় ধরে ১.৮ মিলিয়ন হংকং ডলার হারিয়েছে

গড় বার্ষিক ক্ষতি ৬,০০,০০০, যা একটি মধ্যবিত্ত পরিবারের বার্ষিক আয়ের সমান।

হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার মূল্যের এক অভূতপূর্ব পুনর্গঠনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। একসময় "কেবল উত্থান এবং কখনও পতন" বলে বিবেচিত এই মিথটি ২০২৪ সালের বসন্তে সম্পূর্ণরূপে ভেঙে যায়। হংকং দ্বীপের মিড-লেভেলের বিলাসবহুল বাড়ি থেকে শুরু করে নিউ টেরিটরিতে এন্ট্রি-লেভেলের সম্পত্তি, ব্যক্তিগত আবাসন সম্পত্তি থেকে শুরু করে হোম ওনারশিপ স্কিম (HOS) বাজার পর্যন্ত, শহর জুড়ে সম্পদ সংকোচনের ঝড় বয়ে যাচ্ছে। সর্বশেষ লেনদেনের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, মাত্র তিন বছরে, ১ কোটি হংকং ডলারেরও বেশি বইয়ের মূল্য কমে যাওয়া স্বাভাবিক হয়ে উঠেছে। ২০০৩ সালে সার্স সংকটের পর থেকে বিশ্বের সবচেয়ে ব্যয়বহুল রিয়েল এস্টেট বাজার তার সবচেয়ে কঠিন পরীক্ষার মধ্য দিয়ে চলছে।

১. ঘটনার মূল বিষয়: ৬.৫ মিলিয়ন লেনদেনের পেছনে ডেটার প্রভাব

1. মৌলিক ট্রেডিং তথ্য

• সম্পত্তি লক্ষ্য: ৎসুং কোয়ান ওইস্ট পয়েন্ট সিটিদুই শোবার ঘরের ইউনিট, যার বিক্রয়যোগ্য এলাকা প্রায় ৪৪১ বর্গফুট (সাধারণ অ্যাপার্টমেন্টের ধরণের উপর ভিত্তি করে)
• লেনদেন মূল্য: HK$6.5 মিলিয়ন, 2020 সালে HK$8.3 মিলিয়ন ক্রয় মূল্যের তুলনায় HK$1.8 মিলিয়ন (21.7% হ্রাস) বুক লস।
• ধারণকাল: প্রায় ৩ বছর ৪ মাস (ধরে নিচ্ছি ২০২০ সালের মাঝামাঝি সময়ে ক্রয় এবং ২০২৩ সালের শেষে বিক্রয়)
• অতিরিক্ত খরচ: যদি স্ট্যাম্প ডিউটি (প্রায় 3.75%), কমিশন এবং সুদের খরচ বিবেচনা করা হয়, তাহলে প্রকৃত ক্ষতি প্রায় 2.5 মিলিয়ন হতে পারে।

1. বাজার মূল্য বিশ্লেষণ

• একই হাউজিং এস্টেটে সাম্প্রতিক লেনদেন: ২০২৩ সালের নভেম্বরে ইস্ট পয়েন্ট সিটিতে দুই শয়নকক্ষের ইউনিটের লেনদেনের মূল্য ছিল ৬.৮ মিলিয়ন থেকে ৭.২ মিলিয়ন। এই মামলাটি গড় মূল্যের চেয়ে প্রায় ৫১TP3T-১০১TP3T কম।
• আঞ্চলিক তুলনা: Tseung Kwan O Center-এ একই ধরণের ইউনিটের সাম্প্রতিক লেনদেন মূল্য প্রায় HK$6.6 মিলিয়ন থেকে HK$7 মিলিয়ন, যা ইঙ্গিত দেয় যে ইস্ট পয়েন্ট সিটির পতন বাজার থেকে উল্লেখযোগ্যভাবে বিচ্যুত হয়নি।
• ঐতিহাসিক শীর্ষ পর্যালোচনা: ২০১৮ সালে, একই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৯০ লক্ষে পৌঁছেছে এবং বর্তমান দাম উচ্চ স্তর থেকে ২৮১TP3T কমেছে, যা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ ঝুঁকির প্রতিফলন।

2. ক্ষতির কারণগুলির গভীর বিশ্লেষণ: ম্যাক্রো এবং মাইক্রো ইন্টারওয়েভিং

1. সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্তর: নীতি ও অর্থনীতির দ্বিগুণ চাপ

• সুদের হার বৃদ্ধির প্রভাব: ফেডের সুদের হার বৃদ্ধির চক্রের অধীনে, হংকংয়ের প্রাইম রেট (P রেট) ২০২০ সালে ৫১TP৩T থেকে বেড়ে ২০২৩ সালে ৬.৫১TP৩T হবে এবং মাসিক পেমেন্ট চাপ ৩০১TP৩T বৃদ্ধি পাবে।
• প্রতিভা হারানোর ঝুঁকি: ২০২২-২০২৩ সালে জনসংখ্যার নিট বহির্গমন ১১০,০০০ ছাড়িয়ে যাবে এবং আবাসনের সম্ভাব্য চাহিদা হ্রাস পাবে। রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য অনুসারে, একই সময়ে সুং কোয়ান ও-এর ভাড়া সূচক ৯১TP3T কমেছে।
• সরবরাহ বৃদ্ধি: আগামী তিন বছরে সুং কোয়ান ও সাউথে ৪,০০০ এরও বেশি নতুন ইউনিট নির্মিত হবে বলে আশা করা হচ্ছে, এবং সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা মূল্য যুদ্ধকে তীব্রতর করবে।

1. মামলার সুনির্দিষ্টতা: মালিকের আর্থিক শৃঙ্খল ভেঙে গেছে।

• উচ্চ লিভারেজ ঝুঁকি: যদি আপনি ৮০% বন্ধক দিয়ে NT$৮.৩ মিলিয়ন ইউনিট কিনে থাকেন, তাহলে বর্তমান বুক ভ্যালু ডাউন পেমেন্টের (NT$১.৬৬ মিলিয়ন) নিচে নেমে গেছে, যার ফলে ব্যাঙ্কের উপর পার্থক্য পুনরুদ্ধারের চাপ তৈরি হচ্ছে।
• আতঙ্কিত বিক্রির লক্ষণ: ব্যাংক মূল্যায়নে 8.5% ছাড় (নভেম্বর 2023 সালে ইস্ট পয়েন্ট সিটিতে দুই শয়নকক্ষের ইউনিটের গড় মূল্যায়ন: 7.1 মিলিয়ন), মালিকদের নগদ অর্থ উত্তোলনের আগ্রহের প্রতিফলন
• হোল্ডিং খরচের ব্ল্যাকহোল: বন্ধকী সুদ, ব্যবস্থাপনা ফি এবং রক্ষণাবেক্ষণ খরচ, আনুমানিক বার্ষিক হোল্ডিং খরচ ১৫০,০০০ এরও বেশি, এবং দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডিং ক্ষতি আরও বাড়তে পারে

৩. তথ্যের দৃষ্টিকোণ: সুং কোয়ান ও সম্পত্তি বাজারে কাঠামোগত পরিবর্তন

1. আয়তন-মূল্যের পার্থক্য সংক্রান্ত সতর্কতা
   সূচক ২০২১ ২০২২ ২০২৩ (প্রথম ১১ মাস)
   প্রতি বর্গফুটের গড় মূল্য (HKD) ১৬,৮০০ ১৫,২০০ ১৩,৯০০
   ট্রেডিং ভলিউম (ইউনিট) ১,২৫০ ৮৯০ ৬৮০
   বাজারে গড় দিন: ৪৫, ৭৮, ১১২ (তথ্য উৎস: সেন্টালাইন প্রপার্টি এজেন্সি সুং কোয়ান ও শাখা) ব্যাখ্যা: দাম এবং পরিমাণ হ্রাস পাচ্ছে, এবং লেনদেন চক্র দীর্ঘ হচ্ছে। বাজার একটি ক্রেতা-প্রধান পর্যায়ে প্রবেশ করেছে।
   2. পণ্যের প্রতিযোগিতা দুর্বল হয়ে পড়েছে
   • নতুন আবাসন সম্পত্তি: হাইয়িন ম্যানর এবং কাংচেং জেলার নতুন প্রকল্পগুলিতে গ্রাহকদের বিভ্রান্ত করার জন্য স্মার্ট হোম এবং ক্লাব সুবিধা ব্যবহার করা হচ্ছে। দুই শয়নকক্ষের ইউনিট অতিরিক্ত: জেলায় দুই শয়নকক্ষের ইউনিটের সরবরাহ ৪৫১TP3T, কিন্তু নববিবাহিত পরিবারের অনুপাত টানা তিন বছর ধরে কমে ১৮১TP3T হয়েছে। পরিবহন প্রিমিয়াম হ্রাস পেয়েছে: তুং কোয়ান ও লাইনটি পরিপূর্ণ হয়ে গেছে, পাতাল রেল-আচ্ছাদিত সম্পত্তিগুলির আলো দুর্বল হয়ে পড়েছে এবং যাত্রীরা তুয়েন মা লাইনের দিকে ঝুঁকছেন।

IV. বিশেষজ্ঞের মতামত: ঠান্ডা শীতে বেঁচে থাকার নিয়ম

1. "ঋণাত্মক সম্পদের সংখ্যা ১২,০০০ ছাড়িয়ে গেছে। যদি ২০২৫ সাল পর্যন্ত মার্কিন সুদের হার বেশি থাকে, তাহলে আবাসনের দাম ১০১TP3T-১৫১TP3T কমে যেতে পারে।" রিয়েল এস্টেট এজেন্সি কৌশল সেন্টালাইন প্রপার্টির আঞ্চলিক বিক্রয় পরিচালক লি ইউশিয়াং পরামর্শ দিয়েছেন: "মালিকদের এজেন্টদের জন্য ২১TP3T-৩১TP3T কমিশন প্রণোদনা প্রদানের উদ্যোগ নেওয়া উচিত এবং অর্থপ্রদানের চাপ কমাতে "প্রথমে ভাড়া এবং তারপর বিক্রি" মডেল গ্রহণ করা উচিত।" আইনি শিল্প অনুস্মারক আইনজীবী হুয়াং গুওয়েন বিশ্লেষণ করেছেন: "যদি লেনদেনের মূল্য বাজার মূল্যের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম হয়, তাহলে ঋণদাতা ব্যাংক পার্থক্য দাবি করার জন্য সম্পত্তি পরিবহন এবং সম্পত্তি অধ্যাদেশের ধারা ৬০ উদ্ধৃত করতে পারে।"

ক্রস-রিজিওন ইক্লিপস চার্ট (চমৎকার তুলনা সারণী)

এলাকা	সাধারণ ঘটনা	ধরে রাখার সময়	বই হারানো	গড় দৈনিক বাষ্পীভবনের পরিমাণ
হংকং দ্বীপের বিলাসবহুল বাড়ি	ইউয়ুয়ান তিন শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১০ লক্ষ কমানো হয়েছে	অপ্রকাশিত	গ্রহন করা হয়নি	–
কাউলুন ন্যানো বিল্ডিং	পাঁচ বছরে AVA 61 600,000 হারিয়েছে	৫ বছর	18.3%	৩২৮ ইউয়ান
নতুন অঞ্চলগুলিতে প্রবেশ	হুইকিয়াও খোলা অবচয় 46%	৮ বছর	২.৩৯ মিলিয়ন	৮১৯ ইউয়ান
আউটলাইং আইল্যান্ডস হোম ওনারশিপ স্কিম	ইউতাইয়ুয়ান পাবলিক হাউজিং পরিবারগুলি ১.৬ মিলিয়ন নেদারল্যান্ডস ডলারে বাড়ি কিনছে	অপ্রকাশিত	গ্রহন করা হয়নি	–

V. ভবিষ্যৎ পূর্বাভাস: তিনটি পরিস্থিতিতে ঝুঁকি এবং সুযোগ দৃশ্যপট ১: বিলম্বিত সুদের হারের টার্নিং পয়েন্ট (সম্ভাবনা 45%)

• ফেডারেল রিজার্ভ ২০২৪ সালে উচ্চ সুদের হার বজায় রাখবে, হংকংয়ের সম্পত্তির দাম আরও ৮১TP3T-১২১TP3T কমবে এবং ইস্ট হারবার সিটিতে দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট ৫.৮ মিলিয়ন থেকে ৬০ লক্ষের মধ্যে নেমে আসবে। ট্রিগার শর্ত: মার্কিন মূল সিপিআই ৩.৫১TP3T এর উপরে থাকবে।

দৃশ্যপট ২: নীতি উদ্ধার (সম্ভাব্যতা 30%)

• সরকার বন্ধকী অনুপাত শিথিল করে অথবা স্ট্যাম্প শুল্ক কমায়, যার ফলে লেনদেনের পরিমাণ ২০১TP3T পর্যন্ত বৃদ্ধি পায়, কিন্তু মূল্যের প্রত্যাবর্তন ৫১TP3T-এর মধ্যে সীমাবদ্ধ। ঝুঁকিপূর্ণ বিষয়: রাজস্ব রিজার্ভ হ্রাস উদ্ধার প্রচেষ্টাকে সীমাবদ্ধ করে।

দৃশ্যপট ৩: অর্থনৈতিকভাবে কঠিন অবতরণ (সম্ভাব্যতা ২৫১TP৩T)

• বিশ্বব্যাপী মন্দা হংকংয়ের জিডিপিকে হ্রাস করেছে, বেকারত্বের হার ৫১টিপি৩টি ট্রিলিয়নের উপরে বেড়েছে এবং সম্পত্তির দাম ২০১টিপি৩টি ট্রিলিয়নেরও বেশি কমেছে। কালো রাজহাঁসের সূচক: চীনের মূল ভূখণ্ডের রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির ঋণ সংকট আরও খারাপ হয়েছে

VI. যুক্তিসঙ্গত সিদ্ধান্ত গ্রহণের নির্দেশিকা: লোকসানকারী মালিকদের জন্য মালিক এবং ক্রেতাদের মধ্যে আক্রমণাত্মক এবং প্রতিরক্ষামূলক যুদ্ধ

• রক্তপাত বন্ধ করার কৌশল: মূল্যায়ন বৃদ্ধির জন্য ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের ব্যাংকগুলিতে বন্ধক স্থানান্তর করুন 5%-8% আবাসনের অধিকার ধরে রাখার জন্য "বিক্রয় এবং ভাড়া ফেরত" চুক্তিতে স্বাক্ষর করুন মাসিক অর্থ প্রদানে ভর্তুকি দেওয়ার জন্য একটি ঘর সাব-ভাড়া করুন, আনুমানিক বার্ষিক আয় 60,000-80,000 বৃদ্ধি পাবে।

সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য

• তলদেশে মাছ ধরার নিয়ম: ১৫% এর নিচে ব্যাংক মূল্যায়নের মাধ্যমে জরুরি বিক্রয় লক্ষ্য করুন। বিক্রেতাকে স্ট্যাম্প শুল্ক বা আইনি ফি বহন করতে হবে। নিম্ন-উত্থান ইউনিটগুলিকে অগ্রাধিকার দিন, যেগুলি মূল্য হ্রাসের জন্য বেশি প্রতিরোধী (Tseung Kwan O-তে নিম্ন-উত্থান ইউনিটগুলির মূল্য হ্রাস ২০২৩ সালে উচ্চ-উত্থান ইউনিটগুলির তুলনায় ৩১TP3T কম হবে)

উপসংহার: হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে দৃষ্টান্তমূলক পরিবর্তনের উপর একটি কেস স্টাডি
ডংগাং শহরের ক্ষয় কোনও বিচ্ছিন্ন ঘটনা নয়, বরং সুদের হার স্বাভাবিকীকরণ, জনসংখ্যা কাঠামোর রূপান্তর এবং আবাসন নীতির পরিবর্তনের ত্রিবিধ পরিবর্তনের অধীনে একটি অনিবার্য বিপাক। "ইটের দাম অবশ্যই বাড়বে" এই মিথটি যখন ভেঙে যায়, তখন বাজার মূল্যের মানদণ্ডকে বেদনাদায়কভাবে পুনর্গঠন করছে। আগামী দুই বছর হবে মূলধন শক্তি এবং ঝুঁকি সচেতনতার চূড়ান্ত পরীক্ষা। যারা আবেগগত শৃঙ্খল থেকে মুক্ত হন এবং যুক্তিসঙ্গতভাবে হোল্ডিং খরচ এবং সুযোগ খরচ গণনা করেন, কেবলমাত্র তারাই চক্রের মধ্যে সুযোগ খুঁজে পেতে পারেন।

আরও পড়ুন:

• বেভারলি হিল, তাই পো-তে এক ভয়াবহ কেলেঙ্কারি! "লি ওয়েই" নামের সেই প্রতারক নিজেকে একজন দানশীল ব্যক্তি হিসেবে ভান করে ৪০ কোটি টাকা নিয়ে উধাও হয়ে গেল! হংকং তারকাদের সাথে প্রতারণা করে কোটি কোটি হংকং ডলার হাতিয়ে নিচ্ছেন?
• আলিবাবার প্রতিষ্ঠাতা জ্যাক মা হংকংয়ে ১.৫ বিলিয়ন হংকং ডলার খরচ করে একটি বিলাসবহুল বাড়ি কিনতে পারেন, যা বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট বাজারে দুটি নতুন রেকর্ড স্থাপন করবে।
• প্রথম সেকেন্ড-হ্যান্ড ক্ষতিটি শাটিন এবং ফোটানের নতুন উন্নয়ন "জিংকাই। বাঁধ"-এ ঘটে, যার ফলে মালিক ২০% এরও বেশি লোকসান করেন এবং বাজার ছেড়ে চলে যান।